Überhöhte Miete

Aus dem Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313
a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen
Anspruch auf Zahlung von DM 1.212,20 als Rückforderungsanspruch
gemäß § 812 Abs.1 Satz 1 BGB i.V.m. § 398 BGB, da die
zwischen der Beklagten und den Mietern ... und ... in dem Mietvertrag
vom 28. 04. 1989 vereinbarte monatliche Netto-Kaltmiete im Jahre
l992 im Sinne des § 5 WiStG unzulässig uberhöht und die
Vereinbarung insoweit nach § 134 BGB nichtig ist.

Der gemäß § 6 des Mietvertrages vereinbarte Mietzins
von DM 1.172,29 für den Zeitraum Ol. Ol. l992 bis zum 30. 04.
1992 und von DM 1.207,46 für den Zeitraum vom 01. 05. 1992
bis zum 31. 12. 1992 für die in Hamburg belegene ~Wohnung mit
einer Wohnfläche von 95,86 qm übersteigt die ortsübliche
Miete wesentlich.

Zur Bestimmung der ortsüblichen Miete ist entsprechend der
ständigen Rechtsprechung des Amtsgerichts und aller Mietekammern
des Landgerichts Hamburg (vgl. Landgericht Hamburg WM l995, 543;
l996, 45) auf den Hamburger Mietenspiegel zurückzugreifen,
vorliegend nach dem Stand vom 01. 04. 1991, der zur Zeit des hier
zu beurteilenden Zeitraumes 1992 Gültigkeit besessen hat.

Die streitbefangene Wohnung ist in das Rasterfeld C/4 mit einem
Mittelwert von DM 8,47/qm netto-kalt und einer Spanne von DM 6,22
bis DM 10,57 pro Quadratmeter einzuordnen. Die Wohnung liegt in
einem vor dem 31. 12. 1918 errichteten Gebäude, ist ausweislich
der Wohnlagendatei der Baubebörde Hamburg in normaler Wohnlage
belegen, mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sowie über
91 qm groß.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Inaugenscheinsnahme
des Mietobjekts ist das Gericht der Auffassung, daß die Wohnung
vorliegend mit einem Quadratmetermietzins von DM 9,52 netto-kalt
richtig in das Rasterfeld eingeordnet ist.

So ist die Wohnlage als deutlich überdurchschnittlich zu bewerten.
Deutliche Lagevorteile ergeben sich aus der zentralen Lage des Mietobjekts
innerhalb des Stadtgebietes mit einer Entfernung zum Rathausmarkt
von ca. 2 km. Außerdem liegt die Wohnung direkt im Uni-Viertel,
einem besonders gesuchten Wohnquartier. In unmittelbarer Nähe
bestehen vielfältige gastronomische und kulturelle Angebote.
Nach nur wenigen Metern sind sämtliche Läden vorhanden,
in denen der tägliche Bedarf gedeckt werden kann. Das Wohnquartier
weist einen hohen Wohnwert auf, weil es sich um eine zentrale Lage
mit guter Infrastruktur handelt.

Auch wenn durch einen regen Straßenverkehr gekennzeichnet
ist, so ist die streitbefangene Wohnung besonders ruhig belegen,
da sie im sogenannten Hinterhaus liegt. Sie ist über ein zur
Rückseite des Hauses belegenes Treppenhaus zu erreichen, so
daß sämtliche Räume der Wohnung zur ruhigen Rückfront
des Gebäudes weisen. Beeinträchtigungen durch den Straßenverkehr
sind hier nicht mehr wahrzunehmen. Die Wohnung wirkt sehr ruhig.
Weiterhin ist vorteilhaft zu berücksichtigen, daß sich
in unmittelbarer Nähe der Wohnung der Park Planten un Blomen
befindet, der nach einem Fußweg von ca. 400 m zu erreichen
ist. Demgegenüber beträgt die Entfernung zur Außenalster
etwa 1 km, so daß - entgegen der Auffassung der Beklagten
- insoweit von keinem besonderen Lagevorteil gesprochen werden kann.

Durchschnittlich ist auch die Verkehrsanbindung der Wohnung, da
sich in unmittelbarer Nähe des Hauses lediglich die Buslinie
102 befindet. Gute Verkehrsanbindungen sind für eine Wohnung
in normaler Wohnlage innerhalb der inneren Stadt üblich.

Die Beschaffenheit des Mietobjekts ist insgesamt als leicht unterdurchschnittlich
zu bewerten. Vorteilhaft ist, daß das Jugendstilgebäude
über einen repräsentativen Hauseingangsbereich verfügt.
So befinden sich im Eingangsbereich Stuckverzierungen und an den
Wänden Cassetten.

Im Ergebnis ist für das Jahr 1992 von einem durchschnittlichen
Erhaltungszustand des Gebäudes auszugehen. Wie zwischen den
Parteien während des Ortstermins unstreitig geworden ist, erfolgt
die Renovierung des Gebäudes im Rahmen eines üblichen
Rhythmus.

