Abrechnungsunterlagen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Auf die tatsächlichen Feststellung in dem angefochtenen Urteil wird
gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F. Bezug genommen. Die Klägerin
verfolgt mit der Berufung ihre Forderung aus den Abrechnungen über
kalte Betriebskosten, Heizkosten und Wasserkosten 1999 und 2000, die ihr
das Amtsgericht wegen der unterlassenen Übersendung von Abrechnungsbelegen
versagt hat, weiter.

II.

Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet.

Die Fälligkeit der Klageforderung scheitert nicht daran, dass der
Beklagten die Einsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege
verwehrt worden ist. Letzteres trifft nicht zu. Der Mieter hat bei preisfreiem
Wohnraum keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen.
Er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen
der Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen (Urteil der Kammer vom
29. April 2002, 62 S. 413/91, GE 2002, 860 und Urteil vom 12. Februar
1998, 62 S. 33/97). Einen entsprechenden Versuch hat die Beklagte allem
Anschein nach bisher nicht unternommen. Dass dies der Beklagten unzumutbar
gewesen sein sollte, ist nicht erkennbar. Auf die Höhe der von der
Klägerin verlangten Kopierkosten kommt es somit nicht an. Außerdem
verweist die Klägerin mit Recht darauf, dass die Korrespondenz zwischen
den Parteien sich nur auf die Abrechnung für 1999 bezogen hat, während
es für das Jahr 2000 keinerlei Bitte um Übersendung von Abrechnungsunterlagen
gegeben hat. Schließlich hat die Klägerin dann der Beklagten
weitere Belege nicht nur für 1999, sondern auch für das Jahr
2000 übersandt. Wenn die Beklagte meinte, auf der Übersendung
weiterer Belege bestehen zu dürfen, hätte sie das Fehlende anfordern
müssen. Dies hat sie jedoch nach ihrer Berufungserwiderung nicht
getan.

Soweit die Beklagte darauf verweist, ihr sei bei Vertragsschluss ausdrücklich
bestätigt worden, die Betriebskosten seien auskömmlich kalkuliert
worden, steht dies der Fälligkeit der Forderungen der Klägerin
aus den Betriebskostenabrechnungen 1999 und 2000 nicht entgegen. Insbesondere
ist ein Schaden der Beklagten nicht dargetan. Dieser ist nach der Differenzhypothese
zu berechnen, wobei ein Vergleich zwischen der tatsächlichen und
der hypothetischen Vermögenslage des Mieters anzustellen ist (Urteil
der Kammer vom 30. November 2000, 62 295/00, GE 2001, 347). Dazu trägt
die Beklagte nichts vor. Ihre Angaben, es wäre ein Leichtes gewesen,
andere vergleichbare Wohnungen zu suchen und zu finden, ist pauschal und
keinem Beweis zugänglich.

Die Abrechnungen der Klägerin genügen den Anforderungen der
Grundsatzentscheidung des BGH vom 23. November 1981(NJW 1982, 573), wonach
die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe
und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des
Kostenanteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten
muss. Eine besondere Erläuterungspflicht in Bezug auf einzelne Kostenarten
besteht für den Vermieter bei preisfreiem Wohnraum jedenfalls nicht.

Unter diesem Aspekt ist es nicht zu beanstanden, dass die Klägerin
die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten
von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht. Heizkosten
sind ebenfalls Betriebskosten, eine Pflicht zur getrennten Verrechnung
der Vorschüsse besteht nicht. Abgesehen davon ist den Abrechnungen
deutlich zu entnehmen, wie hoch die Vorauszahlungen für Heizkosten
und die für die übrigen Betriebskosten waren.

Die Klägerin war auch nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten
der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Denn es gibt insoweit keine
getrennten Rechnungen der Wasser-Betriebe. Wenn der Mieter hierzu näherer
Informationen bedarf, mag er die entsprechenden Wasserrechnungen einsehen.

