Sonderheft: Untervermietung zur Fußball-WM 2006

Kann ich Familienangehörige einfach so bei mir wohnen lassen?
Will ich während der Fußballweltmeisterschaft Familienangehörige aufnehmen, zählt das zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der mir nicht verweigert werden kann. Ich  muss dem Vermieter die Aufnahme des Besuchers, wenn er längere Zeit bei mir wohnen bleibt, allerdings anzeigen.
Dazu verpflichtet mich das Bürgerliche Gesetzbuch: § 540 Abs. 1 BGB.
Den Grundsatz hat ein Landgericht per Urteil bestimmt:
Landgericht Frankfurt am Main
NJW-RR 1993, Seite 173

Wie viele Personen kann ich eigentlich aufnehmen?
Für die Aufnahme von Familienangehörigen ebenso wie für die Aufnahme anderer Personen gilt, dass eine Überlassung an Dritte nicht zu einer Überbelegung oder übermäßigen Abnutzung der Wohnung führen darf. Egal wie lange ich beabsichtige, die Wohnung an Dritte zu überlassen, kann der Vermieter nein sagen, wenn es dadurch zu einer erheblichen Überbelegung der Wohnung oder einer nachhaltigen Störung oder Belästigung der übrigen Hausbewohner kommt.

Auch hierzu gibt es ein Gerichtsurteil:
Landgericht Hagen
WUM 1992, S. 430

Wie ist die Rechtslage, wenn ich in der Wohnung bleibe und nur ein Zimmer für Gäste vermiete?
Wenn ich nur einen einzelnen Raum für die Gäste frei mache und selbst wohnen bleibe, kann das im weitesten Sinne als Besuch ausgelegt werden, der mir nicht verweigert werden kann. Ein solcher Besuch ist auch über mehrere Monate zulässig - Genehmigung des Vermieters nicht nötig.

Das Gerichtsurteil dazu:
Landgericht Gießen
ZMR 2000, S. 385

Worin liegen die Unterschiede zwischen einem Besuch und der Untervermietung?
Die Abgrenzung zwischen Besuch und Untermiete ist im Einzelfall schwer zu ziehen und hängt von den Umständen ab. Ist es beim Schüleraustausch durchaus üblich, über mehrere Monate Kinder bis zu einem Jahr in der Gastfamilie aufzunehmen, wird im Gegensatz dazu die Meinung vertreten, dass der Besuch eines entfernten Angehörigen oder Freundes nach vier Wochen das zulässige Maß überschreitet. Häufig wird als Zeitkriterium für entfernte Angehörige oder Freunde noch ein Zeitraum von sechs Wochen als zulässig erachtet. Das eigentliche Besuchsrecht lässt sich bei der Wohnraummiete vertraglich nicht aushebeln oder beschränken, weil es zum Kernbereich des Nutzungsrechts gehört.

Wann ist die Grenze zum Untervermieten erreicht - beim Vermieten einzelner Räume und beim Vermieten der gesamten Wohnung?
Entscheidend ist immer, ob der aufgenommenen Person der selbstständige oder alleinige Mietgebrauch der Wohnung eingeräumt ist, oder ob es sich nur um eine vorübergehende unselbstständige Mitbenutzung der Wohnung handelt.
Will ich also lediglich ein Zimmer während der Fußballweltmeisterschaft vermieten, geht das.
Vermiete ich aber die gesamte Wohnung oder mehrere Zimmer, wird die Grenze spätestens nach sechs Wochen erreicht, immer vorausgesetzt, die beabsichtigte Anzahl der Personen, an die die Wohnung untervermietet werden soll, entspricht der Anzahl der auch sonst regelmäßig in der Wohnung lebenden Mieter.
So urteilte das Landgericht Gießen (NJW-RR 2001, S. 8).

Meine Freunde sind nicht gerade leise. Müssen sie immer nur Rücksicht nehmen, wenn sie bei mir zur Fußball-WM einquartiert sind?
Die wiederholte Störung des Hausfriedens oder die Beschädigung oder Verunreinigung gemeinschaftlich genutzter Räume wird zu Problemen mit dem Vermieter führen. Wird die Wohnung also an laute oder wilde Fußballfans oder Hooligans vermietet, die im Hausflur lärmen und ihn verunreinigen, kann es passieren, dass der Vermieter die Untervermietung umgehend durch gerichtliche Verfügung unterbindet - und er ist damit im Recht.

Wie sieht es beim Vermieten der gesamten Wohnung aus - geht es auch ohne Genehmigung des Vermieters?
Die Untervermietung der gesamten Wohnung bedarf zwingend der Erlaubnis des Vermieters. Grund: Eine Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes an Dritte wird begründet. Rechtlich regelt das im Bürgerlichen Gesetzbuch § 540 Abs. 1 S.

Kann ich den Vermieter gerichtlich zwingen, mir die Erlaubnis zu geben?
Der Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis kann vom Mieter nicht mit einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden.
So urteilte das Landgericht Hamburg (WuM 2000, S. 3003).

Muss der Vermieter wissen, wer bei mir wohnt? Kann er einfach sagen, der Untermieter passt mir nicht?
Will der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, muss er gleichzeitig dem Vermieter die Person des Untermieters benennen, damit der Vermieter eventuelle Einwände gegen die Person prüfen kann. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne hinreichenden Grund, kann der Mieter die Zustimmung einklagen.

