Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über das CO2KostAufG, mit besonderem Fokus auf den Pflichten der Vermieter. Weiterhin werden konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter erteilt und häufige Fragen zum Thema beantwortet. Darüber hinaus wird eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung der Kostenaufteilung zur Verfügung gestellt.
Das CO2KostAufG soll zwei zentrale Ziele erfüllen. Im Vordergrund steht hier zunächst der Klimaschutz. Durch die finanzielle Beteiligung der Vermieter an den CO2-Kosten soll ein Anreiz geschaffen werden, in energieeffiziente Gebäude und klimafreundliche Heizsysteme zu investieren.
Darüber hinaus soll so auch zur Verbrauchergerechtigkeit beigetragen werden. Die hälftige Aufteilung der CO2-Kosten soll sicherstellen, dass die Mieter nicht die alleinige Last der steigenden CO2-Preise tragen müssen.
Die CO2-Kosten werden anhand des Brennstoffverbrauchs eines Gebäudes berechnet und je nach Energiestandard des Mietshauses zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt. Zu beachten ist, dass bis Ende 2022 nur die Mieter, die mit Öl oder Gas heizen, die CO2-Kosten zu tragen hatten. Das hat sich mittlerweile jedoch geändert! Seit dem 1. Januar 2023 gilt ein Zehn-Stufenmodell, nach welchem die Kohlendioxidkosten, abhängig vom Energiestandard des Mietshauses, zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden.
Den Immobilienverwalter bzw. den Vermieter treffen im Zusammenhang mit der Verpflichtung, die Kosten korrekt aufzuteilen, zahlreiche Pflichten, aus denen sich diverse Fragen ergeben.
Was ist das Zehn-Stufenmodell?
Dieses Modell liefert Aufschluss über die energetische Klassifizierung eines Gebäudes und gibt basierend darauf die Antwort zur prozentualen Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern. Das Zehn-Stufenmodell sowie das CO2KostAufG gelten derzeit grundsätzlich für alle Immobilien, die zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dienen. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes und damit auch die Einordnung im Modell, umso höher die Kostenbelastung für Vermietende. Ein vergleichbares Stufenmodell soll im Jahr 2025 auch auf die Nichtwohngebäude angewandt werden. Aufgrund der Vielfalt und Unterschiedlichkeit der Nichtwohngebäude (u. a. Größe, Nutzungsarten, Verbrauch) fehlen derzeit aber noch die erforderlichen Daten, die zur Anwendung des Stufenmodells in der Gewerberaummiete notwendig sind.
Das Stufenmodell bindet die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Objekts pro Quadratmeter Wohnfläche.
Wenn wir beispielsweise ein KfW 55-Effizienzhaus in dieses Modell einordnen möchten, stellen wir fest, dass dieses lediglich 55 Prozent der Primärenergie eines im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschriebenen Referenzgebäudes verbraucht. Somit ist es um 45 Prozent sparsamer. Ferner beträgt der Transmissionswärmeverlust nicht mehr als 70 Prozent des Neubau-Grenzwertes. Das Objekt wird daher unter 12 kg/(m2a) CO2-Emissionen eingestuft und somit muss der Mieter hier aufgrund der hohen Energieeffizienz sowie den daraus resultierenden Vorteilen für den Mieter und die Umwelt bei einer solchen Immobilie weiterhin vollständig für die CO2-Kosten aufkommen.
Für welche Energieträger gilt die Aufteilung der CO2-Kosten?
Die Kostenteilung erfolgt für alle fossilen Energieträger, also Gas, Flüssiggas, Heizöl und Fernwärme. Bei Hybridheizungen, die eine Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Öl- oder Gasheizung darstellen, gilt die CO2-Kostenaufteilung für den Teil, der mit fossilen Brennstoffen betrieben wird.
Kann der Vermieter der Kostenaufteilung widersprechen?
Auch wenn sich viele Vermieter die Möglichkeit des Widerspruchs herbeisehnen, besteht diese grundsätzlich so nicht. Jedoch regelt § 11 HKVO diverse Ausnahmetatbestände, unter denen eine teilweise Befreiung von der Anwendung erfolgen kann und somit auch die Pflicht zur Aufteilung.
Wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung oder einer erheblichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung eines Gebäudes im Wege stehen, wird der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den Kosten für Kohlendioxidemissionen tragen müsste, reduziert. Diese Vorgaben umfassen unter anderem denkmalschutzrechtliche Einschränkungen, gesetzliche Verpflichtungen zur Nutzung von Wärmelieferungen, insbesondere bei einem Anschluss- und Benutzungszwang sowie die Lage des Gebäudes in einem Gebiet, das durch eine Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 2 Nummer 2 des Baugesetzbuches geschützt ist.
