Warum die Mietpreisbremse ihr Ziel verfehlt

Ein wesentlicher Grund dafür liegt in der Einteilung der Wohnlagen im Hamburger Mietenspiegel. Dieser unterscheidet nämlich zwischen normalen und guten Wohnlagen. Eine Kategorisierung, die den tatsächlichen Marktverhältnissen jedoch häufig nicht gerecht wird. Innerhalb der Kategorie „normale Wohnlage“ werden rund zwei Drittel aller Hamburger Straßenzüge zusammengefasst. Hinsichtlich Wohnqualität und Infrastruktur, Kaufkraft und Nachfrage unterscheiden sie sich jedoch erheblich. Objektiv betrachtet einfache Wohnlagen befinden sich somit in der gleichen Gruppe wie jene, die den Sprung zur “guten Wohnlage” nur knapp verfehlen.

Wer tatsächlich profitiert

In besonders gefragten Wohnlagen werden die Mieten durch die Mietpreisbremse begrenzt. Davon profitieren jedoch nicht automatisch Menschen mit geringerem Einkommen. Für Vermieter besteht dort nämlich eine große Auswahl an Bewerbern. Sie entscheiden sich vielfach verständlicherweise für Interessenten mit sicherem Einkommen und geringerem Ausfallrisiko. Die Folge: Ein Gutverdiener, der in der Lage ist und bereit wäre, eine deutlich höhere Miete zu zahlen, erhält dieselbe Wohnung nun zum gedeckelten Preis. Für Menschen mit geringerem Einkommen verbessert sich die Situation dagegen eher wenig. Sie konkurrieren in attraktiven Lagen mit finanzstärkeren Bewerbern, werden im Auswahlprozess häufig nicht berücksichtigt und müssen auf weniger attraktive Wohnlagen ausweichen.

Steigende Mieten in einfacheren Wohnlagen

Dadurch entstehen gleichzeitig in den einfacheren Wohnlagen ebenfalls Probleme. Da diese Lagen derselben Kategorie zugeordnet werden wie deutlich attraktivere Straßenzüge, orientieren sich Vermieter zunehmend an den höheren zulässigen Mietpreisen innerhalb dieser Wohnlagenkategorie. Dadurch steigen Mieten in weniger gefragten Bereichen, obwohl die Rahmenbedingungen deutlich niedrigere Mietniveaus rechtfertigen würden. Die derzeitige Einteilung berücksichtigt demnach zu wenig, dass Hamburgs Wohnlagen sehr heterogen sind. Zwischen einzelnen Straßen innerhalb der “normalen Wohnlage” bestehen oftmals große Unterschiede, die aber bei der Mietpreisbremse nicht berücksichtigt werden. Dies führt dazu, dass Gutverdiener in attraktiven Wohnlagen bleiben und finanziell entlastet werden, während Menschen mit geringerem Einkommen auf schlechtere Lagen ausweichen müssen und dort mehr bezahlen als angemessen wäre.

Mehr Differenzierung ist gefragt

Hamburg sollte deshalb seine Wohnlagen künftig differenzierter bewerten. Sinnvoll wäre eine Einteilung beispielsweise in einfache, normale, gehobene und sehr gute Wohnlagen. Dadurch könnten Mietobergrenzen präziser an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden. Die Diskussion um die Mietpreisbremse sollte sich daher nicht allein auf die Frage konzentrieren, ob reguliert wird, sondern wie reguliert wird. Solange sehr unterschiedliche Straßen derart grob innerhalb derselben Wohnlagenkategorie zusammengefasst werden, entstehen neue Ungerechtigkeiten. Eine differenziertere Bewertung der Wohnlagen wäre ein wichtiger Schritt, um bezahlbaren Wohnraum gezielter für diejenigen zu sichern, die tatsächlich auf ihn angewiesen sind.