Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Nachdem der Beklagte das nicht akzeptieren wollten klagten sie auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wurde.

Im Grundsatz gehört die Tierhaltung in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch

Das Landgericht Frankfurt/Oder gab den Klägern in vollem Umfang Recht. Behält sich der Vermieter in einem Formularmietvertrag vor, im Einzelfall über die ansonsten verbotene Tierhaltung in der Wohnung zu entscheiden, liegt darin die Zusage, bei der Entscheidung die betroffenen Interessen der Mieter und des Vermieters fair gegeneinander abzuwägen. Da die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, darf der Mieter bei Verwendung einer solchen Klausel davon ausgehen, dass der Vermieter seine Zustimmung nur bei ins Gewicht fallenden Gründen verweigern wird.

Hält sich der Vermieter nicht an diese Vorgabe und lehnt die von dem Mieter erbetene Zustimmung ohne vernünftigen Grund ab, gewährt der Vermieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB. Das wiederum ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn wegen der Größe der Wohnung und der Anzahl der Bewohner eine artgerechte Haltung des Tieres nicht gewährleistet ist. Die Wohnung der Mieter war mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche grundsätzlich zur Haltung eines Hundes geeignet. Der beklagte Vermieter hat zwar behauptet, dass der Hund Ruhestörungen verursacht und das Hausgrundstück verschmutzt habe, konnte diese pauschalen Vorwürfe jedoch nicht in irgendeiner Form konkretisieren. Gewichtige Gründe für die Verweigerung der Zustimmung konnte der Vermieter damit nicht vorbringen. Damit war zugunsten der Kläger von einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auszugehen.

Landgericht Frankfurt/Oder, Urteil vom 26.10.2023, Aktenzeichen 16 S 25/23

Konsequenzen

Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Wohnung zum eigenen und alleinigen Gebrauch. Es ist grundsätzlich nicht das Recht des Vermieters, auf die private Lebensgestaltung des Mieters einzuwirken. Solange es nicht zu einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs, also zu Beschädigung des Mietobjekts oder Eingriffen in die Rechte der Mitmieter oder Nachbarn kommt, geht die Lebensgestaltung des Mieters den Vermieter nichts an. Solche Überschreitungen des vertragsgemäßen Gebrauchs muss der Vermieter im Zweifelsfall konkret darlegen und beweisen können. Pauschale Behauptungen wie etwa, Hunde machten Dreck, sind da nicht hilfreich.

Praxistipp

Aus Sicht eines Mieters ist jedenfalls zu empfehlen, in Fällen dieser Art nur nach Ausspruch einer erfolglosen Abmahnung zu kündigen. Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die (außerordentliche) Kündigung erst nach einer Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer vertraglichen Pflicht besteht. Das Landgericht ist über § 543 Abs. 3 BGB sehr rasch hinweggegangen und hat erklärt, eine Abmahnung hätte von vornherein keinen Erfolg versprochen, weil der Vermieter die Erlaubnis zur Tierhaltung von dem Nachweis gesundheitlicher Beeinträchtigungen und einer deshalb erforderlichen Hundehaltung abhängig gemacht habe. Das dürfte nicht richtig sein. Gerade in der (erstmaligen) Verweigerung der Zustimmung liegt die Pflichtverletzung, die später die außerordentliche Kündigung begründen soll. Die Abmahnung soll auf eine Vertragsverletzung hinweisen und es dem Vertragspartner ermöglichen, zur Einhaltung des Vertrages zurückzukehren. Mit der Pflichtverletzung selbst kann man deshalb gerade nicht begründen, dass eine Abmahnung auf jeden Fall erfolglos geblieben wäre.

Tierhaltung in der Wohnung stets der vorherigen Zustimmung des Vermieters

Die Tierhaltung in Mietwohnungen ist häufig Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Im Grundsatz gehört die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Welcher Art und in welcher Zahl bestimmte Tiere in einer gemieteten Wohnung gehalten werden dürfen, hängt von zahlreichen Einzelfaktoren wie Art, Größe und Verhalten der Tiere, Lage und Größe der Wohnung, berechtigten Interessen der Mitbewohner und nicht zuletzt von besonderen Bedürfnissen der jeweiligen Mieter (z.B. Blindenhund) ab.

Das formularmäßige allgemeine Verbot, Tiere in der Wohnung zu halten, ist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06) unzulässig, weil die Frage, ob die Tierhaltung im konkreten Einzelfall noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht, immer von einer Einzelfallabwägung abhängt und eine solche Klausel eine solche Abwägung gerade verhindert und auch verhindern soll.

Die Praxis ist deshalb in Formularverträgen auf die Klausel ausgewichen, dass die Tierhaltung in der Wohnung stets der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine solche Klausel bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter jedwede Art und Weise der Tierhaltung untersagen kann.