Nachteilig ist allerdings der ungünstige Schnitt der Wohnung,
weil sie über einen 13 m langen und 1,25 m breiten Flur verfügt,
der am Ende noch einen rechten Winkel beschreibt, von dem die drei
Wohnräume, der Abstellraum und das Bad abgehen. Dieser lange
Flur ist aufgrund seiner geringen Breite von 1,25 m nicht weitergehend
zum Aufstellen von Möbeln geeignet. Nachteilig ist auch, daß
die Abstellmöglichkeiten eingeschränkt sind, weil den
Mietern keine Keller- oder Bodenräume zur Verfügung stehen,
sondern nur ein Abstellraum in der Wohnung und eine kleine von der
Küche aus zu erreichende Abstellkammer.

Unter Berücksichtigung des repräsentativen Hauseingangsbereichs
und der ungünstigen Raumaufteilung ist nach Auffassung des
Gerichts von einer leicht unterdurchschnittlichen Beschaffenheit
des Mietobjekts auszugehen.

Die Ausstattung des Mietobjekts ist demgegenüber leicht uberdurchschnittlich.
So verfügt die Wohnung über eine Klingel- und Gegensprechanlage,
ausweislich der Anlage 1 Ziff.2.4 zum Hamburger Mietenspiegel 1991
ein Merkmal besserer Ausstattung. Auch die von der Beklagten erwähnten
Lärmschutzisolierglasfenster stellen ein besseres Ausstattungsmerkmal
dar. Schließlich ist noch wohnwerterhöhend zu berücksichtigen,
daß an der Decke in der Küche und in den drei Wohnräumen
Stuckrosetten vorhanden sind sowie Stuckverzierungen an den Decken
in zwei Wohnraumen.

Im übrigen ist die Ausstattung des Mietobjektes durchschnittlich.
Dies gilt für die Ausstattung der Küche mit einem Elektroherd,
einer Nirostaspüle und einem Unterschrank sowie für das
Bad, das vermieterseits mit einer Badewanne, einem Waschbecken,
einem WC-Becken und einem hochhängenden Spülkasten ausgestattet
worden ist. Auch die Fliesen in Küche und Bad, die zum Teil
noch aus der Zeit der Erbauung des Hauses stammen, sind für
eine Altbauwohnung ortsüblich. Dies gilt auch für den
in der Wohnung vermieterseits gestellten PitchpineFußboden.

Unterdurchschnittlich ist allerdings die Elektrik, da Leitungen
über Putz liegen und - wie der Kläger unwidersprochen
vorgetragen hat - ohne Erdung und zum Teil nur stoffummantelt sind.
Eine derartige Ausstattung stellt auch für eine Altbauwohnung
einen Wohnwertnachteil dar, da Wohnungen vor dem 31. 12.
1918 auch vor 1992 vielfach hinsichtlich der elekfrischen Ausstatung
modernisiert worden sind und den Mittelwert des Rasterfeldes C/4
mit bestimmen.

Unter Abwägung sämtlicher Umstände, unter Berücksichtigung
der deutlichen Lagervorteile, der geringen Beschaffenheitsnachteile
der geringen Ausstattungsvorteile, hält das Gericht für
ortsüblich und angemessen, der bei der dem Oberwert des Rasterfeldes
C/4 von DM 10,57 und bei dem Mittelwert von DM 8,47/qm liegt, d.h.
bei einem Mietzins von DM 9,52/qm netto-kalt. So allein auf die
Lage des Mietobjektes abzustellen wäre, ist ein Mietzins ortsüblich
und angemessen, der in der Nähe des Oberwertes des Rasterfeldes
C/4 liegt. Der Oberwert wäre aber nur dann gerechtfertigt,
wenn zusätzlich zu den Lagevorteilen, noch deutliche Beschaffenheits-
und Ausstattungsvorteile hinzu kämen.

Da sich allerdings die leichten Beschaffenheitsnachteile sowie
leichten Ausstattungsvorteile im Ergebnis ausgleichen ist ein Mietzins
angemessen, der zwischen dem Mittelwert und dem Oberwert liegt,
und zwar nach Auffassung des Gerichts bei der Hälfte.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch kein Zuschlag in
Annäherung an den Mietenspiegel 1993 vorzunehmen. Zwar ist
nach den Rechtsentscheiden des OLG Hamm vom 03. 03. 1983 (WM 1983,
108) und des OLG Frankfurt vom 04. April 1985 (WM 1985, 139) den
Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete Rechnung
zu tragen, doch ist eine solche Veränderung erst durch den
Mietenspiegel 1993 mit dem Erhebungsstand 01. 04. 1993 bewirkt worden.
Erst zu diesem Termin kann verläßlich eine erhöbte
Netto-KalLmiete festgestellt werden. Ein Zeitzuschlag zu den Werten
des Mietenspiegels 1991 ist nach Auffassung des Gerichts nicht gerechtfertigt,
weil sich nicht feststellen läßt, in welchem Umfang sich
in den einzelnen Monaten Januar bis Dezember l992 die Miete erhöht
hat. Die verläßliche Grundlage besteht aufgrund des Hamburger
Mietenspiegels 1993 erst zum 01. 04. 1993.

