Makler muss nach Diskriminierung Entschädigung zahlen

Der vom Vermieter beauftragte Makler unterliegt dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG und haftet unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 und 3 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung. Das gilt für die Vermietung von Wohnungen und die Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder die Auswahl von Mietinteressenten.

Amtlicher Leitsatz des Bearbeiters

BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25

Problemstellung

Nach § 1 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) vom 18. August 2006, eine Umsetzung der europäischen Richtlinie 2000/43/EG zur Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes, sollen Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität verhindert und beseitigt werden. Verstöße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz begründen gem. § 21 AGG Beseitigungs-, Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche der benachteiligten Person. Das AGG wirkt hinein in den Berufs- und Arbeitsbereich, den Sozialbereich, den Bildungsbereich und auch in den öffentlichen Versorgungsbereich mit Gütern und Dienstleistungen, einschließlich Wohnraum, insbesondere bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse. In dem entschiedenen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) darüber zu befinden, inwieweit die Grundsätze des AGG bereits auf vorvertragliche Verhältnisse Anwendung finden und ob ein Makler als Hilfsperson seines Auftraggebers ebenso Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsgebots gem. § 19 Abs. 2 AGG sein kann. Beides wurde von dem BGH bejaht.

Entscheidung

Der Beklagte ist Immobilienmakler und wurde mit der Vermittlung von mehreren Mietwohnungen in einem Gebäude betraut. Die Klägerin war wohnungssuchend und bewarb sich im November 2022 mehrfach mittels Internetformular und unter Nennung ihres pakistanischen Vor- und Nachnamens für einen Besichtigungstermin und erhielt hierzu immer Absagen von Seiten des Büros des Beklagten. Eine sodann ausgebrachte Bewerbung unter gleichen Einkommens- und Sozialdaten, aber unter Benennung eines traditionell deutschen Namens führte sofort zu einer Zusage. Auch nachfolgende von der Klägerin über Verwandte und ihren Ehemann veranlasste Tests unter Benennung eines pakistanischen oder eines deutschen Namens führten zu dem gleichen Ergebnis. Pakistanische Namensbenennungen führten zu sofortigen Absagen, deutsche Namensbenennungen zu einer umgehenden Bestätigung von Besichtigungsterminen von Seiten der Mitarbeiter des Beklagten.

Die Klägerin begehrte sodann unter Einschaltung eines Anwalts eine Entschädigung (immaterieller Schaden) gem. § 21 Abs. 2 AGG in Höhe von 3.000 Euro und eine Erstattung der angefallenen Anwaltskosten. Die hierauf gerichtete Klage wurde erstinstanzlich abgewiesen. Das Landgericht gab in der Berufungsinstanz der Klage statt. Die hiergegen eingelegte Revision des Beklagten wurde von dem BGH zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH stehen der Klägerin die erhobenen Ansprüche gegen den Beklagten zu. Durch die Handlungsweise des Beklagten wurde die Klägerin wegen ihrer ethnischen Herkunft unmittelbar benachteiligt. Der Begriff ethnische Herkunft wird nicht nur durch gesellschaftliche Gemeinsamkeiten wie Staatsangehörigkeit, Religion, Sprache und kulturelle Identität gekennzeichnet. Auch die reine Namensführung, wie vorliegend pakistanisch, kann ausreichendes Identifikationsmerkmal einer Gruppenzugehörigkeit sein.

Die Maklertätigkeit des Beklagten beträfe den Bereich der öffentlichen Versorgung mit Wohnraum. Unschädlich hierbei sei, dass mit dem Wohnungsangebot eines Maklers noch kein zivilrechtliches Schuldverhältnis, hier ein Mietvertrag, begründet werde. Der Schutzbereich des AGG umfasse nicht nur den eigentlichen Vertragsabschluss, sondern auch das vorhergehende Stadium der Vertragsanbahnung.

Auch wenn der Makler nur als Hilfsperson des Vermieters handelt, ist er gleichsam Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots gem. § 19 Abs. 2 AGG. Der Wortlaut des Gesetzes stünde einer solchen Einbeziehung von Personen, die nicht selbst spätere Vertragspartner sind, nicht entgegen. Die Annahme einer Eigenhaftung von Hilfspersonen sei unionrechtskonform. Ein effektiver Gesetzesschutz erfordere im Bereich des Mietwohnungsmarktes, in welchem sich Vermieter oftmals Hilfspersonen wie Maklern und Verwaltern bedienen, auch diese Personen in den Kreis des Benachteiligungsverbots mit einzubeziehen, zumindest wenn sie mit der Auswahl potenzieller Mieter betraut sind. Überträgt daher der Vermieter einem Makler die Entscheidung über Besichtigungstermine mit ausgewählten Mietinteressenten, so hat auch der Makler die Pflichten und Verbote des AGG zu beachten, um eine Eigenhaftung gem. § 21 AGG zu vermeiden.

Nicht zu beanstanden ist schließlich, dass die Klägerin die Handlungsweisen des Beklagten unter Zuhilfenahme von Verwandten und ihrem Ehemann unter Vorgabe falschen Namen und ohne feste Mietabsicht dieser Personen getestet habe. Der in § 22 AGG zugelassene Indizienbeweis kann auch über ein Testing-Verfahren unter Einsatz von vorgeschobenen Vergleichspersonen erfolgen, soweit jedenfalls die Klägerin selbst ernsthafte Mietabsichten verfolgt hat.

Konsequenzen

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH den Anwendungsbereich des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes auch auf Makler festgeschrieben. Soweit Makler, wie üblich, die Auswahl von Interessenten bei Vermietungen treffen, unterliegen sie uneingeschränkt dem Benachteiligungs- und Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG. Der Makler darf daher die Bewerbung und den Zugang zu Vermietungsangeboten nicht so gestalten, dass Personen allein wegen ihrer ethnischen, sexuellen, religiösen, geistigen, körperlichen oder altersbedingten Gruppenzugehörigkeit im Sinne des AGG bereits grundsätzlich aus dem Kreis möglicher Mieter ausgeschlossen werden. Zur Überprüfung der Unvoreingenommenheit eines Maklers können auch Testpersonen einschaltet werden.

Praxistipp

Um Spannungen zu vermeiden, sollte der Makler seinen Auftraggeber bereits bei Abschluss des Maklervertrages auf die zwingende Einhaltung der Erfordernisse des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes bei der Objektbewerbung hinweisen. Auftraggeber, die sich hiermit nicht einverstanden erklären, stellen dann ein Vermarktungshindernis dar. (GK)