Die Bezeichnung "Feuerversicherung" in den Abrechnungen ist
eine unschädliche Falsch- bzw. Kurzbezeichnung der Gebäudeversicherung,
die die Beklagte - wie sich aus ihrem Schriftsatz vom 27. Februar 2002
ergibt - ohne weiteres als solche erkennen konnte.

Die Einwendungen der Beklagten gegen die Umlegung der Grundsteuer greifen
nicht durch. Diese Kosten sind der Klägerin tatsächlich entstanden.
Dass eine Reduzierung dieser Kosten zu erreichen war, ist nicht schlüssig
dargelegt. Die Beklagte hat zwar auf einen Leerstand in dem Gebäude
verwiesen, der eine Herabsetzung der Steuer ermöglicht hätte.
Nachdem die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 23. Januar 2002 jedoch
einen solchen Leerstand geleugnet hat, hätte die Beklagte ihre entsprechende
Behauptung näher darlegen müssen. Dies hat sie jedoch nicht
getan. Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor der
Kammer geltend gemacht hat, die Darlegungslast kehre sich angesichts der
hohen Betriebskosten um, kommt es darauf nicht an. Denn auch wenn Immobilien Vermieten grundsätzlich die Beweislast für alle Anspruchsvoraussetzungen
trägt (vgl. Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl.
§ 546 BGB Rdnr. 413), so darf sich der Mieter doch nicht mit pauschalem
Bestreiten der Richtigkeit der Ansätze begnügen. Vielmehr ist
er gehalten, die Abrechnungsunterlagen einzusehen und danach seine Bedenken
gegen den Kostenansatz nachvollziehbar darzulegen (OLG Düsseldorf
GE 2000, 888 ff. und GE 2001, 488 ff). Gerade daran fehlt es hier. Abgesehen
davon, hat die Beklagte im Rahmen der Erörterung der Wirtschaftlichkeit
der angesetzten Betriebskosten in der Verhandlung selbst darauf verwiesen,
die Höhe der Kosten sei zum Teil bauartbedingt. Dann besteht aber
kein Anlass, die Unwirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten von vornherein
zu unterstellen.

Bei den Wasserkosten ist die Verteilung der Bewässerungskosten,
soweit sie nach der gesamten Nutzfläche erfolgt, zutreffend. Dies
entspricht der mietvertraglichen Regelung. Auch stehen die mit Wasser
zu versorgenden Gärten allen Mietern zur Verfügung. Auf die
tatsächliche Nutzung kommt es nicht an. Insbesondere ist es der Klägerin,
die eine entsprechende Zuordnung der Gärten nicht vorgenommen hat,
nicht anzulasten, wenn einige Mieter eigenmächtig einen Teil des
Gartens für sich beanspruchen. Soweit auf die Verwendung nicht geeichter
Messgeräte abgestellt wird, verkennt die Beklagte, dass eine Abrechnung
auf der Grundlage einer "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht verlangt
werden kann (OLG Schleswig WUM 1991, 333 f.). Eine analoge Anwendung des
§ 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt damit entgegen der Ansicht
der Beklagten nicht in Betracht. Nachdem erst im Jahre 2000 ein Sprengwasserzähler
installiert worden ist, ist nicht ersichtlich, dass bereits 1999 eine
Reduzierung der Kosten der Entwässerung zu erreichen gewesen wäre.
Soweit die Beklagte meint, in der Abrechnung 1999 hätten mindestens
30 % der angesetzten Entwässerungskosten abgezogen werden müssen,
ist diese pauschale Behauptung nicht nachvollziehbar, zumal der Vergleich
der Wasserkosten 1999 und 2000 zeigt, dass die Kosten ungeachtet des Einbaus
des Sprengwasserzählers im Wesentlichen gleich geblieben sind.

Nachdem die Klägerin im Einzelnen dargelegt hat, dass sie bezüglich
der Stromkosten keineswegs den teuersten Tarif gewählt hat, ist auch
insoweit das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt.

