Büroräume

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist unbegründet. Die Kammer hat die Klage zu
Recht abgewiesen. Die Beklagte ist der Klägerin nicht zum Ersatz
der Aufwendungen verpflichtet, die der Klägerin in Zusammenhang
mit der Renovierung und Umgestaltung der angemieteten Räume
sowie mit der Beschaffung neuer Räume und dem Umzug dorthin
entstanden sind.

1. Unter dem Gesichtspunkt einer Haftung für Rechtsmängel
   (§§ 541, 538 Abs. 1 BGB) kann die Klägerin keinen Schadensersatz
   verlangen. Zwar wurde ihr der vertragsgemäße Gebrauch
   des Mietobjekts teilweise entzogen, einer der fünf Büroräume
   wurde von dritter Seite unter Beschlag gehalten. Die damit verbundene
   Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeiten für die
   Klägerin war auch (§§ 541/538 Abs. 1./537 Abs. 1 S. 2 BGB)
   erheblich; der "fehlende" Raum nahm mit einer Grundfläche
   von 28 m mehr als ein Fünftel der angemieteten Gesamtfläche
   von 125 m ein. Die in § 541 BGB geregelte Haftung für Rechtsmängel
   greift aber nur durch, soweit der Gebrauch der Mietsache "durch
   das Recht" eines Dritten entzogen wird. Die vom Gesetz gewählten
   Worte "durch das Recht" verweisen darauf, dass eine
   Haftung aus § 541 BGB nicht bereits dann begründet wird,
   wenn der Dritte das Mietobjekt rein tatsächlich in Beschlag
   genommen hat oder in Beschlag hält; erforderlich ist vielmehr,
   dass sich dies aufgrund eines wirklich bestehenden Rechts ergeben
   hat. Die Dritte, die den Raum in Beschlag hielt, war zum Besitz
   aber nicht berechtigt. Sie hatte den Raum von der früheren
   Mieterin des Bürokomplexes untergemietet; das Mietverhältnis
   der Beklagten zur Hauptmieterin war zum 31. 12. 1995 beendet worden,
   damit war auch das Besitzrecht der Untermieterin gegenüber
   der Beklagten – der Hauptvermieterin –erloschen (§ 556
   Abs. 3 BGB). Aus unmittelbar gegenüber der Grundstückseigentümerin
   – der Beklagten – begründeter Befugnis war die
   Nutzerin ebenso wenig berechtigt. Sie hatte zwar mit der Beklagten
   Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages geführt,
   eine Einigung über die wesentlichen Punkte des seinerzeit
   angestrebten unmittelbaren Mietverhältnisses war aber nicht
   erzielt worden. Ein Vertragsverhältnis war nicht zustande
   gekommen.
2. Die Beklagte ist der Klägerin auch nicht im Anschluss an
   die von dieser erklärten fristlosen Kündigung wegen
   (teilweiser) Nichtgewährung des Gebrauchs zum Schadensersatz
   verpflichtet. Eine dahingehende Ersatzpflicht würde voraussetzen,
   dass die Beklagte die Einschränkung des vertragsgemäßen
   Gebrauchs der Mietsache zu vertreten hätte; das aber ist
   nicht der Fall.

