Nicht vollständig geräumt

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Nach beendetem Mietverhältnis mit Ablauf des 30. September 2001
hatte die Beklagte (Mieterin) der Klägerin (Vermieterin) mit Schreiben
vom 29. September 2001, das bei der Klägerin am 4. Oktober 2001 eingegangen
war, die Rückgabe der Mietsache (Gewerberäume, in denen die
Beklagte eine Kfz-Werkstatt betrieben hatte) angeboten. Die Klägerin
wies das Angebot zurück, unter Hinweis darauf, die Mietsache sei
nur unvollständig geräumt. Am 13. Dezember 2001 nahm die Klägerin
die Räume zurück und bestätigte sie als "ordnungsgemäß
übergeben", obwohl die Beklagte weitere Räumungsleistungen
nicht erbracht hatte. Das bebaute Grundstück, auf dem mehrere Gewerbebetriebe
Räume gemietet hatten, darunter ein weiterer Kfz-Betrieb, hatte die
Klägerin veräußert. Gegenüber der Erwerberin, die
die aufstehenden Gebäude wegen einer Neubebauung abreißen ließ,
hatte sie sich anlässlich der Grundstücksübergabe am 29.
April 2002 verpflichtet, bestimmte näher bezeichnete Sachen auf ihre
Kosten vom Grundstück entfernen zu lassen.

Das Landgericht hat die Beklagte nach Beweisaufnahme antragsgemäß
zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5.306,66
Euro für die Zeit vom 1. Oktober bis 13. Dezember 2001 (nebst Zinsen)
verurteilt. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit welcher
sie weiter die Abweisung der Klage verfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt und das angefochtene
Urteil verwiesen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg. Die Beklagte
schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung
der Mietsache nur in der Zeit vom 1. Bis zum 8. Oktober 2001. Darüber
hinausgehende Anspräche bestehen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

1. Die Beklagte schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung
gemäß § 546a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) nur während
der Vorenthaltung der Mietsache. Vorenthalten hat die Beklagte sie der
Klägerin aber nur bis zum 8. Oktober 2001.

a) Ein Vorenthalten im Sinne der vorgenannten Bestimmung
liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur
nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis
nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht
(Senat ZMR 2003 = NZM 2002, 742). Vorenthalten der Mietsache bedeutet
demnach die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis
geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache
(§ 546 Abs. 1 BGB) zu erfüllen. Ein vorenthalten liegt dagegen nicht
vor, wenn sich der Vermieter zu Unrecht weigert, die ihm Zur Rückgabe
angebotene Mietsache anzunehmen (Senat a.a.O.).

b) Von diesem Rechtsverständnis geht auch das Landgericht
im Ansatz zutreffend aus. Es meint jedoch, die Beklagte habe der Klägerin
wegen unvollständiger Räumung ein annahmefähiges Rückgabeangebot
nicht unterbreitet, so dass jene nicht in Annahmeverzug geraten sei. Diese
Rechtsauffassung trifft auf der Grundalge des gewonnenen Beweisergebnisses
nicht zu.

aa) Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt, wonach
ein annahmefähiges und -pflichtiges Rückgabeangebot nur dann
vorliegt, wenn der Mieter dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über
die Mietsache im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB anbietet und einräumt.
Bei Räumen geschieht das regelmäßig dadurch, dass der
Mieter sie räumt und dem Vermieter die Schlüssel anbietet. Ein
Mieter, der zwar die Schlüssel übergibt, aber nicht räumt
(oder umgekehrt), erfüllt den Rückgabeanspruch des Vermieters
nicht (BGH NJW 1988, 2665, 2666). Dementsprechend bedeutet das im Vorfeld
der Erfüllungshandlung, dass der Vermieter, der die Rücknahme
nicht geräumter Mietflächen ablehnt, nicht in Annahmeverzug
gerät (BGH NJW 1983, 1049, 1050, vgl. auch Senat a.a.O.). Bis zur
Räumung bleibt dem Vermieter die Mietsache vorenthalten und der Mieter
zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet.

bb) In Annahmeverzug gerät der Vermieter aber dann, wenn
er ein Erfüllungsangebot zurückweist, welches nur unwesentlich
von der vollständigen Erfüllung der Rückgabeverpflichtung
abweicht, insbesondere dann, wenn nur einzelne Sachen zurückbleiben,
die den Vermieter an der Besitzausübung und Nutzung der Mietsache
nicht wesentlich hindern (BGH NJW 1983, 1049, 1050; 1988 2665, 2666; 1994,
3232, 3233 f.). Ob das zutrifft, lässt sich nicht generell beantworten,
sondern hängt von den Umständen des jeweiligen Streitfalls ab
(BGH NJW 1983m 1049, 1050).

cc) Die Beklagte hatte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur
wenige Gegenstände zurückgelassen (1 Colaautomat, 1 Stapel Autoscheiben
und Gerümpel in Gestalt eines defekten Tisches und einiger defekter
Stühle). Der Senat folgt insoweit der Beweiswürdigung des angefochtenen
Urteils, die auch von der Beklagten hingenommen wird. Die Besitzausübung
und Nutzung der insgesamt 960 qm großen Fläche ist nicht in
spürbarer Weise eingeschränkt worden, zumal die Beklagte ersichtlich
keinen Wert mehr auf die weitere Nutzung dieser Gegenstände legte
und deshalb Obhutspflichten der Klägerin mit der Rücknahme nicht
entstanden. Das wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht.
Gestützt wird diese Einschätzung vielmehr noch dadurch, dass
die Klägerin am 13. Dezember 2001 die Räume schließlich
als vertragsgemäß zurückgenommen hatte, obwohl die Mietsache
nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zu diesem Zeitpunkt nicht (vollständig)
geräumt worden war. Damit hat die Klägerin mittelbar selbst
zum Ausdruck gebracht, dass die in Rede stehenden Sachen ihr Besitz- und
Nutzungsrecht nicht wesentlich beeinträchtigten.

dd) Daraus folgt, dass die Klägerin schon mit Ablauf des
8. Oktober 2001 mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug
geraten war. Das wörtliche Angebot der Rücknahme vom 29. September
2001 genügte gemäß § 295 BGB. Räume sind durch Übergabe
der Schlüssel am Belegenheitsort zurück zu geben, wenn wie hier
im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart worden ist (Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr.
1048). Da die Klägerin am Belegenheitsort nicht ihren Sitz hatte,
konnte die Beklagte die Schlüssel dort nicht einfach zurück
lassen. Vielmehr musste die Klägerin bei der Rücknahme mitwirken,
indem sie am Belegenheitsort die Schlüssel an einem zu verabredenden
Termin entgegennahm. Dafür und für die Prüfung eines abnahmefähigen
Angebots ist der Klägerin eine angemessene Frist einzuräumen,
die der Senat hier mit vier Tagen ansetzt. Nachdem der Klägerin das
annahmefähige Angebot am 4. Oktober 2001 zugegangen war, geriet sie
mit Ablauf des 8. Oktober 2001 in Annahmeverzug. Seit diesem Zeitpunkt
wird ihr die Mietsache nicht mehr vorenthalten.

Die Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober bis 8.
Oktober 2001 beträgt (8/31 x 4.289,68 DM = 1.107,08 DM) 566, 04 Euro.
Dieser Betrag ist gemäß §§ 288, 284 Abs. 1, 546a Abs. 1 BGB
mit dem gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die zur Vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlasse,
die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO. Berufungsstreitwert: 5.306,66
Euro.

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: - I-24 U 49/03