Wie gelingen energetische Sanierungen in WEG?

Die Mitglieder in Eigentumsgemeinschaften haben unterschiedliche Interessen und Möglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen. Verwalter übernehmen die Aufgabe, sich um die Werterhaltung der Gebäude zu kümmern, was durch politische Vorgaben und Klimarisiken wichtiger und schwieriger wird.

Herausforderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

GREEN HOME hat sieben Herausforderungen ermittelt, die energetische Sanierungen ausbremsen können.

• Fehlendes Fachwissen für effiziente und wirtschaftliche Sanierungen blockiert Entscheidungen für Sanierungen. Eine WEG-gerechte Förderung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) könnte einen Beitrag leisten.
• Lösungen zur Sanierung aus einer Hand erleichtern die Entscheidung. Sogenannte “One-Stop-Shop-Lösungen” sollten daher in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähig sein.
• Hausverwaltungen benötigen mehr Unterstützung.
• Entscheidungen zur Sanierung sind sehr langwierig und benötigen mehrere Versammlungen. Die Möglichkeit einer virtuellen Zusammenkunft wäre sehr hilfreich.
• Die Parteien müssen die Sanierungen gemeinsam finanzieren. Bei kurzfristigem Ausfall einzelner wäre daher die Möglichkeit zur Zwischenfinanzierung über ein WEG-Darlehen wünschenswert.
• Es gibt immer Eigentümer, die sich hohe Investitionen trotz Förderung nicht leisten können. Daher sind zinsverbilligte Darlehen als Ergänzung zur Zuschussförderung sinnvoll.
• Die Definition Kostenneutralität in der Wärmelieferungsverordnung für einen Heizungstausch blockiert energetische Sanierungen. Eine Änderung muss die Wärmelieferung mit der Umlagefähigkeit anderer Investitionen gleichstellen.

Lösungsvorschlag zur Unterstützung der Immobilienverwaltungen

Der hohe Aufwand für die Vorbereitung und Begleitung energetischer Sanierungsmaßnahmen erfordert intensive Kommunikation. Immobilienverwaltungen fehlen Anreize, Sanierungen zu initiieren und zu begleiten. Hier wäre eine entsprechende Förderung erforderlich. Das könnte ein fester Prozentsatz in der KfW-Förderung als Honorar sein, der alternativ an eine externe Moderation vergeben werden kann.

Lösungsvorschlag für Sanierungsentscheidungen

Umfangreiche Sanierungen erfordern kontinuierliche Informationen der Eigentümer und Zeit für Diskussionen und Abstimmungen untereinander. Virtuelle Versammlungen können den Prozess beschleunigen. Derzeit ist dafür ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer erforderlich. Eine zeitnahe Umsetzung des Gesetzentwurfs vom 20.12.2023 könnte nach Angaben der Projekt-Verantwortlichen den Prozess beschleunigen.

Lösungsvorschlag für Zwischenfinanzierungen

Ein Hindernis der Finanzierung der Sanierungen ist die gesamtschuldnerische Haftung der WEG. Ausfälle einzelner Parteien müssen gegebenenfalls durch die anderen Eigentümer mitgetragen werden. Hilfreiche Lösung wäre eine Zwischenfinanzierung durch die KfW oder gewerbliche Anbieter. Die zusätzlichen Kosten sollten in der BEG förderfähig sein.

Energetische Sanierungen benötigen eigene Unterstützung, mit Berücksichtigung der Herausforderungen in einer Eigentümergemeinschaft. Dann können auch diese Eigentümer ihren Beitrag zum Klimaschutz im Gebäudesektor leisten.

Die Herausforderungen für WEG und mögliche Lösungen hatten Saskia Lührs Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V., Valentina Fröhlich Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) und Ohle Zyber Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) bei einer Veranstaltung der digitalen Berliner Energietage Anfang April '24 aufgezeigt.

Autor: Andreas Kühl, Energynet.de

>> IVV-Fachartikel: Energetische Sanierung in der WEG

Update, 22.05.24/ 28.05.24

Projekt GREEN Home schlägt politische Maßnahmen vor

Die Sanierungsquote im Gebäudesektor ist zu gering. In Wohneigentümergemeinschafen (WEG) liegt sie sogar noch unter 0,83 Prozent (2023). Diese kritischen Zahlen verdeutlichen den dringenden Handlungsbedarf. Das Projekt GREEN Home hat in enger Zusammenarbeit mit Immobilienverwaltungen, Eigentümern, Finanzierungen, Planerinnen und Energiedienstleistern die Haupthindernisse identifiziert und politische Handlungsempfehlungen entwickelt, um die Sanierungsrate zu steigern.