1. § 543 BGB erstreckt die Geltung der §§ 541, 538 Abs. 1 BGB (entsprechend)
   auf Fallkonstellationen, in denen die Mieterin zur fristlosen
   Kündigung nach § 542 BGB berechtigt war, ohne dass dem –
   der Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs –
   ein wirkliches Recht des "Störers" zugrunde lag,
   damit insbesondere auf solche Fälle, in denen der "Störer"
   sich – wie hier –auf ein Miet- bzw. Besitzrecht bezogen
   hatte, welches ihm in Wahrheit gar nicht zustand. Mit der Verweisung
   auf eine entsprechende Anwendung des § 541 BGB und dessen Verweisung
   auf eine entsprechende Anwendung des § 538 BGB spricht das Gesetz
   keine automatische Verknüpfung zwischen der berechtigten
   Kündigung aus § 542 BGB und der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs
   nach § 538 Abs. 1 BGB aus. § 543 BGB stellt sich rechtstechnisch
   nicht als sog. "Rechtsfolgenverweisung" dar. Er erläutert
   und erweitert lediglich den Begriff des "Mangels" der
   Mietsache und verweist auf dieser Grundlage auf die "übrigen"
   gesetzlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs insgesamt.
   Rechtstechnisch stellt er eine "Rechtsgrundverweisung"
   dar. Daraus folgt, dass die Vermieterin nur dann unabhängig
   davon auf Schadensersatz haftet, ob sie ein Verschulden an der
   Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs trifft,
   wenn dieser "Nichtgewährungs-Mangel" bereits bei
   Abschluss des Mietvertrages vorhanden war (§ 538 Abs. 1 1. Alt.
   BGB). Entsteht der "Nichtgewährungs-Mangel" aber
   erst später, so haftet die Vermieterin nur dann auf Schadensersatz,
   wenn sie die Umstände zu vertreten hat, die diesen Mangel
   begründen (§ 538 Abs. 1. 2. Alt. BGB).
2. Der Mangel, der in der Nichtgewährung des vertragsmäßigen
   Gebrauches lag, konnte gleichsam definitionsgemäß nicht
   vor dem mietvertraglich vereinbarten Übernahmezeitpunkt am
   1. 2. 1996 entstehen, war die Beklagte – die Vermieterin
   – doch erst an diesem Tage verpflichtet, der Klägerin
   – der Mieterin – die Räume zum Gebrauch zu überlassen.
   Die Überlassungspflicht entstand nicht mit dem, vielmehr
   erst – zukünftig – aus dem Abschluss des Mietvertrages.
   Entstand der Mangel damit "später", nämlich
   nach Abschluss des Mietvertrages, so hatte die Beklagte ihn nicht
   etwa deshalb zu vertreten, weil sie die Räume vermietete,
   obwohl sie noch durch die Vormieterin und deren Untermieterin
   belegt waren. Die im Verkehr anerkannten Sorgfaltsanforderungen
   (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB) bei der Vermietung von Räumen gehen
   nicht so weit, dass die Vermieterseite erst dann (weiter) vermieten
   dürfte, wenn die Mieträume seitens der bisherigen Nutzer
   frei gemacht worden sind. Die Vermieterin darf vielmehr so lange
   davon ausgehen, die bisherige Nutzerin werde die ihr überlassenen
   Räume der eingegangenen Verpflichtung entsprechend rechtzeitig
   frei machen, wie keine konkreten Erkenntnisse gegen diese Annahme
   sprechen. Solche Erkenntnisse aber lagen der Beklagten –
   Immobilien Vermietenin – nicht vor. Für die Zeit vor dem 30.
   1. 1996, damit für die Zeit bis zum zweiten Tage vor dem
   Zeitpunkt zu welchem die Klägerin das Mietobjekt übernehmen
   sollte, ist nichts dokumentiert, was darauf hätte schließen
   lassen, die bisherige Untermieterin wolle die Räume rechtswidrig
   in Beschlag halten.

1. Die Beklagte haftet der Klägerin auch nicht aus Unmöglichkeit
   vertragsgerechter Erfüllung ihrer Überlassungspflichten
   (§ 325 Abs. 1 S. 2 BGB). Abgesehen davon, dass eine Schadensersatzpflicht
   unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ebenfalls Verschulden Immobilien Vermietenseite voraussetzen würde, ist die allgemeine Vorschrift
   des § 325 BGB schon deshalb nicht anzuwenden, weil die teilweise
   Unmöglichkeit der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung
   in einem Mangel der Mietsache begründet liegt. Die hierzu
   erlassenen speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 541,
   538 BGB) verdrängen die allgemeinen Regeln.
2. Dieselben Gründe sind es, die eine Haftung der Beklagten
   aus den allgemeinen Grundsätzen positiver Vertragsverletzung
   ausschließen.
3. Die (Renovierungs- und Umgestaltungs-)Aufwendungen der Klägerin,
   die den Mieträumen zugute gekommen sein sollen, sind auch
   nicht als Verwendungen auf die Mietsache (§ 547 BGB) zu ersetzen.
   Die Regelungen der §§ 547 Abs. 1 und Abs. 2 BGB über den
   Ersatz von Verwendungen der Mieterseite sind abdingbar und die
   Parteien haben sie auch abbedungen: Sie haben zu Ziffer 9 des
   Mietvertrages festgehalten, dass "eine Erstattung für
   Ein- bzw. Umbauten .. nicht geleistet", "Reparaturen
   innerhalb der Mietsache und Schönheitsreparaturen ... vom
   Vermieter getragen" werden sollten.
4. Soweit Arbeiten der Behebung von Mängeln gedient haben
   sollen, sind die damit verbundenen Aufwendungen auch nicht unter
   dem rechtlichen Gesichtspunkt des Verzuges (§ 538 Abs. 2 BGB)
   zu ersetzen. Zu der Zeit nämlich als die Aufwendungen gemacht
   wurden, hatte die Klägerin die Beklagte noch nicht in Verzug
   gesetzt. Ausgeführt worden waren die Elektroarbeiten ausweislich
   der Rechnung der Firma ... vom 15. 3. 1996 am 13. 3. 1996; gerügt
   und damit die Mängelbeseitigung angemahnt – hat die
   Klägerin die Mängel aber erst mit Schreiben vom 22.
   3. 1996.
5. Die Nebenentscheidungen folgen auf §§ 97, 708 Ziffer 10, 713,
   546 Abs. 2 BGB.

Gericht: OLG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 24 U 138/97