Schnell wachsende Holzbauten

Bereits im Juni 2024 konnte die kommunale GBG die ersten Wohnungen des ersten Bauabschnitts vom Investor Gateway Real Estate übernehmen. Bis Oktober 2024 wurden 167 Wohnungen nach einer Errichtungszeit von 16 Monaten übergeben. In der „Montage“ befinden sich derzeit 194 weitere Wohnungen, die sich auf 15 Mehrfamilienhäuser verteilen. Dieser zweite Bauabschnitt soll im August dieses Jahres vollendet sein. Die Siedlung besteht aus neun Häusern sowie sechs Punkthäusern. Die Gebäude seien nach den Anforderungen des Qualitätssiegels nachhaltiges Gebäude und ausgezeichnet mit dem DGNB Vorzertifikat in Gold.

Die Gesamtwohnfläche betrage rund 27.500 Quadratmeter, der Schwerpunkt liege auf Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. Beide Baufelder seien jeweils mit einer Tiefgarage ausgestattet. Das Quartier sei durch eine Stadtbahnlinie an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen.

Die Gebäude werden durch das Unternehmen Nokera errichtet, das nach eigenen Angaben in der Nähe von Magdeburg die weltweit größte Fabrik für den seriellen Holzbau betreibt. Auf einer Produktionsfläche von 116.000 Quadratmetern werden nicht dreidimensionale Raummodule sondern zweidimensionale Wand-, Fassaden- und Deckenelemente produziert. Die Produktionskapazität reiche aus, um bis zu 30.000 Wohneinheiten jährlich zu fertigen. Für die serielle Fertigung hat Nokera nach eigenen Angaben einen digitalisierten Projektabwicklungsprozess entwickelt, der nahtlos die Planung mit Produktion und Montage verbinde.

Die IVV-Redaktion hat die folgenden Fragen vom Bauunternehmen Nokera und der GBG Mannheim beantworten lassen:

Wie viel Zeit waren für Planung und Montage der Gebäude notwendig?

Nokera sei in der Lage, ein mehrgeschossiges Gebäude in drei Monaten ab Oberkante Bodenplatte zu errichten. Die Zeitangabe beziehe sich auf ein einzelnes mehrgeschossiges Haus. In einem gesamten Quartier, in dem die Gebäude in mehreren Bauabschnitten nacheinander errichtet werden, addieren sich Bauzeiten logischerweise, sodass die Gesamtbauzeit für die 167 Wohneinheiten insgesamt 16 Monate betrug. Das Vorhaben sei planmäßig im Oktober 2024 fertiggestellt worden.

Welche Maße weisen die vorgefertigten Holzelemente auf?

Die Bauweise von Nokera basiere auf der seriellen Vorfertigung von 2D-Elementen, also flächigen Bauteilen wie Außen- und Innenwänden sowie Geschoss- und Dachdecken mit Längen von bis zu 13 Metern. Diese Elemente würden just-in-time zur Baustelle transportiert und dort montiert. Auf diese Weise entstünden die Räume gemäß definierter Planung. Lediglich die Badezimmer seien 3D-Module, die als Fertigteile angeliefert und montiert werden.

Wie weit reicht die Vormontage der Elemente? Sind Haustechnik oder Sanitäreinrichtungen in die Module integriert?

Alle Elemente und Module von Wänden bis Badezimmer würden vollständig vorgefertigt. Auf der Baustelle erfolgen nur noch die Endmontage sowie Teile des Innenausbaus (z.B. Putz, Böden und Elektrik). Für den Rohbau oberhalb der Kellerdecke liege der Vorfertigungsgrad bei etwa 90 Prozent. Es müssten lediglich Nacharbeiten auf der Baustelle vorgenommen werden.

Für den Innenausbau liege der Vorfertigungsgrad bei rund 60 Prozent. Badmodule würden als Fertigteile eingebaut und die Elektroleitungen vorkommissioniert. Damit sei die technische Gebäudeausrüstung größtenteils vorgefertigt. Lediglich der Fußbodenaufbau, Maler-, Sockel- und Anschlussarbeiten fielen noch an.

Gibt es einen Kostenvorteil?

Aus Sicht der GBG Mannheim hat die serielle Holzbauweise zwei Vorteile: Die Baukosten seien 25 bis 30 Prozent niedriger als bei einer konventionellen Bauweise, und das Projekt werde rund ein Jahr früher abgeschlossen, sodass auch ein Jahr früher Mieteinnahmen zu erzielen seien.

Praktisch alle Wohnungen in den Gebäuden auf Franklin sind gefördert. Wie hoch ist die Nettokaltmiete?

Die Miete liege 40 Prozent unter der örtlichen Vergleichsmiete, also bei 9,15 Euro pro Quadratmeter.

Wie fällt das Urteil der GBG zur Qualität der Bauwerke aus?

Vor dem Ankauf habe es eine Begehung und Überprüfung der Gebäude gegeben. GBG-Pressesprecher Heiko Brohm schreibt: „Weil es sich beim Nokera-System um ein neues Produkt handelt, haben wir es sehr genau geprüft und jedes technische Detail unter die Lupe genommen. Wir haben den Ankauf nur getätigt, weil wir mit der Qualität zufrieden sind.“

Abschließend betont das Wohnungsunternehmen, der Kauf der Gebäude in serieller Holzbauweise passe zur Wachstumsstrategie der GBG. Die Gebäude im KfW-40-Standard entsprächen der Klimastrategie des Unternehmens. „Zudem hat die GBG die Möglichkeit erhalten, nicht nur günstige und klimagerechte Wohnungen in ihren Bestand zu übernehmen, sondern auch die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens zu stärken. Die Gebäude befinden sich in einer guten Lage und sind durch die Förderung und die damit verbundenen niedrigen Mietpreise dauerhaft sehr gut zu vermieten.“

Thomas Engelbrecht