Folgende Fragen sollten sich Vermieter daher vor der Berechnung stellen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können:
1. Bestehen öffentlich-rechtliche Vorgaben, die einer wesentlichen energetischen Verbesserung eines denkmalgeschützten Gebäudes, wie beispielsweise der Erneuerung der Gebäudehülle, ganz oder teilweise entgegenstehen?
2. Bestehen öffentlich-rechtliche Vorgaben, die einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung, wie beispielsweise dem Anschlusszwang an eine bestimmte Energieversorgung, ganz oder teilweise entgegenstehen?
Für diese Fälle gibt es im Rahmen des CO2Kostenaufteilungsgesetzes folgende Ausnahmeszenarien:
Szenario 1: Wenn die Gebäudehülle aufgrund von Denkmalschutzbestimmungen nicht energetisch optimiert werden kann, reduziert sich der Anteil des Vermieters an den CO2-Kosten gemäß dem Stufenmodell um 50 Prozent.
Szenario 2: Liegt kein Denkmalschutz vor, unterliegt das Gebäude aber einem Anschlusszwang, dann gilt das gleiche Szenario. Unter dem Anschluss- und Benutzungszwang versteht man kommunalrechtliche Bestimmungen der jeweiligen Gemeindeordnung, mit denen Gemeinden den Anschluss an zum Beispiel Fernwärmeversorgungsanlagen festlegen. Die Gemeinden sind insoweit ermächtigt, den Fernwärmebezug auf dem Gemeindegebiet zu monopolisieren und damit den Wettbewerb auszuschalten.
Szenario 3: Wenn sowohl Denkmalschutz als auch Anschlusszwang vorliegen, zahlen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten, und es findet keine Aufteilung statt.
Es ist also in jedem Fall vorab zu prüfen, ob öffentlich-rechtliche Beschränkungen bestehen.
Welche Konsequenzen drohen beiNichtbeachtung der Neuregelung?
Bestimmt der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil der CO2-Kosten nicht oder weist die geforderten Informationen nicht aus, so hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen (§ 7, Abs. 4 CO2KostAufG).
Wie muss die CO2-Kostenaufteilung in der Abrechnung genau aussehen?
Die Gesamtkosten für CO2-Emissionen des Wohngebäudes müssen angegeben werden und es muss klar dargestellt werden, wie das Gebäude in das Zehn-Stufenmodell eingeteilt ist und wie die Aufteilung der CO2-Kosten erfolgt. Außerdem muss erläutert werden, wie der Gesamtbetrag der CO2-Kosten gemäß des Zehn-Stufenmodells zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Darüber hinaus müssen die individuellen CO2-Kostenanteile des Mieters pro Wohneinheit basierend auf dem Verbrauch von Wärme und Warmwasser angegeben werden. Abschließend muss dargestellt werden, wie diese Werte hergeleitet wurden, um sie für den Mieter leicht verständlich nachvollziehbar zu machen.
Was gilt, wenn Mieter sich selbst mit Wärme und Warmwasser versorgen?
Wenn Mieter eigenständig für Wärme und Warmwasser sorgen, sind sie gem. § 5 Abs. 3 auch selbst für die Anwendung des Stufenmodells verantwortlich. Dabei ist zu beachten, dass sie den Kohlendioxidausstoß aber nicht für das gesamte Objekt, sondern nur für die eigene Wohnung berechnen. Dennoch soll das Anreizsystem des BEHG auch in diesen Mietverhältnissen wirksam sein.
Berechnungsformel für den Mieter:
(Energiegehalt in kWh * Emissionsfaktor in kg CO2/kWh)/Wohnfläche der Wohnung in m2
Wie genau erfolgt die Berechnung der CO2-Kosten im Normalfall?
Zur Berechnung der CO2-Kosten können diverse Tools genutzt werden. Unter anderem stellt das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz ein Programm zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten zur Verfügung. Dieses finden Sie unter:
https://co2kostenaufteilung.bmwk.de/schritt1 .
Dennoch erhalten Sie hier einen leicht verständlichen Handlungsleitfaden zur Berechnung:
Berechnungsschritt 1:
- Der Vermieter muss die im Abrechnungszeitraum verbrauchte Menge an Brennstoff ermitteln.
- Bei Heizöl ist sowohl der Anfangs- als auch der Endbestand zu erfassen, um den tatsächlichen Verbrauch zu berechnen. Es ist jedoch ausschließlich das Heizöl zu berücksichtigen, das ab dem 1. Januar 2023 erworben wurde.