Die Grenze, bei deren Überschreitung der Mietzins als wesentlich
überhöht anzusehen ist, liegt gemäß § 5 Abs.2
Satz 1 WiStG bei 20 %. Dies ist vorliegend bei einem Quadratmetermietzins
von DM 11,42 netto-kalt der Fall (DM 9,52 + 20 %), d.h. bei der
95,86 qm großen Wohnung bei einem Mietzins von DM 1.094,72.

Demnach errechnet sich aufgrund der vereinbarten Miete von DM 1.172,29
für den Zeitraum vom 01. 01. 1992 bis zum 30. 04. 1992 eine
monatliche Uberzahlung von DM 77,57, insgesamt DM 310,28. Nach Erhöhung
der Netto-Kaltmiete aufgrund der Staffelmietvereinbarung in § 6
des Mietvertrages auf DM 1.207,46 ab dem 01. 05. 1992 liegt eine
monatliche Überzahlung von DM 112,74 vor, d.h. für den
Zeitraum Mai bis Dezember 1992 von insgesamt DM 901,92. Damit ergibt
sich die tenorierte Überzahlung von insgesamt DM 1.212,20.

Das Gericht geht nach den Entscheidungen des Landgerichts Hamburg
vom 09. 01. 1990 (Az.: 16 S 250/88) und vom 23. 01. 199O (Az.: 16
S 297/87) auch als gerichtsbekannt davon aus, daß für
Wohnungen der hier zu beurteilenden Art zur Zeit der Anmietung am
28. 04. 1989 ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG bestanden
hat. Außerdem hat die Beklagte die von dem Kläger behauptete
Mangellage nicht bestritten.

Der Zahlungsanspruch in Höhe von DM 1.212,20 ist auch weder
verwirkt noch verjährt.

Für die Annahme der Verwirkung fehlt es an dem erforderlichen
Umstandsmoment. Allein die Tatsache, daß ein Gläubiger
eine Forderung über längere Zeit nicht geltend macht,
führt noch nicht zur Verwirkung. Vielmehr müssen weitere
Umstände hinzutreten, die den Schluß zulassen, der Schuldner
habe bereits darauf vertrauen dürfen und auch darauf vertraut,
daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend machen
werde, und er sich entsprechend eingerichtet habe (Sternel, Mietrecht
aktuell 3.Aufl. Rdn.820). Auch wenn das mit den Mietern im Jahre
1993 geendet hat, fehlt es an einem Verhalten der Mieter, das den
Schluß zuläßt, die Beklagte habe bereits darauf
vertrauen dürfen, daß Rückforderungsansprüche
wegen überhöhter Miete nicht mehr geltend gemacht wurden.

Insoweit hat der Kläger auch unwidersprochen darauf hingewiesen,
daß den Mietern zunächst überhaupt nicht bekannt
gewesen ist, daß der vereinbarte Mietzins überhöht
gewesen ist. Diese Kenntnis haben sie erst zu einem späteren
Zeitpunkt erlangt. Vor diesem Hintergrund kann von einem stillschweigenden
Forderungsverzicht der Mieter nicht ausgegangen werden. Im übrigen
ist die Beklagte auch nicht schutzwürdig, wenn sie unter Verstoß
gegen § 5 WiStG eine uberhöhte Miete vereinnahmt. Schließlich
ist darauf zu verweisen, daß das Institut der Verwirkung in
seiner Anwendung nicht dazu führen darf, daß die gesetzlichen
Verjährungsregelungen in weitem Maße unterlaufen werden
(BGH MDR 1993, 26). Dies gilt vorliegend insbesondere auch deswegen,
weil die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche
wegen überhöhter Mietzinszahlungen entsprechend § 197
BGB 4 Jahre beträgt (OLG Hamburg WM 1989, 126).

Die 4-jährige Verjährungsfrist für die Rückforderungsansprüche
aus dem Jahre 1992 ist auch rechtzeitig durch die Beantragung
des Mahnbescheides gemäß § 693 Abs.2 ZPO unterbrochen
worden, da der Mahnbescheid am 18. 11. 1996 bei Gericht eingegangen
und am 16. 12. 1996 erlassen worden ist. Die Zustellung des Mahnbescheides
am 24. 03. 1997 ist auch noch demnächst erfolgt, weil die Verzögerungen
der Zustellung nach Erlaß des Mahnbescheides am 16. 12. 1996
nicht von dem Kläger zu vertreten sind, sondern auf die Arbeitsabläufe
bei dem Gericht zurückzuführen sind.

Nach alledem ist die Klage in Höhe von DM 1.212,20 begründet.

Die zugesprochenen Zinsen rechtfertigen sich aus den §§ 284 Abs.1
Satz 2, 286 Abs.l, 288 Abs.1 Satz 1 BGB. Zinsen können dem
Kläger erst ab Rechtshängigkeit zuerkannt werden, da er
keine Tatsachen vorgetragen hat, die den Zinsbeginn 30.03.1996 rechtfertigen
wurden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§
708 Nr.11, 711, 713 ZPO.

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: 48 C 467/97