Aus diesem Grund rät Christoph Schöll, Landesvorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz: „Wer Löcher bohrt, um zum Beispiel Regale, einen Spiegel oder den Badezimmerschrank zu verdübeln, sollte vorher gut überlegen, ob jedes Loch in der Wand wirklich notwendig ist. Es könnte nämlich sein, dass alle Dübellöcher beim Auszug aus der Mietwohnung wieder verschlossen werden müssen – selbst dann, wenn der Mietvertrag nicht explizit dazu verpflichtet.“
Verschließen von Bohrlöchern ist Teil der Schönheitsreparatur
Dübellöcher gehören in gewissem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und lösen meistens keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus. Der Bundesgerichtshof hat darüber hinaus entschieden, dass eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, Dübeleinsätze zu entfernen und Löcher ordnungsgemäß, also unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln zu ersetzen, unwirksam ist (Az.: VIII ZR 10/92). Aber: Sind Mieter beim Auszug noch mit erforderlichen Schönheitsreparaturen in der Wohnung im Verzug, gehört dazu zwangsläufig auch das Beseitigen der Dübellöcher. Werden nämlich vor dem Tapezieren und Streichen die Bohrlöcher nicht fachgerecht verschlossen, kann ein frischer Anstrich die Unebenheiten der Wand oder der Tapete nicht beseitigen. „Das stellt dann womöglich keine ordnungsgemäße Schönheitsreparatur dar“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.
Durchbohren von Fliesen ist riskant
Wer sich Urteile von Gerichten zu Bohrlöchern anschaut, erkennt, dass der Teufel im Detail steckt: Durchbohrte Fliesen im Bad oder in der Küche etwa sind laut Amtsgericht Paderborn nur dann eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache, wenn der Mieter das Bohrloch nicht in der Fuge platzieren kann. In dem verhandelten Fall aber hatte es keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass ein Durchbohren der Fliese erforderlich gewesen war. Insofern lautete die Entscheidung, dass der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz hat, den er gegen die Kaution aufrechnen durfte (AG Paderborn, Urteil v. 8.4.2024, 51 C 135/23). Das Amtsgericht Rheinbach sah das Anbohren von 14 Fliesen in der Küche als vertragsgemäß an, weil es zum Anbringen einer Arbeitsplatte erforderlich gewesen sei (AG Rheinbach, Urteil v. 7.4.2005, 3 C 199/04). Demgegenüber ist das Amtsgericht Köpenick bei einem Mieter von einer vertragswidrigen Nutzung incl. Schadensersatzpflicht ausgegangen. Der Mieter hatte in der Küche acht Wandfliesen mit Bohrlöchern versehen. Darüber hinaus waren zwei Wandfliesen sowie drei Bodenfliesen gerissen (AG Köpenick, Urteil v. 5.10.2012, 4 C 64/12).
Wie viele Bohrlöcher sind noch vertragsgemäß?
Wie viele Bohrlöcher aber muss ein Vermieter dulden? Wo also ist die Grenze zum atypischen Gebrauch der Wohnung überschritten, wo ist die Substanz der Mietsache beschädigt? „Die Antwort darauf ist nicht so einfach“, sagt Ralf Schönfeld, „denn es gibt dafür keine einheitliche Zahl. Die Auffassungen der Gerichte, wie viele Bohrlöcher noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählen, gehen weit auseinander.“ So sah das Landgericht Hamburg vor über 20 Jahren noch 32 Dübellöcher in einem Bad als vertragsgemäße Nutzung an. Die Richter begründeten das damit, dass der Vermieter das Badezimmer unzureichend ausgestattet hatte. Auf Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste, Duschstange sowie einen Haltegriff an der Badewanne sei der Mieter angewiesen (LG Hamburg, Urteil v. 17.5.2001, 307 S 50/01). Das Amtsgericht Schöneberg ging bei einem Mieter von einer vertragswidrigen Nutzung aus, der 59 Löcher für Dübel in seinem Badezimmer gebohrt hatte. Laut Gericht war nicht ersichtlich, wofür diese gebraucht wurden (AG Schöneberg, Urteil v. 12.3.2014, 6 C 480/13).
Badaccessoires: kleben statt dübeln
„Im Grundsatz gilt“, erklärt Haus & Grund-Landesvorsitzender Christoph Schöll, „so viele Bohrlöcher wie nötig und so wenig wie möglich.“ Er rät dazu, dass sich beide Seiten, Mieter und Vermieter, rechtzeitig über das Anbringen von Dübellöchern verständigen. Vor allem dann, wenn es um Fliesen geht, die angebohrt werden sollen. Außerdem weist er darauf hin, dass es heute möglich ist, viele Badaccessoires mit moderner Klebetechnik unkompliziert, sauber und sicher an der Wand zu befestigen. Bei Auszug kann dann eine Entfernung erfolgen, ob Fliesen zu beschädigen. „Insofern haben Mieter eine Schadensminderungspflicht und können nicht einfach wild drauf losbohren.“
Redaktion (allg.)
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