Die Höhe der Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung hat die
Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 19. März 2002 erläutert,
substantiierte Einwendungen bringt die Beklagte dagegen nicht vor. Einige
Beanstandungen der Beklagten sind jedoch berechtigt. So hat die Klägerin
in die Betriebskostenabrechnung 1999 unnötig hohe Müllentsorgungsgebühren
eingestellt. Es ist unstreitig, dass die Berliner Stadtreinigungsbetriebe
einen Erschwerniszuschlag angesetzt haben, welcher jedoch, wie der im
Jahre 2000 mit Erfolg eingelegte Widerspruch der Klägerin zeigt,
ohne weiteres zu beseitigen gewesen wäre. Die notwendigern Müllentsorgungskosten
1999 schätzt die Kammer auf der Grundlage der Müllkosten 2000,
die ohne einen solchen Erschwerniszuschlag berechnet worden sind, auf
2.025,98 DM.

Auch die Einwendung der Beklagten zu den Hausmeisterkosten ist nicht
von der Hand zu weisen. Nach dem Hauswarts-Dienstvertrag vom 21. 12. 1998
obliegen dem Hauswart auch die "vor Ort zu erledigenden Hausverwaltungstätigkeiten".
In einem solchen Fall sind die entsprechenden Kosten um 20 % zu kürzen
(Kammer, Urteil vom 29. April 2002, Az. 62 S 413/01, GE 2002 860). Die
Betriebskostenabrechnungen 1999 und 2000 sind insoweit zu berichtigen.

In die Heizkostenabrechnungen 1999 und 2000 durften die Kosten für
den Einbau von Wärmemengenzählern nicht eingestellt werden.
Dass die entsprechenden Rechnungen aus dem Jahre 1998 stammen, ist zwar
nicht entschieden, denn eine Verteilung auf die gesamte Eichdauer von
5 Jahren ist zulässig (Lammel bei Schmidt-Futterer, Mietrecht a.a.O.,
§ 5 HeizkostenV, Rdnr. 30). Die Kosten sind aber nur umlagefähig,
wenn sie denen für die Eichung und den Wiedereinbau des Altgerätes
entsprechen (LG Berlin, Zivilkammer 65, GE 1992, 385; AG Schöneberg
MM 1988 Nr. 6, 33; Lammel a.a.O., § 5 HeizkostenV Rdnr. 30), hierzu fehlt
jedoch jeglicher Vortrag der Klägerin. Damit sind die Kosten als
Instandsetzungskosten zu werten, die ein Mieter nicht tragen muss. Die
Heizkostenabrechnungen 1999 und 2000 sind also um den sich aus der Rechnung
der Firma ... vom 20. März 1998 ergebenden Betrag von jeweils 265,42
DM zu kürzen. Auch darf der in der Rechnung der Firma ... vom 28.
Mai 1998 enthaltene Betrag nicht voll in die Heizkostenabrechnungen 1999
und 2000 eingestellt werden. Die Kosten für die Eichgebühren
sind zwar nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV als Kosten der Verwendung eines
Erfassungsgerätes umlegbare Wartungskosten (vgl. Lammel a.a.O. §
7 HeizkostenV Rdnr. 33), wobei auch insoweit eine Verteilung auf die gesamte
Eichdauer zulässig ist. Denn es sollen nicht nur diejenigen, die
zum Zeitpunkt der Eichung zufällig Nutzer sind, allein belastet werden
(Lammel a.a.O., § 5 HeizkostenV. Rdnr. 30). Die Kosten für Eichgebühren
belaufen sich aber nach der vorgenannten Rechnung - einschließlich
Fahrtkosten und Mehrwertsteuer - nur auf einen Betrag von 607,64 DM, welcher
bei dem von der Klägerin verwendeten Fünfjahresturnus jährlich
nur 121,53 DM ergibt. Alle übrigen Kosten für die eingebauten
und ausgetauschten Zähler sind nach den obigen Ausführungen
nicht auf die Mieter umlegbar.