- Bei Erdgas kann der Verbrauch direkt aus der Rechnung des Versorgers entnommen werden. Das liegt daran, dass Lieferung und Verbrauch übereinstimmen.
- Im Ergebnis erhält man die insgesamt verbrauchte Menge an Brennstoff für das Gebäude.
Berechnungsschritt 2:
- Die Berechnung der verursachten Kohlendioxidemissionen basiert auf den verbrauchten Brennstoffmengen.
- Die Ausgangsgröße ist der Energiegehalt des verbrauchten Brennstoffs in Kilowattstunden (kWh), wie in § 3 Abs. 1 Nr. 4 des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes festgelegt.
- Dieser Energiegehalt wird dann mit dem entsprechenden Emissionsfaktor des Brennstoffs multipliziert.
- Der Vermieter kann den Emissionsfaktor aus der Rechnung seines Lieferanten entnehmen (ab dem 1. 1. 2023).
- Das Ergebnis ist die Menge an Kohlendioxidemissionen, die die vermietete Immobilie pro Jahr ausstößt, angegeben in Kilogramm.
- Bei der Lieferung von Brennstoffen ist darauf zu achten, dass die notwendigen Infos auf der Rechnung zu finden sind!
Berechnungsschritt 3:
- Es wird die Kohlendioxidemission pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr berechnet (= der spezifische Kohlendioxid-Ausstoß).
- Dafür wird der berechnete Kohlendioxid-Ausstoß für den Abrechnungszeitraum durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes in Quadratmetern geteilt.
- Für die Berechnung ist somit unbedingt die Kenntnis der genauen Wohnfläche erforderlich!
Berechnungsschritt 4:
- Basierend auf den im Abrechnungszeitraum entstandenen Kohlendioxidemissionen werden die Kosten für das Kohlendioxid berechnet.
- Hierfür wird die Menge an Kohlendioxid in Kilogramm in Tonnen umgerechnet (1 Tonne = 1.000 kg), indem sie durch 1.000 geteilt wird, und dann mit dem aktuellen Preis für Kohlendioxid multipliziert.
- Die Preise nach §§ 4 Abs. 2 und 3 CO2KostAufG sind auf www.umweltbundesamt.de zu finden.
Weitere Informationen zur Thematik erhalten Sie beim Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz.
Die Betriebskostenabrechnung - kein Buch mit sieben Siegeln
>> hier erhalten Sie sachkundige Unterstützung für Ihren berufsalltag: ausführlicher Workshop/ Onlinetraining mit diesen Schwerpunkten - geeignet für Einsteiger, Quereinsteiger und alte Hasen - in zwei Teilen:
Die Themen im ersten Teil:
- Was sind Betriebskosten?
- Umlegbare und nicht umlegbare Betriebskosten
- Die Umlageschlüssel
- Die vier goldenen Faktoren
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Rechtssichere Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag
- Formelle Anforderungen an die Abrechnung
- Wirtschaftlichkeit- und Transparenzgebotes
- Die richtigen Umlageschlüssel
- Neues aus der Heizkostenverordnung
- Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter
Die Themen im zweiten Teil:
- 10-Tages-Regelung bei Betriebskostenvorauszahlungen
- Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch die Teilnehmer
- Bearbeitung von Nebenkostenminderungen in der Abrechnung
- Erstellung einer Betriebskostenanpassung
- Abrechnung bei Veräußerung der Wohnung
- Einsicht in die Abrechnungsunterlagen durch die Mieter
- Verjährung
- Neues aus der Heizkostenverordnung
- Splitting der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter
- Interessante Urteile
Dieser Workshop hilft Ihnen wie Sie Schritt für Schritt vorzugehen. Sie erfahren Stolpersteine aus dem Weg zu räumen und Fallstricke zu umgehen. Sie lernen wichtige gesetzlichen Neuregelungen und Gerichtsurteile kennen. Sie könnensich mit Fragen einbringen und eigenen Schritte erörtern. Relevante Urteile, Checklisten und Tipps aus der Praxis runden das Seminar ab.
Anerkannte Weiterbildung nach Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 2a GewO i. V. m. § 15b Abs. 1 MaBV. Sie erhalten ein Teilnahmezertifikat. Die ausführlichen Schulungsunterlagen sind anschließend in Ihrem Konto hinterlegt.
>> mehr Infos zum Workshop "Betriebskostenabrechnung", Bundle am 17. und 23.09.24, jeweils 14 bis 16 Uhr
Laura Eckert-Rinallo


Anhang | Größe |
---|---|
Beitrag als PDF herunterladen | 354.5 KB |
◂ Heft-Navigation ▸