Mehrwertsteuer auf Betriebskosten

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu
Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung
von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die
Klage abgewiesen.

Gegenüber dem für sich genommen unstreitigen Anspruch
auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses (3.308,69 DM) hat
die Beklagte wirksam mit Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen
für die Jahre 1994 und 1995 aufgerechnet.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Abrechnungen deshalb
fehlerhaft seien, weil die Beklagte nicht berechtigt gewesen sei,
auf die ihr von der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten
Nebenkosten 15 % Mehrwertsteuer aufzuschlagen und den sich danach
ergebenden Gesamtbetrag auf sie als Mieterin umzulegen. Die Befugnis
zur Berechnung dieser zusätzlichen Mehrwertsteuer in der derzeitigen
gesetzlichen Höhe von 15 % ergibt sich indessen aus § 5 des
Mietvertrages. Danach ist die Miete (ursprünglich 5.677, 50
DM zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen 1.400,00 DM) "zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit Immobilien Vermieten die
Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat (zur Zeit 14
%)" zu zahlen. Der dahinter mit dem Zusatz "z. Z." ausgeworfene
Betrag (990,85 DM) entspricht 14 % der Nettokaltmiete zuzüglich
Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Beklagte hat die Miteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen;
sie ist danach dem Finanzamt gegenüber zur Zahlung von 15 %
Umsatzsteuer auf die gesamten der Klägerin in Rechnung gestellten
Betriebskosten verpflichtet. Zwar ist die Vermietung von Büroräumen
gemäß § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG grundsätzlich
umsatzsteuerfrei. Immobilien Vermieten kann aber nach § 9 Abs. 1 UStG im
Falle der Vermietung an einen anderen Unternehmer im Sinne des §
2 Abs. 1 UStG auf die Steuerfreiheit seiner Mieteinnahmen verzichten.

Wie bereits das Amtsgericht zutreffend unter Hinweis auf eine Verfügung
der OFD Köln vom 11. September 1985 (Verwaltungsentscheidungen
UR 2/1986) ausgeführt hat, unterliegen im Falle einer zulässigen
Option gemäß § 9 Abs. 1 UStG auch die Nebenkosten (zusammen
mit der Nettomiete) der Umsatzsteuer, und zwar alle Nebenkosten,
unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern
belastet sind (wie z. B. Versicherungsbeträge) oder ob solche
Vorsteuern nicht anfallen (etwa bei öffentlichen Lasten). Bemessungsgrundlage
für die Umsatzsteuer ist das für eine Leistung (§ 1 UStG)
erzielte Entgelt. Bei den Betriebskosten (ohne den Aufschlag von
15 %) handelt es sich um ein Entgelt im Sinne der Legaldefinition
in § 10 Abs. 1 Satz 2 UStG ("alles was der Leistungsempfänger
aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der
Umsatzsteuer"). Sie stellen keinen durchlaufenden Posten im Sinne
von § 10 Abs. 1 letzter Satz UStG dar. Diese liegen nur dann vor,
wenn der Unternehmer, der die Beträge vereinnahmte und verauslagt,
im Zahlungsverkehr lediglich die Funktion einer Mittelsperson ausübt,
ohne selbst einen Anspruch auf den Betrag gegen den Leistenden zu
haben und auch nicht zur Leistung an den Empfänger verpflichtet
zu sein (so wörtlich Umsatzsteuerrichtlinien 1996, Anmerkung
152). Die Klägerin als Vermieterin schuldet aber selbst Dritten
die von ihr in Rechnung gestellten Nebenkosten; die Abrechnung über
Betriebskosten stellt keine solche über Fremdvermögen
dar.

Der Einwand der Klägerin, es dürfe nicht sein, dass im
Ergebnis höhere Umsatzsteuerbeträge auf die Betriebskosten
vom Mieter eingenommen werden als Vorsteuer im Zusammenhang mit
den Betriebskosten anfällt (weil nämlich auf einzelne
Betriebskostenarten wie etwa Grundsteuer keine Mehrwertsteuer zu
leisten ist), überzeugt nicht. Denn würde man die vom
Mieter zu tragende Mehrwertsteuer entsprechend reduzieren, so hätte
dies nach den Ausführungen oben zur Konsequenz, dass Immobilien Vermieten
diese Mehrwertsteueranteile - wegen seiner optionsbedingten, nach
den Ausführungen oben uneingeschränkten Steuerpflicht
gegenüber dem Finanzamt - im Ergebnis selbst tragen müsste.
Gerade dies ist aber nach der vertraglichen Vereinbarung in § 5
des Mietvertrages nicht gewollt. Schließlich ist dort der
Mehrwertsteuerbetrag auf die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen
berechnet worden. Gegen eine solche Vereinbarung bestehen im Bereich
der hier vorliegenden gewerblichen Vermietung unter keinem rechtlichen
Gesichtspunkt Bedenken. Bejaht worden ist sogar die Frage, ob Mehrwertsteuer
auf die Betriebskosten - und zwar die gesamten Betriebskosten -
qua ergänzender Vertragsauslegung geschuldet wird, wenn jedenfalls
auf die Nettomiete Mehrwertsteuer verlangt werden kann (vgl. z.B.
die schon vom Amtsgericht zitierte Entscheidung OLG Düsseldorf,
WuM 1996, 211). Einer solchen ergänzenden Vertragsauslegung
bedarf es hier nicht einmal, weil sich aus der Höhe des ausgeworfenen
Mehrwertsteuerbetrages hinreichende Rückschlüsse auf den
gewollten Vertragsinhalt ziehen lassen. Es liegt keine ausfüllungsbedürftige
Lücke im Vertrag vor.

Bereits das Amtsgericht hat im übrigen mit Recht darauf hingewiesen,
dass die von der Klägerin zitierte Entscheidung des Amtsgerichts
Nürnberg (WuM 1988, 51) nicht herangezogen werden kann, da
sie den anders gelagerten Fall der Umlage von Mehrwertsteuerbeträgen
durch gewerbliche Zwischenvermieter gegenüber einem Wohnraummieter
betrifft.

Die Beklagte war schließlich berechtigt, die Kosten der Leitungswasserversicherung
umzulegen. Zur Begründung wird auf die Ausführungen im
angefochtenen Urteil Bezug genommen. Diese Kostenposition ist im
übrigen bei vorangegangenen Abrechnungen nicht beanstandet
worden. Für die - erstmals im Berufungsverfahren - beanstandeten
Kosten der Glasbruchversicherung gelten die gleichen Erwägungen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG Hamburg
Aktenzeichen: 311 S 165/97