Auch die Kosten der Zwischenablesung können nicht ... auf die Beklagte
umgelegt werden. Allerdings gibt es, da § 9b HeizkostenV zwar die Zwischenablesung
vorschreibt, aber die Kostentragungspflicht nicht regelt, zur Frage der
Verteilung dieser Kosten die unterschiedlichsten Meinungen. Die Rechtsprechung
geht teilweise davon aus ,Immobilien Vermieten müsse diese Kosten tragen,
da der die Notwendigkeit der Zwischenablesung auslösende Mieterwechsel
in den Risikobereich des Vermieters falle (vgl. AG Rendsburg WuM 1981,
105, AG Braunschweig WuM 1982, 170, AG Lörrach WuM 1993, 68: AG Augsburg
WuM 1996, 98). Teilweise wird eine zeitanteilige Aufteilung auf den früheren
Nutzer und seinen Nachfolger bzw. auf den Vermieter und den Nachnutzer
vorgeschlagen (Lammel a.a.O., § 9b HeizkostenV Rdnr. 15; vgl. auch LG
Hamburg ZMR 1988, 267). In entsprechender Anwendung des § 670 BGB wird
auch eine Kostentragungspflicht nur des weichenden Mieters angenommen
(Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Auflage § 556 BGB, Rdnr.
141). Aber auch eine Verteilung auf alle Mieter wird für zutreffend
gehalten (AG Hamburg WuM 1996, 562; Ropertz WuM 1992, 291; Schmid WuM
1992, 291). Schließlich wird die Ansicht vertreten, diese seien
nach dem Verursachungsprinzip entweder vom Vermieter oder vom ausscheidenden
Mieter zu tragen, den anderen Mietern könnten diese Kosten aber nicht
auferlegt werden (vgl. Brunn bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Auflage, III A. 93). Dieser Ansicht schließt
sich die Kammer an. Grundsätzlich muss von der Umlagefähigkeit
der Kosten der Zwischenablesung ausgegangen werden, denn sie sind Teil
der Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, 64 S 177/98, GE 1999, 1129).
Wenn keine besondere Vereinbarung der Parteien eingreift, bleibt es bei
dem Grundsatz, dass derjenige, der besondere Betriebskosten verursacht,
diese auch zu tragen hat. Dieses ist jedenfalls nicht der einziehenden
Mieter. Die Heiz- und Warmwasserkosten 1999 errechnen sich wie folgt:
...

Insgesamt hat die Beklagte demnach noch 3.646,77 DM Betriebskosten für
1999 und 2000 auszugleichen. Dieser Betrag entspricht 1.864,56 Euro.

Der Zinsanspruch ist nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, hinsichtlich
der Betriebskosten 1999 jedoch nur in Höhe von 4 % nach der vor dem
1. Mai 2000 maßgeblichen Fassung des § 288 BGB. Zwar stellt die
Übergangsvorschrift in Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB nach ihrem
Wortlaut auf den Zeitpunkt der Fälligkeit ab; auch ist die Forderung
für 1999 erst nach der im zweiten Halbjahr 2000 erfolgten Übersendung
der Abrechnung fällig geworden. Der Zeitpunkt der Entstehung der
Forderung dem Grund nach kann jedoch nicht außer acht gelassen werden,
sonst hätte es ein Vermieter in der Hand, durch verzögerte Abrechnung
der Betriebskosten für 1999 und die Vorjahre einen höheren Zinssatz
zu erlangen. Nur für solche Forderungen, die nach dem 1. Mai 2000
entstanden und fällig geworden sind, gilt der höhere Zinssatz
(AG Hamburg-Wandsbeck ZMR 2001, 979).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11,
709, 711 Satz 1, 713 ZPO.

Die Revision wird mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs.
2 Satz 1 ZPO n.F. nicht zugelassen.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: - 62 S 230/02