1. Fehlende Informationen und komplexe Prozesse halten WEG ab: Der Mangel an spezifischen Informationen und die komplexen Verfahren bei der Planung und Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen sind entscheidende Hürden für WEG. Daher sollten gezielte Informations- und Beratungsangebote entwickelt werden, die auf die Bedürfnisse von WEG zugeschnitten sind. Diese Angebote müssen auch in einschlägige Förderprogramme integriert werden, um den Zugang zu finanzieller Unterstützung zu erleichtern.

2. Bedarf nach ganzheitlichen Lösungen: Es besteht ein dringender Bedarf, 'One-Stop-Shop'-Lösungen zu fördern, die den Sanierungsprozess von Anfang bis Ende vereinfachen. Solche integrierten Lösungen sollten die Planung, Finanzierung, Umsetzung und Überwachung von Sanierungsprojekten erleichtern und beschleunigen. 

3. Mangelnde Unterstützung für WEG-Immobilienverwaltungen: Digitale Sanierungsfahrpläne sollten gesonderte Anreize im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten, um WEG und Immobilienverwaltenden bei der Umsetzung energetischer Maßnahmen zu unterstützen. 

4. Verzögerung von Sanierungsentscheidungen in WEG: Die Einführung einer gesetzlichen Regelung für virtuelle WEG-Versammlungen ist dringend erforderlich, um die Flexibilität bei der Entscheidungsfindung zu erhöhen und den bürokratischen Aufwand zu reduzieren. Virtuelle Versammlungen ermöglichen es den WEG, Sanierungsprojekte effizienter zu planen und durchzuführen. 

5. Zwischenfinanzierung für WEG-Darlehen bei kurzfristigem Ausfall von Parteien der WEG: Es sollten Maßnahmen ergriffen werden, um Zwischenfinanzierungsmöglichkeiten für WEG-Darlehen sicherzustellen, insbesondere bei kurzfristigen Ausfällen von WEG-Parteien, um die Finanzierung von Sanierungsprojekten zu gewährleisten. 

6. Unterstützung für WEG-Parteien mit geringem Familieneinkommen: Zinsverbilligte Darlehen für energetische Sanierungen sollten als ergänzende Maßnahme zur Zuschussförderung vorgesehen werden, um auch WEG-Parteien mit niedrigem Familieneinkommen den Zugang zu energetischen Sanierungen zu ermöglichen. 

7. Wärmelieferverordnung und ihre Auswirkungen: Die Wärmelieferverordnung sollte überprüft und gegebenenfalls angepasst werden, um keine unnötigen Barrieren für energetische Sanierungen in WEG-Gebäuden zu schaffen. 

Valentina Fröhlich, Projektmanagerin von GREEN Home (DENEFF EDL_HUB), betont:

Um die Sanierungsrate in WEG-Gebäuden zu steigern, ist die Unterstützung der Politik unerlässlich. Die vorgestellte Pain-Point-Liste bietet konkrete Ansätze, wie regulatorische Maßnahmen und politische Unterstützung dazu beitragen können, die enormen CO₂- und Energieeinsparpotenziale in WEG-Gebäuden zu realisieren.“

Das Projekt GREEN Home ruft die Politik dazu auf, die vorgeschlagenen Maßnahmen in den politischen Diskurs einzubringen, um die energetische Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften voranzutreiben und somit einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. 

Das von einem Konsortium aus führenden Verbänden geleitete und von der EU-Kommission geförderte Projekt GREEN Home setzt genau hier an. Die Projektpartner von GREEN Home, darunter der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV), die Deutsche Initiative Energieeffizienz (DENEFF), der DENEFF Energiedienstleistungs-Hub (EDL_HUB), die Initiative Wohnungswirtschaft in Osteuropa (IWO) und Funding for Future haben neben den politischen Forderungen auch praxistaugliche Instrumente für die Sanierung von WEG-Gebäuden entwickelt, die aktuell getestet werden.