Grundstückswert

Aus den Entscheidungsgründen

I.

1. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26. 3. 1998 verkaufte die Landeshauptstadt
München an den Beteiligten ein Grundstück, auf dem eine Geschossfläche
von rd. 14.657 m2 verwirklicht werden kann, zur Errichtung von za. 170
Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau,
wozu sich der Käufer in § 11 des Kaufvertrags auch verpflichtete.
Als Kaufpreis hatte der Beteiligte 6.595.650 DM (450 DM/m2 Geschossfläche)
zu erbringen. Weiterhin übernahm der Käufer eine Unterhaltsverpflichtung
bezüglich der zu errichtenden Stellplätze (§ 14 des Vertrages),
Verpflichtungen zur Bestellung von Dienstbarkeiten (§§ 23 und 33 des Vertrages)
sowie zur Kaufpreisnachbesserung unter bestimmten Umständen (§§ 10,
28 des Vertrages). In § 29 des Vertrages bewilligte und beantragte der
Käufer die Eintragung einer Höchsbetragssicherungshypothek zugunsten
der Stadt in Höhe von 85 Mio. DM.

Der nach allgemeinen Grundsätzen zu ermittelnde Verkehrswert des
Grundstücks wäre unstreitig 24.916.900 DM (1.700 DM/m2 Geschossfläche).

2. Für die Beurkundung des Kaufvertrags stellte der Notar dem
Beteiligten mit Kostenberechnung vom 4. 5. 1998 Gebühren und Auslagen
sowie Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 86.308,29 DM in Rechnung,
wobei er hinsichtlich der Vertragsgebühr dem Bewertungsvorschlag
der Notarkasse entsprechend von einem Geschäftswert von 24.916.900
DM ("allgemeiner" Verkehrswert des Grundstücks), hinsichtlich der
Höchstbetragshypothek von einem Wert von 85 Mio. DM ausging.

Gegen die Kostenberechnung des Notars legte der Beteiligte Beschwerde
ein. Da sich die von der Landeshauptstadt gemachte Auflage, das Kaufgrundstück
nur zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus zu nutzen, kostenrechtlich auf
den Wert des Grundstücks auswirke, sei der Kaufpreis von 450 DM/m2
Geschossfläche zuzüglich der vom Käufer übernommenen
Leistungen keinesfalls niedriger als der Wert des Grundstücks; er
sei somit gemäß § 20 Abs. 1 KostO für den Geschäftswert
maßgebend.

Der Notar hält demgegenüber im Hinblick auf den Bewertungsvorschlag
der Notarkasse an seiner Kostenberechnung fest. Die Notarkasse sieht in
der vertraglich vereinbarten Bindung des Vertragsobjekts nur "persönliche
Verhältnisse", die bei der Bewertung gemäß § 19 Abs. 1
Satz 2 Halbsatz 2 KostO außer Betracht blieben, so dass der Kaufpreis
eindeutig niedriger sei als der Wert des Grundstücks (§ 20 Abs. 1
Satz 2 KostO).

3. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 28. 1. 1999 die Kostenberechnung
des Notars vom 4. 5. 1998 dahin abgeändert, dass Gebühren und
Auslagen in Höhe von insgesamt 65.407,41 DM angefallen sind; die
weitere Beschwerde hat es, beschränkt auf den Geschäftswert
für die Vertragsgebühr, zugelassen. Hinsichtlich der Vertragsgebühr
nach § 36 Abs. 2 KostO sei der Geschäftswert lediglich mit 11.278.785
DM anzunehmen. Dieser Betrag setze sich aus dem Grundstückskaufpreis
von 6.595.650 DM und dem Wert der vom Käufer weiter erbrachten Leistungen
zusammen (§ 20 Abs. 1 Satz 1 KostO). Die Einschränkung, dass das
Kaufgrundstück nach den sich aus der Begründung des Bebauungsplanes
(§ 9 Abs. 8 BauGB) und der Vertragsgestaltung ergebenden Bindungen ausschließlich
für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden dürfe, führe
dazu, dass nur ein Bruchteil des nach allgemeinen Grundsätzen zu
ermittelnden Werts (von za. 24,9 Mio. DM) für die Wertermittlung
maßgebend sei. Der Verkehrswert i.S. des § 19 Abs. 1 KostO entspreche
deshalb dem tatsächlich erzielten Kaufpreis zuzüglich der weiteren
Käuferleistungen. Insgesamt seien folgende Gebühren angefallen:
20/10-Gebühr aus 11.278.785 DM = 31.936 DM; 5/10-Gebühr aus
85 Mio. DM (für die Höchstbetragssicherungshypothek) = 24.255
DM; Auslagen in Höhe von 194,70 DM; 16 % USt = 9.021,71 DM; insgesamt
also 65.407,41 DM.

4. Gegen die Entscheidung des Landgerichts vom 28. 1. 1999 hat der Notar
"gemäß Weisung der Notarkasse" weitere Beschwerde eingelegt.

II.

