Energie sparen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus
der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Beklagte
kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung
umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie ließ
in der Folgezeit unter anderem eine Dämmschicht an den Außenwänden
und der Kellerdecke anbringen, neue Fenster und Türen einbauen sowie
einen neue Heizungsanlage installieren. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte
die Beklagte mit Schreiben vom 26. November 1998 eine Erhöhung des
monatlichen Nettomietzinses der Kläger von bisher 361,92 DM (185,05
Euro) um 155,87 DM (79,70 Euro) für die Zeit ab 1. Februar 1999.
Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandsetzungsanteils nach
Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung aus den
entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen
beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin -
wie auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient
(sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht
mitgeteilt.

Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren die
Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der
Beklagten vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses
verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat
die Mieterhöhungserklärung für unwirksam gehalten, weil
die Höhe der für die Instandsetzung abgezogenen Kosten nicht
nachvollziehbar sei und eine Wärmebedarfsberechnung fehle. Das Landgericht
Halle möchte auf die dagegen von der Beklagten eingelegte Berufung
die Klage weitgehend abweisen. Es ist der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung
entspreche den formellen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere
habe die Beklagte mit der Mieterhöhungserklärung keine Wärmebedarfsberechnung
vorlegen müssen, sondern dem Erfordernis der Erläuterung der
Berechnung jedenfalls durch die Angabe der alten und neuen k-Werte genügt.
Das Landgericht sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung aber durch
den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (8 RE-Miet
6159/00, NdW-RR 2001, 588 = WuM 2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter,
der eine Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend
macht, in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung
darlegen müsse, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs
an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle hat deshalb dem Oberlandesgericht
Naumburg folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen
seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläuterung der durch
die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in
der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten
(K-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des
Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung
vorlegt?"

Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluß vom 12.
November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,18) der Rechtsmeinung des Landgerichts
Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgerichtshof die Rechtsfrage
zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach Durchführung von Wärmedämmassnahmen
seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 559 b Abs.1 Satz 2
BGB n.F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden
Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung
lediglich die Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und
der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn
er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"

II.

Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1
ZPO, gemäß § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden
Fassung).

1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem
Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht
hat als Berufungsgericht darüber zu entscheiden.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts
aus für die Entscheidung über die Berufung der Beklagten erheblich.
Das Landgericht ist der Auffassung, dass die Mieterhöhung der Beklagten
teilweise, nämlich in Höhe von 65,02 Euro17 DM) materiell begründet
ist und hat dies nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten
ist aber nur dann in diesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterhöhungserklärung
vom 26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wärmebedarfsberechnung
unwirksam ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, dass lediglich
zu beantworten ist, ob dem Erfordernis einer Erläuterung in § 3 Abs.
3 Satz 2 MHG allein durch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung
im Sinne von Anlage 1 der WärmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBI.
19941 S. 2121, seit 1. Februar 2002: Anlage 1 zur Energie- Sparverordnung
vom 16. November 2001, BGBI. 2001 I S. 3085) genügt werden kann.
Ob dann, wenn ersteres zu verneinen wäre, für die Erläuterung
der Mieterhöhung zumindest die Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten
der alten und der renovierten Teile des Gebäudes notwendig ist, ist
nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser Frage ist nicht
entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k- Werte für diejenigen
Bauteile, für welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt,
in der Erhöhungserklärung tatsächlich mitgeteilt hat. Aus
der Verknüpfung beider Alternativen der Vorlagefragen mit "oder
erst dann" und der Begründung der Vorlagebeschlüsse ergibt
sich, dass der Rechtsentscheid nur dazu eingeholt werden soll, ob die
Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung unabdingbar erforderlich ist.
Dem trägt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage Rechnung.

3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung
eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO).
Seine Ansicht, zur Erläuterung von Maßnahmen zur Energieeinsparung
in der Mieterhöhungserklärung sei es ausreichend, wenn diese
mit Begriffen wie "Vollwärmeschutz" oder "Isolierglasfenster"
beschrieben würden, widerspricht der vom Kammergericht in seinem
Rechtsentscheid vom 18. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, a.a.O.) vertretenen
Rechtsmeinung, Immobilien Vermieten müsse durch eine Wärmebedarfsberechnung
darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an
Heizenergie ergebe.

Dieser Rechtsentscheid kann entgegen der vom Verfassungsgerichtshof des
Landes Berlin in seinem Beschluss vom 31. Mai 2001 (VerfGH 162/00, NJW-RR
2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschränkend dahin ausgelegt
werden, die Mieterhöhungserklärung bedürfe über die
Berechnung der Kosten hinaus lediglich nachvollziehbarer Erläuterungen
zur Erzielung nachhaltiger Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "Wärmebedarfsberechnung"
sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1
und Anlage 1 der WärmeschutzV oder der DIN 4701 (1983) gemeint. Das
Kammergericht hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechtsfrage
ausdrücklich die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung für
notwendig erklärt. Aus den Gründen des Beschlusses ergeben sich
keine Anhaltspunkte für eine vom Wortlaut des Entscheidungssatzes
abweichende Auslegung. Eine Abweichung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz
3 ZPO zu der vom hier vorlegenden Gericht vertretenen Rechtsansicht wäre
im übrigen auch dann anzunehmen, wenn das Kammergericht die Tragweite
des von ihm gebrauchten Begriffs der Wärmebedarfsberechnung verkannt
haben sollte.

III.

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus dem Tenor ersichtlich.

1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung
des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 1 MHG
neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten
voraus, dass darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen
des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen
Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt, dass
Immobilien Vermieten in der Erklärung darlegen muss, inwiefern die von ihm
durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse
auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder
Wasser bewirken.

Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund
ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend,
wenn Immobilien Vermieten lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem
der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn
die für die Erhöhungserklärung vorgeschriebene Berechnung
und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter die Gelegenheit
verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zu
überprüfen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks.
161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff
"erläutern" nahe, dass die Mieterhöhungserklärung
nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende
Begründung dafür zu enthalten braucht, warum die einzelnen Baumaßnahmen
solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG darstellen. Es genügt, wenn der
Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als
plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 559 b Rdnr.
3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 118).
Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, dass dem Mieter eine Überprüfung
der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung
nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen möglich
sein wird (Entwurfsbegründung a.a.O.). Bei Baumaßnahmen, für
deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte,
ist es deshalb ausreichend, wenn Immobilien Vermieten die durchgeführte
bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand
dessen, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch
oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme
eine solche des § 3 Abs. 1 MHG ist.

2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie
ergibt sich daraus, dass Immobilien Vermieten in der Mieterhöhungserklärung
neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer
Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen
muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die
bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung.

a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid,
a.a.O.) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung
nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben,
in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie
ergibt. Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann,
wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird
und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht
die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich.
Zwar wird die Ansicht vertreten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn
die Einsparung mehr als geringfügig ist, also ein bestimmtes Mindestmaß
überschreitet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7.
Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht
jedoch entgegen, dass im Gesetzgebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung
von Maßnahmen zur Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund
in § 3 Abs. 1 MHG eingefügt worden ist, ausdrücklich hervorgehoben
wurde, eine Einsparung von Heizenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht
nur vorübergehend bestehe. Dagegen solle es für die Auslegung
des Begriffs "nachhaltig" nicht erforderlich sein, dass sich
die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke
(Bericht des Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von §
3 Abs. 1 MHG zurückgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6).

b) Immobilien Vermieten braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß
der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen
darzulegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen
eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig
der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine
solche nur dann aussagekräftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen
den Jahresheizwärmebedarf des Gebäudes vor und nach der Durchführung
der Baumaßnahme angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung
eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen
ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten
(k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Bei einer nennenswerten
Veränderung dieser Messgrößen ergibt sich bei sonst gleichen
Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie; denn die k-Werte
der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die
Berechnung des Wärmebedarfs ein.

c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der
zu erwartenden Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung
in der Mieterhöhungserklärung kann auch nicht damit gerechtfertigt
werden, dass dem Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung
erkennbar sein muss, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der
für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich ist.

Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender
Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung,
wird teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der
Erhöhungserklärung die Möglichkeit haben, festzustellen,
wie hoch die zu erwartende Einsparung seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin
GE 1999, 575; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 3 MHG Rdnr.
217; ähnlich Barthelmeß, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3
Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht, eine Mieterhöhung
wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe dadurch
begrenzt, dass sie nicht außer Verhältnis zu der für den
Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten
stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411;
Barthelmaß, a.a.O.; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl.,
§ 159 Rdnr. 20 f; MünchKomm BGB Noelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr.
10; Schultz in: Bub/Treier, a.a.O., Kap.111, Rdnr. 570; Schmidt- Futterer/Börstinghaus,
a.a.O., Rdnr. 82-86 m.w.N.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f).
Nach der Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten
Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung
nach § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG
gezogenen Grenzen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete
liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung
von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S.154 f; ähnlich Feckler
ZMR 1998, 545, 548)

Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich berechtigten
Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer
Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach
dem Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung
jedoch keiner Entscheidung. Selbst wenn die Mieterhöhung die für
den Mieter zu erwartende Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig
übersteigen darf, braucht jedenfalls Immobilien Vermieten den Umfang der
zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in
der Mieterhöhungserklärung darzulegen; diese Frage ist vielmehr
gegebenenfalls in dem späteren Prozess über die materielle Berechtigung
der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut von
§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung
der Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs.1 MHG genannten
Voraussetzungen des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der
Mieterhöhung in dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch
aus Normen und Rechtsgrundsätzen außerhalb des Regelungsbereiches
des § 3 Abs. 1 MHG ergeben. Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird
nämlich einerseits aus dem in dem aufgehobenen §13 ModEnG enthaltenen
Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG Karlsruhe (RE), a.a.O.; Schmidt- Futterer/Börstinghaus,
a.a.O., § 3 MHG Rdnr. 83) oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3
MHG Rdnr. 64) und andererseits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit §134 BGB
hergeleitet, also aus Normen, auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung
nicht zu erstrecken braucht.

d)Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung
in der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen.
Hält man die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich,
müsste Immobilien Vermieten auch bei kleineren baulichen Maßnahmen,
etwa bei Einbau einzelner neuer Fenster, eine solche Berechnung von einem
Architekten oder Ingenieur erstellen lassen, obwohl bei kleineren Bauabnahmen
deren Leistungen üblicherweise nicht in Anspruch genommen werden.

Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht
seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich
lediglich den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte
Gebäude an. Für die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen
Heizkostenersparnis eines Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen
(vgl. Dittert, WuM 2001, S. 6 ff). Der Mieter müsste deshalb, selbst
dann wenn ihm der alte und neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt
wird, einen Fachmann damit betrauen, daraus seine konkrete voraussichtliche
Heizkostenersparnis zu ermitteln.

3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen
Beschreibung der durchgeführten Bauabnahmen verfügt der Mieter
daher im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls
unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert
bestreiten zu können. Ob und in welchem Maß tatsächlich
eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung
rechtfertigt, muss im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens
geklärt werden. Die Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens,
die den Gegenstand des Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt.

Gericht: BGH Karlsruhe
Aktenzeichen: VIII ARZ 3/01