"Wir werden einen Durchbruch erzielen!"

Geschäftsführer Martin Kaßler über die Chancen für ein gesetzlich definiertes Berufsbild für Immobilienverwalter und die Erfolgsfaktoren des Verwalters von morgen.

Herr Kaßler, nehmen wir an, ich sei Immobilienverwalter, führe ein Unternehmen mit 12 Mitarbeitern, bewirtschafte 4.600 Wohnungen und bin nicht Mitglied im Verband. Überzeugen Sie mich, Mitglied im DDIV zu werden!

Dafür gibt es drei wichtige Faktoren. Wenn Sie zukünftig am Markt bleiben wollen, brauchen Sie vernünftige politische Rahmenbedingungen. Der DDIV setzt sich dafür ein. Der zweite Faktor ist ein ausgewogenes Aus- und Weiterbildungsprogramm, das von unseren Landesverbänden angeboten wird. Unsere Mitglieder gewinnen dadurch einen Informationsvorsprung. Der dritte, immer bedeutendere Faktor ist die Frage des Wohnungseigentümers bei der Bestellung des Verwalters: „Sind Sie Mitglied im DDIV?“ Das zeigt uns, dass die Arbeit des Verbandes nicht nur in der Politik beachtet, sondern auch in den Medien und beim Eigentümer zunehmend honoriert wird.

Was hat der Verband in 25 Jahren erreicht?

Wir vereinen mittlerweile fast 1.700 Unternehmen auf uns, die mit einer Stimme sprechen. Jährlich kommen etwa 100 Unternehmen hinzu. Dies sehen wir als Bestätigung, aber auch als Ansporn für die Zukunft. Zudem haben Verwalter endlich eine politische Lobby in Berlin – den DDIV. Aber ich glaube man sieht auch, dass wir intensive Imagepflege betreiben. Das kommt an.

Nennen Sie ein Beispiel für eine erfolgreiche politische Einflussnahme.

Der Gesetzgeber hat sich über Monate mit dem Entwurf zum Datenbank-Grundbuchgesetz befasst. Bis sämtliche 400 Millionen Grundbücher digital erfasst sind, wird es zwar noch Jahrzehnte dauern, aber wir haben uns jetzt schon stark gemacht, dass Immobilienverwalter zumindest in Abteilung 1 des elektronischen Grundbuchs perspektivisch Einsicht nehmen können. Dabei ist nun gelungen, dass neben dem Bundesrat auch der Bundestag einen entsprechenden Prüfauftrag ausgesprochen hat. Daran hätte vor Monaten niemand geglaubt.

Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen?

Im Bundesrat wird es noch einmal behandelt, aber es gilt weitgehend als abgeschlossen. Nun muss bei der Umsetzung des Gesetzes verbindlich geprüft werden, ob technische und rechtliche Bedenken gegen eine Einsichtnahme sprechen. Spricht nichts dagegen, wird auch das Berufsbild gestärkt, obwohl es noch keine Zugangsvoraussetzungen gibt. Hinzu kommt, dass unterstellt wurde, dass der Verwalter auch als Makler tätig sein kann und womöglich mit einem unbegrenzten Zugriff der Datenschutz nicht gewahrt wird. Mit Begrenzung auf Abteilung 1 des elektronischen Grundbuches und auch nur dort wo der Verwalter bestellt ist, ist dieses Argument nichtig.

Trotz Ihrer Lobbyarbeit reicht immer noch ein Gewerbeschein, um Immobilienverwalter werden zu können. Glauben Sie, die Politik wird eines Tages gesetzliche Zugangsvoraussetzungen für den Beruf definieren?

Ich bin ein positiv denkender Mensch und halte es mit dem augusteischen Sprichwort: ‚In Dir muss brennen, was Du in anderen entzünden willst‘. Wir glauben fest daran, dass Zugangsvoraussetzungen kommen und wir werden so lange daran arbeiten, bis sie da sind. Ich bin ziemlich sicher, dass wir in der nächsten Legislaturperiode einen Durchbruch erzielen werden. Die Dialogbereitschaft in der Politik ist vorhanden.

Wie groß ist die Bereitschaft der Mitglieder, die Weiterbildungsangebote des DDIV anzunehmen?
Wenn Verwalter von Gesetzesänderungen konkret betroffen sind, strömen viele in die Fortbildungen. Uns kommt es aber mehr auf die kontinuierliche Weiterbildung an. Da können wir sicherlich noch an einigen Ecken feilen, um die Resonanz weiter zu erhöhen.  

Wie viele Teilnehmer erreichen Sie denn?

Gemeinsam mit dem Landesverband Berlin-Brandenburg führen wir jährlich etwa 40 Veranstaltungen mit rund 1.500 Teilnehmern durch. Die Resonanz hängt von den Aktivitäten und der Größe der Landesverbände, aber auch mit der Ballung der Unternehmen insgesamt ab. Bayern und Baden-Württemberg sind hier auch sehr stark, in anderen Regionen können wir gemeinsam noch besser werden.

