Maklerrecht – Zum Abschluss von Maklerverträgen bei der Vermittlung von Wohnimmobilien

(Leitsätze des Verfassers)

BGH, Urteil vom 11.03.2026, I ZR 202/25

Problemstellung

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand hat, bedarf zu dessen Wirksamkeit der Einhaltung der Textform (§§ 656a, 126b BGB).

Bislang umstritten ist, ob auch unter der Geltung der Textform konkludente Vertragsabschlüsse möglich sind. Der BGH konnte sich zu dieser Frage, aber auch zu weiteren wesentlichen Fragestellungen der Textform in der vorliegenden Entscheidung äußern. Obgleich in den Vorinstanzen so nicht streitig, greift der BGH ferner die Notwendigkeit des erkennbaren Abschlusses einer Erklärung in Textform auf, was bei Nachlässigkeit an dieser Stelle zur Unwirksamkeit der Erklärung führen kann.

Entscheidung

Die beklagte Immobilienmaklerin hatte zunächst den Kläger und dessen Ehefrau beim Erwerb einer Immobilie betreut. Später wurde auch der Verkauf des eigenen Hauses der Eheleute Gegenstand der Zusammenarbeit. So fand am 30.03.2023 ein Telefonat zwischen den Beteiligten statt, bei welchem der Kläger gegenüber der Beklagten seine Verkaufspreisvorstellungen zur Weitergabe an bereits vorhandene Interessenten benannte. Am 03.04.2023 übersandte die Beklagte eine E-Mail an den Kläger, in welcher sie auf laufende Preisverhandlungen Bezug nahm. Unterhalb des Nachrichtentextes und der Unterschrift der Beklagten waren mehrere standardisierte Hinweise angefügt, so auch ein Hinweis auf eine im Verkaufsfall anfallende Provision von 3,57 % des Kaufpreises. Mit Mail vom 13.04.2023 bat der Kläger die Beklagte, einen Notartermin für den Verkauf des Hauses zu vereinbaren, was so auch geschah. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte die Beklagte eine Provision in Höhe von 8.810,76 Euroin Rechnung, die von dem Kläger gezahlt wurde. Der Kläger begehrte später eine Rückzahlung der Maklerprovision, unter anderem aufgrund einer behaupteten Unwirksamkeit des Maklervertrages.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht gaben dem Kläger Recht. Das Oberlandesgericht vertrat die Auffassung, dass seit Einführung des § 656a BGB ein Maklervertrag über Wohnimmobilien nur noch über ausdrückliche, in Textform abgegebene Angebots- und Annahmeerklärungen geschlossen werden könne. Ein lediglich konkludentes Zustandekommen, hier möglicherweise durch die Bitte zur Vereinbarung eines Notartermins mit Mail vom 13.04.2023, genüge diesen gesetzlichen Anforderungen nicht mehr.

Der BGH widersprach dieser Begründung des Oberlandesgerichts, bestätigte aber die Richtigkeit des Urteils aus anderen Gründen.

Der BGH weist zunächst klarstellend darauf hin, dass es für die Einhaltung der Textform keines einheitlichen Dokuments bedarf, welches zugleich beide Erklärungen (Angebot und Annahme) beinhaltet. Auch der Austausch von E-Mails kann die Textform erfüllen.

Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts könnten Maklerverträge, die der gesetzlichen Textform unterliegen, zudem weiterhin konkludent geschlossen werden. Die Wahrung der Textform sei weder ein Vollständigkeits- noch ein Ausdrücklichkeitsgebot. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die wesentlichen Vertragsbestandteile, hier die beteiligten Parteien, die Höhe der Provision und der Gegenstand des beabsichtigten Hauptvertrags – aus den in Textform abgegebenen Erklärungen zumindest bestimmbar sind. Dabei dürfen für die Bestimmbarkeit auch auf außerhalb der Erklärungen liegende Umstände zurückgegriffen werden. Diese Anforderungen seien vorliegend grundsätzlich erfüllt.

Allerdings verletze die Mail der Beklagten vom 03.04.2023 weitere Anforderungen der zu wahrenden Textform und stelle daher kein wirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages dar. Zwar verlange die Textform keine eigenhändige Unterschrift. Erforderlich ist aber, dass der Erklärende auf geeignete Weise kenntlich macht, wo seine Erklärung endet. Dies sei erforderlich, damit der Empfänger erkennen könne, dass es sich um eine vollständige und verbindliche Erklärung handele und nicht lediglich um einen Entwurf oder einen unvollständigen Text. So enthalte zwar die Mailnachricht der Beklagten vom 03.04.2023 eine Beendigung mit Grußformel und Namensbenennung. In der so beendeten Erklärung war aber noch kein ausreichender Hinweis auf die Provisionspflicht enthalten. Dies ergäbe sich vielmehr erst aus dem unter der Grußformel nachfolgenden Hinweisen, welcher aber selbst keine Kenntlichmachung eines Dokumentenendes aufweisen.

Mangels eines wirksamen Angebots könne dieses dann auch nicht durch die textliche Erklärung des Klägers vom 13.04.2023 konkludent angenommen worden sein. Die ohne Rechtsgrund gezahlte Provision müsse daher an den Kläger zurückgezahlt werden.

Konsequenzen

Die wichtigste Aussage des Urteils besteht darin, dass die Einführung des Textformerfordernisses (§ 656a BGB) die Möglichkeit eines konkludenten Vertragsschlusses nicht beseitigt hat. Der BGH widerspricht damit ausdrücklich der Auffassung, wonach seit Einführung des § 656a BGB nur noch ausdrücklich formulierte Angebots- und Annahmeerklärungen zulässig seien. Vielmehr bleibt die Möglichkeit, dass ein Maklervertrag auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommt, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile zumindest aus einer textförmig abgegebenen Erklärung bestimmbar sind und die konkludente Annahme sich aus einer weiteren textlichen Erklärung ableiten lässt.

Allerdings muss das Provisionsverlangen des Maklers den besonderen Anforderungen der Textform genügen. Befindet sich der Provisionshinweis unterhalb der mailabschließenden Signatur bzw. Grußformel oder allein in sonstigen Anhängen zu dieser Mail, wird die Textform hierzu eben nicht erfüllt.

Praxistipp

Makler müssen ihre (standardisierte) E-Mail-Kommunikation überprüfen. Problematisch sind Provisionshinweise in Fußzeilen, Vertragsklauseln unterhalb der Signatur, in angehängten Dateien oder in Verlinkungen. Provisionshinweise müssen im eigentlichen Nachrichtentext enthalten sein, der Text selbst einen klaren Abschluss durch Grußformel und Signatur aufweisen. (GK)