1. Die zulässige weitere Beschwerde des Notars (§ 156 Abs. 2
Satz 1 und 2, Abs. 4 Satz 1 KostO) ist sachlich nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung
(§ 156 Abs. 2 Satz 4 KostO, § 550 ZPO) stand. Der beteiligte Notar hat
seiner Kostenberechnung hinsichtlich der Vertragsgebühr nach § 36
Abs. 2 KostO einen unzutreffenden Geschäftswert zugrunde gelegt.

a) Nach der über § 141 KostO auch bei der Notarkostenberechnung
anzuwendenden Bewertungsvorschrift des § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO ist bei
dem Kauf von Sachen - hier eines Grundstücks - der Kaufpreis maßgebend;
der Wert der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge
der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet.
Ist der Kaufpreis niedriger als der nach § 19 KostO festzustellende Wert,
so ist nach § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO dieser heranzuziehen. Nach dem Gesetzeswortlaut
ist demnach jeweils ein Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Wert
des Grundstücks nach § 19 KostO anzustellen und der höhere Wert
als Geschäftswert zugrunde zu legen. Da jedoch der Kaufpreis im allgemeinen
dem Wert der gekauften Sache gleichkommen wird, soll für den Normalfall
die Bestimmung des Geschäftswerts dadurch vereinfacht werden, dass
der Wert der verkauften Sache nicht eigens festgestellt werden muss. Um
diesem Vereinfachungszweck des § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO Rechnung tragen,
ist der Wert der Sache nur festzustellen, wenn deutlich zutage tritt,
dass in dem nach § 18 Abs. 1 KostO maßgebenden Zeitpunkt der Kaufpreis
nicht annähernd so hoch ist wie der sich bei Anwendung des § 19 KostO
ergebende Wert der Sache (BayObLGZ 1974, 422/425; BayObLG JurBüro
1995, 432/433 m.w.N.).

b) Der Notar beruft sich unter Vorlage einer Stellungnahme der Notarkasse
darauf, dass der Verkehrswert des Grundstücks - ohne die Auflage
der Verwendung für den sozialen Wohnungsbau - im Kaufvertrag mit
ca. 24,9 Mio. DM angegeben und damit weit höher ist als der Kaufpreis
einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen.
Einschränkungen in der Verwertungsmöglichkeit des Grundstücks,
die sich durch die im Kaufvertrag vereinbarte Verpflichtung zum Bau von
Sozialwohnungen ergäben, seien als "persönliche Verhältnisse"
gemäß § 19 Abs. 1 KostO nicht wertmindernd zu berücksichtigen.
Im übrigen wirkten sich Subventionen nicht wertmindernd auf den Verkehrswert
des Grundstücks aus.

Dabei wird jedoch nicht ausreichend berücksichtigt, dass der Kaufvertragspartner
Landeshauptstadt München beim Verkauf städtischer Grundstücke
dem Gemeinwohl verpflichtet ist und nach der Begründung des einschlägigen
Bebauungsplans 40 % der - städtischen - Wohnflächen für
den sozialen Wohnungsbau zu verwenden sind. Diese Bindung der Stadt, der
im gegenständlichen Kaufvertrag entsprochen wird, ist kein nur in
ihrer "Person" liegender Umstand i.S. des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz
2 KostO, sondern beeinflusst den Wert eines solchen Grundstücks unmittelbar.
Wie das Landgericht zu Recht ausführt, kann das Grundstück -
ähnlich einem mit einem Altenheim bebauten Grundstück (vgl.
BayObLG MittBayNot 1995, 409) oder einem Industriebetriebsgrundstück
(vgl. BayObLG MittBayNot 1998, 374) - im Hinblick auf das Wohnungsbindungsgesetz
in der Fassung vom 19. 8. 1994 nicht in beliebiger und möglichst
gewinnträchtiger Weise genutzt werden, sondern unterliegt insoweit
- insbesondere auch hinsichtlich der Mieteinnahmen - erheblichen Beschränkungen.
Dieser Wertminderung wird mit dem vereinbarten Kaufpreis Rechnung getragen.
Dass dieser - einschließlich der vom Käufer übernommenen
weiteren Leistungen - dem eingeschränkten Verkehrswert i.S. des §
19 Abs. 1 KostO tatsächlich am ehesten entspricht, ergibt sich auch
aus der Tatsache, dass eine öffentliche Ausschreibung des Grundstücks
zu keinem höheren Kaufpreis führte. Dieser ist somit der Bewertung
der Vertragsbeurkundung gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO zugrunde
zu legen. Da der vom Landgericht angenommene Wert der vom Käufer
weiter erbrachten Leistungen - ebenso wie die Bewertung des Höchstbetragssicherungshypothek
vom Notar nicht bestritten wird, ergibt sich für die Vertragsgebühr
ein Gesamtgeschäftswert von 11.278.785 DM. die vom Landgericht errechneten
Gebühren nebst Auslagen und Umsatzsteuer von insgesamt 65.407,41
DM sind zutreffend.

2. Die weitere Beschwerde des beteiligten Notars erweist sich somit
als unbegründet und ist zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG, die Entscheidung
über den Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde
auf § 131 Abs. 2, § 30 Abs. 1 KostO.
 

Gericht: BayObLG 3Z
Aktenzeichen: BR 85/99