Ihr Verband kürt den Immobilienverwalter des Jahres. Was zeichnet erfolgreiche Verwalter aus?

Zur Professionalität gehört es, das Leistungspaket, das man für Eigentümer erbringt, öffentlich und transparent herauszustellen. Das kommt mir in der Branche noch zu kurz. Viel zu wenige Verwalter sind bislang darauf vorbereitet. Die junge Generation von Eigentümern macht sich über die Online-Medien ein sehr genaues Bild über die Leistungen eines Verwalters, bevor es in konkrete Gespräche geht. Diesen Weg müssen unsere Verwalter stärker beschreiten. Zum zweiten sollte jeder Verwalter stark in die Weiterbildung investieren, denn er ist heute mehr Vermögensmanager als nur Hausverwalter.

Wie entwickeln sich die absoluten Mitgliederzahlen des Verbandes?

Wir gehen davon aus, dass wir am Jahresende das 1.700ste Mitglied begrüßen können. Ich spreche dabei von professionellen Unternehmen, die die Verwaltertätigkeit hauptberuflich ausüben. Wir haben Aufnahmekriterien und eine Berufsordnung, an die man sich zu halten hat. Als ich 2010 anfing, hatten wir 1.400 Mitglieder, jetzt sind es knapp 1.700. Das zeigt uns, wir setzen die richtigen Themen und die Arbeit des DDIV und seiner Landesverbände wird anerkannt.

Lassen Sie uns über die Energiewende sprechen. Ihr Verband weist darauf hin, dass WEGs oft das Geld für Modernisierungen fehle und die Kreditverfahren von Banken viel zu kompliziert seien und zudem fehlten staatliche Anreizsysteme. Wie kann dieser Investitionsstau bei Eigentümergemeinschaften aufgelöst werden?

Der Verwalter von morgen sollte eine starke Lotsenfunktion beim Thema Modernisierung einnehmen. Hier sehen wir noch Nachholbedarf bei der Qualifikation unserer Verwaltungen. Zum zweiten sind die KfW-Antragsformulare immer noch zu kompliziert. Hier sind wir in politischen Gesprächen, um das zu ändern. Wir sind auch der Auffassung, dass das Bankendurchleitungsprinzip aufgehoben werden muss. Unsere Landesverbände in Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und Berlin-Brandenburg haben dies erreicht. Unterm Strich interessiert die Frage, wie kann man Anreize setzen, das Verwalter in diesem Thema stärker aktiv werden. Dazu gehört u.a. umfangreiches Informationsmaterial für WEGs – hier sind auch Bund und Länder in der Pflicht. Aber man sollte auch darüber nachdenken, die Stellung des Verwalters durch ein Honorar der KfW für die Begleitung von Sanierungsprozessen zu stärken, analog der Regelung für Energieberater und unabhängig von einer möglichen Sondervergütung durch die WEG.

Eigentümer im Rentenalter scheuen größere Investitionen, weil sie fürchten, die Amortisation nicht mehr zu erleben. Wie kann man dieses Problem lösen?

Es ist nachvollziehbar, wenn ein kinderloses, pensioniertes Lehrerehepaar lieber Kreuzfahrten unternimmt, als sich an einer Sanierung zu beteiligen. Hier muss man schauen, wie sind die Mehrheitsverhältnisse und wie ist die Beschlusslage der WEG. Es gibt Banken, die Kredite ohne Bonitätsprüfung an ältere Eigentümer vergeben. Und im Zweifel springt die WEG ein. Auch der altersgerechte Umbau wird WEGs zu schaffen machen. Ich glaube, der Gesetzgeber weiß, dass es hier eine Sanierungsbremse gibt und Rolle und Qualifikation des Verwalters gestärkt werden muss. Da wird was kommen.

Der Verband hat erstmals Strukturdaten bei 200 Mitgliedsunternehmen abgefragt. Welche Quintessenz ziehen Sie aus dieser Umfrage?

Unsere Branche ist kleinteilig und mittelständisch strukturiert. Viele unserer Verwaltungsunternehmen sind nur lokal oder regional aktiv, sehr wenige überregional oder bundesweit. Ein großes Problem für die ganze Branche wird das Thema Mitarbeiter werden. Wie finde ich qualifizierte Mitarbeiter und wie kann ich sie im Unternehmen halten? Umsatz und Prognosen sind stabil. Dennoch müssen wir angesichts steigender Anforderungen davon ausgehen, dass es insgesamt zu einem Fusionsprozess kommen wird. Für die Qualität in der Verwaltung kann das nur gut sein.

Herr Kaßler, danke für das Gespräch.

Das Interview führte Thomas Engelbrecht.