Aus den Entscheidungsgründen
Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu
Recht abgewiesen.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Mietzinsanspruch für
die Zeit ab dem 1. 1. 1998 nicht zu, da die Beklagten das Mietverhältnis
zum 31. 12. 1997 durch Kündigungsschreiben vom 26. 6. 1997
entsprechend der Kündigungsfrist des Mietvertrages wirksam
gekündigt haben. Entgegen der Auffassung der Klägerin
lag nämlich kein befristetes Mietverhältnis vor, dass
sich mangels Fortsetzungswiderspruch am 31. April 1997 um weitere
zwei Jahre verlängert hat.
Zwar enthält § 2 Abs. 1 des Mietvertrages zunächst eine
Regelung, die ein befristetes Mietverhältnis mit einer Fortsetzungsklausel
für jeweils weitere zwei Jahre zum Gegenstand hat. Es heißt
in dem Mietvertrag jedoch dann weiter:
"Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und
kann unter Einhaltung einer Frist von schriftlich zum Ende eines
6. Monats im voraus gekündigt werden."
Mit dieser in sich widersprüchlichen Regelung haben die Parteien
ein befristetes Mietverhältnis nicht wirksam vereinbart.
Gemäß § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein
Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen
wird, der Schriftform. Sofern die Schriftform nicht eingehalten
wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Von
der Schriftform des § 566 BGB werden alle wesentlichen Vertragsbestandteile
und insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses erfasst
(Palandt-Putzo, BGB, 58. Auflage, § 566 Rdnr. 10). An die Wahrung
der Schriftform sind bei Grundstückmietverträgen strenge
Anforderungen zu stellen (Voelskow in Münchner Kommentar, BGB,
3. Auflage, § 566 Rnr. 5). Eine schriftliche Vereinbarung zur Dauer
des Mietverhältnisses haben die Parteien in dem Vertrag nicht
niedergelegt. Wie das Landgericht zutreffend entschieden hat, ist
§ 2 des Mietvertrages nämlich in sich widersprüchlich.
Er enthält keine eindeutige Festlegung der Laufzeit. In der
Vertragsurkunde selbst sind keine Anhaltspunkte für die ein
oder andere Auslegung angelegt. Eine schriftlich verkörperte
Willensübereinstimmung, wie sie für eine der Form gehorchende
Vereinbarung erforderlich wäre, ist damit bei objektiver Auslegung
nicht erklärt worden.
Dieser Mangel kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass zu den
mündlichen Absprachen anlässlich der Unterzeichnung Beweis
erhoben wird. Grundsätzlich ist bei der Auslegung einer formbedürftigen
Willenserklärung nur der Wille beachtlich, der der Form entsprechend
erklärt wurde (Palandt-Heinrichs, a. a. O., § 133 Rnr. 19).
Dabei genügt nach der Rechtsprechung zwar, dass das Gewollte
in der Urkunde angedeutet worden ist (BGH NJW RR 1986, 1019 (1020)).
Ob der Urkundeninhalt insofern als Anknüpfungspunkt für
eine weitere Auslegung genügt, kann jedoch nicht losgelöst
vom Zweck der Formvorschrift gesehen werden. Die Schriftform des
§ 566 BGB hat den Schutz des Grundstückserwerbers, der gemäß
§ 571 BGB in den vom Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag
einzurücken hat, zum Gegenstand (Münchner Kommentar, a.
a. O.). Für einen Erwerber des Grundstücks, der bei den
Verhandlungen zum Abschluss des Mietvertrages naturgemäß
nicht zugegen war, liefert der schriftliche Vertrag im vorliegenden
Fall keine hinreichenden Anhaltspunkte für die eine oder die
andere objektive Auslegung. Der Vertrag ist im entscheidenden Punkt
nämlich konfus und lässt beide von den Parteien jeweils
behaupteten Auslegungsvarianten zu. Es kann keiner der äußerlich
gleich gestalteten Absätze der Regelung zur Mietdauer allein
aus der Urkunde heraus bei einer Auslegung der Vorzug gegeben werden.
Die Berufung konnte damit aus Rechtsgründen keinen Erfolg
haben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich §§ 97 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Wert des Berufungsgegenstandes und Beschwer für die Klägerin:
13.902,49 DM
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 1 U 123/98
Redaktion (allg.)
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