Keine Gewinnerzielung durch Untervermietung von Wohnraum

(Amtliche Leitsätze)

BGH, Urteil v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23

Problemstellung

Im Wohnraummietrecht hat der Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, die nur im Falle eines wichtigen Grundes gegen den Untermieter, Überbelegung oder sonstigen dem Vermieter nicht zumutbaren Gründen untersagt werden kann (§ 553 BGB).

Eine Untervermietung ohne erteilte Erlaubnis kann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die zur Kündigung führt. Maßgeblich ist dabei stets, ob dem Mieter ein berechtigtes Interesse zusteht.

Im vorliegenden Fall ging es vor allem darum, ob eine Untervermietung mit der ein Gewinn erzielt werden konnte, ein solches geschütztes Interesse darstellt.

Entscheidung

Der Beklagte mietete vom Kläger seit Anfang 2009 eine Zweizimmerwohnung. Die Mietwohnung liegt gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die monatliche Grundmiete betrug 460 €, ab dem 01.09.2021 497,35 €. Der Kläger kündigte den Mietvertrag fristlos, zugleich fristgemäß und verlangte die Räumung aufgrund folgenden Tatgeschehens:

Der Beklagte bat aufgrund eines zeitweisen Auslandsaufenthalts um Erlaubnis zur Untervermietung, die ihm vom Kläger von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 gewährt wurde.

Der Auslandsaufenthalt verlängert sich, sodass der Beklagte die Wohnung vom 27. Januar 2020 ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 – dem Tag der von ihm damals erwarteten Rückkehr – an zwei Untermieter vermietete. Als Grundmiete waren monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €), die über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete lag.

Der Beklagte bat am 28.01.2020 erneut um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020. Eine Antwort erfolgte hierauf nicht.

Auf Nachfrage der Hausverwalterin mit Mail vom 09.11.2020, ob der Beklagte noch die Mietsache bewohne, teilte der Beklagte mit, dass er die Wohnung untervermietet habe und sich noch voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr weiterhin im Ausland befinden werde.

Bei Besichtigung des Klägers im Sommer 2021 wurden die Untermieter angetroffen und der Beklagte am 12.01.2022 wegen unerlaubter Untervermietung abgemahnt. Der Beklagte erwiderte darauf, dass er zur „Kompensation“ der laufenden Wohnungskosten auf die Untervermietung angewiesen sei und das Untermietverhältnis nicht beende und bat vergebens um Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin erfolgte die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung vom 28.02.2022.

Mangels erfolgten Auszugs erhob der Kläger Räumungsklage, die noch vom Amtsgericht abgewiesen wurde. Das Landgericht gab wiederum der Klage statt. Die dagegen vom Beklagten eingelegte Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Der BGH bestätigte damit, dass dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zusteht. Das Mietverhältnis wurde durch die fristgemäße, ordentliche Kündigung beendet. Der Beklagte hat durch die unerlaubte Untervermietung der Wohnung seine Vertragspflichten erheblich und schuldhaft verletzt. Denn ein Anspruch auf Erlaubniserteilung einer – gewinnbringenden – Untervermietung bestand nicht.

Bereits die unerlaubte Untervermietung stelle eine Vertragspflichtverletzung dar. Ob ein solcher Verstoß auch bereits zur Kündigung berechtigt, sei anhand der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung war vorliegend gegeben und der Kläger nicht daran gehindert (Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, § 242 BGB) die Kündigung auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung zu stützen.

Denn dem Beklagten fehle es an einem notwendigen berechtigten Interesse an der Untervermietung. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt vor, „wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen“.

So genüge es nicht, dass es dem Beklagten um den Erhalt seiner Wohnung ging. Zwar sei der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der ihm obliegenden Miete – unabhängig davon, ob er eine solche Verringerung wirtschaftlich benötige – grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Jedoch sei der Zweck einer Untervermietung grundsätzlich nicht, dem Mieter hierdurch einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu ermöglichen. Dies liege auch im Interesse von Untermietern, die dadurch grundsätzlich vor überhöhten Untermieten geschützt würden.

Zu diesem Ergebnis kommt der BGH im Wege der Auslegung des vorgenannten § 553 BGB, der den Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung regelt. So ging es dem Gesetzgeber bei dieser Vorschrift darum, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Der Mieter solle im Falle wesentlicher Änderungen seiner Lebensverhältnisse, die eine Untervermietung bedürfen, sein Mietverhältnis möglichst aufrechterhalten können.

Bereits nach dem historischen Gesetzgeber (damalig § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietengesetz) sollte die Miete für weitervermieteten Wohnraum – unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten – in einem angemessenen Verhältnis zur Hauptmiete stehen.

Dieses Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspräche damit auch dem Ausgleich der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen zwischen Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung des Mieters als Mittelpunkt der privaten Existenz und das Recht des Vermieters zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des Mieters umfasse kein Recht auf gewinnbringende Untervermietung.

Im vorliegenden Fall wurde eine solche gewinnbringende Untervermietung der Wohnung angenommen. Da der Beklagte mit der Untervermietung Einnahmen erhielt, die seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen überstiegen. So lag die mit den Untermietern vereinbarte monatliche Untermiete bei 962 € (nettokalt) und war damit mehr als das doppelt so hoch wie die von ihm geschuldete Hauptmiete von 460 € (nettokalt). Überdies habe der Beklagte auch die Betriebskosten an die Untermieter weitergegeben.

Konsequenzen

Der BGH stellt mit seiner Entscheidung klar, dass eine Gewinnerzielung des Mieters kein berechtigtes Interesse darstellt. Eine solche Konstellation kann daher im Einzelfall als erhebliche Vertragspflichtverletzung und Kündigungsgrund angesehen werden.

Weitere Fragen ließ der BGH offen. So auch die Frage eines (vermeintlichen) Erfordernis einer Teilhabe des Vermieters am erzielten Gewinn (wofür es nach dem BGH jedoch keine Stütze im Gesetz gäbe), da es im vorliegenden Fall darauf nicht ankäme. Auch ob der Verstoß gegen die Mietpreisbremse bei der Untermiete bereits ein berechtigtes Interesse negiere – wofür es viele Gründe gibt.

Ferner bedarf es einer weiteren Klärung in der Rechtsprechung, ab wann genau ein solcher unzulässiger „Gewinn“ gegeben ist.

Praxistipp

Anfrage von Mietern zur Erlaubniserteilung zur Untervermietung bedürfen im Einzelfall einer sorgfältigen Prüfung. Denn im Falle einer pflichtwidrigen Untersagung können dem Vermieter selbst auch Schadenersatzansprüche, Kündigung oder Klagen des Mieters auf Erlaubniserteilung drohen.

Zur Klärung, ob ein zur Untervermietung berechtigtes Interesse vorliegt, sollten daher die Hauptmieter insbesondere zur Offenlegung der Untermiete und ihrer Berechnung angehalten werden.

Gegebenenfalls kann der Vermieter dann nicht nur bei wichtigem Grund gegen den Untermieter, Überbelegung oder sonstigen ihm nicht zumutbaren Gründen die Erlaubnis verweigern und bei Zuwiderhandlung und fruchtloser Abmahnung sogar wiederum selbst kündigen. (BS)