Aus den Entscheidungsgründen
1.
Durch Beschluss vom 27. September 1991 ist die Zwangsverwaltung
über das vorgenannte Grundstück angeordnet und mit Beschluss
vom 14. Juni 1993 die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin ernannt worden.
Mit Schreiben vom 25. August 1998 beantragte die Verwalterin die
Erteilung der Genehmigung für den Abschluss eines neuen Mietvertrages
für die im 2. Obergeschoss gelegenen Büroräume. Der
von ihr vorgelegte Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht eine
Mietzeit von fünf Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption
von jeweils fünf Jahren vor. Das bestehende Mietverhältnis
vom 21. März 1990 läuft noch bis zum März 2001 mit
der Möglichkeit einer zweimaligen Verlängerung von jeweils
5 Jahren. Der derzeitige Mieter möchte aus dem Mietverhältnis
entlassen werden. Mit Schreiben vom 15. September 1998 und 23. September
1998 verweigerte die Schuldnerin die Zustimmung zum Abschluss des
Mietvertrages unter anderem mit der Begründung, sie wolle das
Objekt in den nächsten Monaten umfinanzieren und veräußern.
Insoweit wolle sie nicht durch einen langjährigen Mietvertrag
gebunden sein.
Mit Beschluss vom 11. Januar 1999 hat das Amtsgericht den Mietvertrag
unter Vorbehalt der Rechtskraft seiner Entscheidung gerichtlich
genehmigt. Auf die sofortige Beschwerde der Schuldnerin hat das
Landgericht mit Beschluss vom 30. März 1999 die Entscheidung
des Amtsgerichts aufgehoben und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages
nicht zugestimmt. Gegen diese ihr am 8. April 1999 zugestellte Entscheidung
richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Zwangsverwalterin
vom 21. April 1999, die an diesem Tage bei Gericht eingegangen ist.
2.
a)
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den
Beschluss des Landgerichts ist zulässig. Das Rechtsmittel ist
statthaft (§ 793 Abs. 2 ZPO) und fristgerecht eingelegt worden (§§
577 Abs. 2, 793 Abs. 2 ZPO). Die Voraussetzungen des § 568 Abs.
2 Satz 2 ZPO sind im Streitfall ebenfalls erfüllt. Die Zwangsverwalterin
als Vertreterin der Zwangsverwaltungsmasse wird durch die angefochtene
Entscheidung des Landgerichts neu und selbständig beschwert,
weil die Zivilkammer auf die Erstbeschwerde den Beschluss des Amtsgerichts
aufgehoben hat.
b)
In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde keinen Erfolg.
Das Landgericht hat zu Recht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben
und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages über die im zweiten
Obergeschoss des zwangsverwalteten Objektes gelegenen Büroräume
nicht zugestimmt.
Grundsätzlich soll die Laufzeit neuer Mietverträge die
Zeit von einem Jahr nicht überschreiten, § 6 Abs. 2 ZwVerwVO
(Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung
des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970; BGBl. I 185). Eine Abweichung
von diesem Erfordernis ist nur möglich, wenn der Zwangsverwalter
sie für geboten hält, wobei die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts
einzuholen ist, § 6 Abs. 4 ZwVerwVO. Derzeit ist der Abschluss eines
neuen Mietvertrages nicht geboten.
Der Zwangsverwalterin ist zuzustimmen, dass die Zwangsverwaltung
nach vernünftigen wirtschaftlichen Grundsätzen mit dem
Blick auf das Verfahrensziel zu führen ist. Dabei hat ein Zwangsverwalter
einerseits im Interesse des Schuldners den beschlagnahmten Grundbesitz
zu verwalten und ihn in seiner Substanz ungeschmälert zu erhalten,
andererseits im Interesse der Gläubiger die möglichen
Nutzungen zu ziehen und der Verwaltungsmasse zuzuführen. Insoweit
hat er nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle erforderlichen
Handlungen vorzunehmen, wobei er im Rahmen einer ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung eines Grundstücks das Objekt durch Vermietung
bzw. Verpachtung nutzbar zu machen hat, § 5 Abs. 2 ZwVerwVO (Steiner-Hagemann,
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Auflage 1986, § 152
Rdnr. 149). Hierbei ist bei einem reinen Investitionsobjekt eine
langfristige Fremdvermietung typischerweise die einzige sinnvolle
Nutzungsart, insbesondere dann, wenn der Eigentümer als Kapitalgesellschaft
kein besonderes Interesse an der Auswahl eines bestimmten Mieters
hat. Indes darf der Eigentümer für den Fall, dass er die
Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis wieder zurückerhält,
nicht durch die Entscheidungen des Zwangsverwalters unzumutbar in
seiner Entscheidungsfreiheit gebunden werden.
Bei Abwägung der Belange der Gläubigerin an einer wirtschaftlich
sinnvollen Nutzung des Objektes und der Schuldnerin an einer möglichst
freien Dispositionsbefugnis im Hinblick auf eine neue Umfinanzierung
bzw. Veräußerung des Objektes wird vorliegend durch den
beabsichtigten Abschluss eines neuen - mindestens 5 Jahre laufenden
- Mietvertrages übermäßig in das Eigentumsrecht
der Letztgenannten eingegriffen. Der neue Vertrag bindet die Schuldnerin
auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung (vgl. allgemein: BGH, NJW
1992, 3041; Steiner-Hagemann, a.a.O., § 152 Rdnr. 149; Zeller-Stöber,
ZVG, 15. Auflage 1996, a.a.O.; Anm. 9.4). Zur Zeit lässt sich
indes kein konkreter Bedarf für eine Neuregelung der Vermietungssituation
feststellen. Das aktuelle Mietverhältnis besteht noch längere
Zeit bis zum Ende März 2001 fort. Der Vertragsentwurf vom 31.
August 1998 sieht - bis auf eine Verlängerung der Mietzeit
bis mindestens zum "31. September 2003" - keine nennenswerte
Verbesserung der Stellung Immobilien Vermietenin vor; insbesondere ist
kein höherer Mietzins vereinbart worden. Auch wenn möglicherweise
in der Zukunft wegen des mit dem Regierungsumzug verbundenen zunehmenden
Leerstands von Gewerbe- und Büroräumen mit einer Verschlechterung
der Vermietungssituation im Großraum B. zu rechnen ist, ist
es jedenfalls derzeit noch nicht geboten, das bestehende Mietverhältnis
vorzeitig aufzulösen und durch einen neuen langjährigen
Mietvertrag zu ersetzen. Es besteht zwar die denkbare Möglichkeit,
dass bei Beendigung des derzeitigen Vertragsverhältnisses das
Mietobjekt nicht oder jedenfalls nur zu einem niedrigeren Mietzins
vermietet werden kann. Dies allein rechtfertigt derzeit noch keine
neue vertragliche Bindung der Schuldnerin, die bei Ausübung
der vereinbarten Option bis zu 13 Jahre über den derzeitigen
Vermietungszeitpunkt hinaus dauern kann. Es lässt sich bereits
nicht absehen, ob überhaupt bei Auslauf des bestehenden Vertragsverhältnisses
im Jahre 2001 noch die Zwangsverwaltung über das Objekt besteht.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 1.000,00 DM (das gemäß
§ 3 ZPO geschätzte Interesse; hinreichende Anhaltspunkte dafür,
dass das Interesse der Beteiligten an dem Neuabschluss eines Mietvertrages
in Abweichung von der Schätzung des Landgerichts höher
zu bewerten ist, werden weder von der Beschwerdeführerin dargetan
noch ergeben sie sich aus den Akten.)
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 2 W 112/99
Redaktion (allg.)
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