Warum kann ich meine Wohnung nicht einfach gegen Geld für die gesamte WM-Dauer auf eigene Faust vermieten?
Die Vermietung der gesamten Wohnung zur Erzielung von Einkünften gehört bei einer Mietwohnung eben nicht zum eigentlichen Gebrauch des Mieters. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, der Mieter kann diesen Anspruch nicht gerichtlich durchsetzen.

Darf ich auch Geschäftsräume vermieten?
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen gilt ähnlich wie bei Wohnraum, dass die Vermietung einzelner Zimmer für einen gewissen Zeitraum dann zulässig ist, wenn damit nicht der tatsächliche Gebrauch der Mietsache gestört wird.

Wenn ich mein Steuerbüro an einen Fernsehsender vermieten will - geht das?
Nein, der Vermieter kann einschreiten, wenn der Mieter eines ruhigen Gewerbes - Steuerbüro - Teile seiner Mietfläche an einen Fernsehsender oder einer Radiostation vermieten will und damit neben einer erheblich höheren Belastung durch Besucherverkehr auch eine Belastung der übrigen Mitmieter durch Lärm verursacht wird.
Sollen dagegen Gewerberäume zum selben Zweck, also beispielsweise ein Fernsehstudio an einen anderen Fernsehsender, untervermietet werden, bestehen dagegen keine Bedenken.

Was bedeutet es beim Vermieten von Gewerbeflächen, dass der Mieter die Untervermietung nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Zwecks vornehmen kann?
Damit ist dann zum Beispiel die zeitweise Vermietung von Büroräumen als Hotel, Wohnunterkunft, Trainingszentrum oder ähnliches ausgeschlossen. Eine solche ungenehmigte, zweckentfremdende Untervermietung hätte unweigerlich zur Folge, dass der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen könnte. Da es sich dann um eine vom Mieter verschuldete fristlose Kündigung handelt, hätte dies im schlimmsten Fall zur Folge, dass der Mieter bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Mietzeit verpflichtet bliebe, die vereinbarte Miete als Schadensersatz zu zahlen, ohne den Geschäftsraum weiter nutzen zu dürfen.
Hier sollte also gut überlegt werden, ob es sich tatsächlich lohnt, für vier Wochen Gewerberäume an Dritte insgesamt oder in Teilen zu überlassen und dabei gegen den vereinbarten Mietzweck zu verstoßen.

Finanzen

Muss ich als Arbeitnehmer Einkünfte aus der Untervermietung auch versteuern?
Ist der Mieter und Untervermieter Arbeitnehmer und zahlt er monatlich Lohnsteuer aus nichtselbständiger Arbeit, steht ihm nach § 46 EStG ein jährlicher Freibetrag von 410 Euro auf alle Nebeneinkünfte zu, die er hat. Er müsste die Einnahmen also erst angeben, wenn sie für das gesamte Jahr 410 Euro überschritten hätten.

Wie muss ich die Einnahmen versteuern?
Einkünfte aus Untervermietungen müssen wie alle übrigen Einkünfte versteuert werden. Auch ein Mieter muss dann bei der Einkommensteuererklärung ein gesondertes Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen - einzige Ausnahme: Er ist Arbeitnehmer, und der Betrag liegt unter der 410-Euro-Freigrenze (und es gibt keine weiteren Extra-Einkünfte, gegengerechnet zu den Werbungskosten, aus anderen Quellen).
Bei der Untervermietung handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, weil der Mieter die Räume untervermietet und dadurch Einnahmen erzielt.
Im Fall der Untervermietung kann der Mieter die von ihm selbst an den Vermieter zu zahlende Miete gegen die Einkünfte aus der Untervermietung als Werbungskosten aufrechnen. Zu versteuern bliebe also nur die Differenz zwischen der Mietzahlung an den Vermieter und den Einkünften aus der Untervermietung.

Wie ist steuerlich vorzugehen, wenn die Miete, die mir der Neffe zahlt, einen eher symbolischen Wert hat, also niedriger ist als eine so genannte Marktmiete?
Überlässt der Mieter die Wohnung an nahe Familienangehörige zu einem geringeren als dem marktüblichen Mietpreis, sind diese Einnahmen nach § 21 Abs.2 EStG in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten werden von den Einnahmen abgezogen, um die Einkünfte zu ermitteln.
Im Einzelfall bleibt nur anzuraten, sich bei einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein über die Einzelheiten der steuerlichen Behandlung zu informieren. Fest steht, dass die Steuern sich für Arbeitnehmer oder Selbstständige unterscheiden und für den Einzelfall zu ermitteln sind.

Für Eigentümer

Wie muss ich steuerlich an Einnahmen aus Untervermietungen herangehen?
Einkünfte aus Untervermietungen müssen wie alle übrigen Einkünfte versteuert werden. Bei der Einkommensteuererklärung ist ein gesondertes Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auszufüllen. Die Vordrucke gibt es beim Finanzamt und neuerdings auch im Internet.
Bei der Untervermietung handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, auch wenn der Eigentümer die Räume direkt an einen Dritten vermietet.