Maklervertragsabschluss im elektronischen Geschäftsverkehr

Für den wirksamen Abschluss eines Maklervertrages im elektronischen Geschäftsverkehr ist die Annahmeerklärung des Verbrauchers als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht auszugestalten. Erfolgt die Annahme über eine vorgegebene Schaltfläche, so muss diese mit den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet sein.

(Leitsatz des Bearbeiters)

BGH, Urteil vom 09. 10. 2025, I ZR 159/24

Problemstellung

Der Abschluss von Maklerverträgen unterliegt zunehmend besonderen gesetzlichen Anforderungen. Neben den seit dem Jahr 2020 geltenden neuen gesetzlichen Regelungen zur Vermittlung des Verkaufs von Wohnimmobilien bleibt der Verbraucherschutz ein gewichtiges Thema, welches wiederholt von der Rechtsprechung aufgegriffen und ausgeformt wird. In der vorliegenden Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage der besonderen Informationspflichten gem. § 312j BGB und deren Folgen für die Wirksamkeit des Abschlusses von Maklerverträgen mit Verbrauchern auseinandergesetzt.

Entscheidung

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, inserierte im Internet den Verkauf eines Einfamilienhauses. Der Beklagte, der spätere Erwerber erbat zunächst von der Klägerin telefonisch weitere Informationen. Nach Behauptung der Klägerin habe sie daraufhin ihre automatisierte Maklersoftware aktiviert. Dem Beklagten sei sodann am 06. 08. 2021 automatisch eine Mail mit dem Link „Zum Web-Exposé“ sowie ein Hinweis auf die Anlagen „Maklervertrag Interessent“ und „Informationen für den Verbraucher-Maklervertrag Interessent“ übersandt worden. Der Beklagte habe den Link angeklickt und sei dann auf die Webseite „Maklervertrag abschließen“ geleitet worden. Dort habe der Beklagte ein Häkchen angeklickt, mit dem er den Erhalt der Anlagen bestätigt und zudem erklärt habe, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen. Danach habe der Beklagte die Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“ bestätigt und anschließend Einblick in das Web-Exposé erhalten.

Mit einer weiteren Mail am 06. 08. 2021 teilte die Klägerin dem Beklagten unter Hinweis auf eine Käuferprovision von 3,57 Prozent mit, dass er jetzt das vollständige Exposé abrufen könne. Der Beklagte bedankte sich per Mail für die Zusendung des Exposés und erbat einen Besichtigungstermin, welcher so auch stattfand.

Nach durchgeführten Kaufpreisverhandlungen übersandte die Klägerin dem Beklagten am 01. 09. 2021 per Mail eine in Dateiform vorformulierte „Vermittlungs-bzw. Nachweisbestätigung“. Darin wurde festgehalten, dass der Kläger dem Beklagten die Immobilie nachgewiesen habe, der Beklagte hierfür eine Provision in angegebener Höhe zahlen werde und ferner, dass der Kläger bestätige, die am 06. 08. 2021 übersandten Dokumente erhalten zu haben. Diese Datei übersandte der Beklagte mit eingescannter Unterschrift an die Klägerin zurück und bat zugleich um Übersendung des Maklervertrages, welchen er nach seinen Angaben noch nicht erhalten hätte.

Nach Abschluss des Kaufvertrages verweigerte der Beklagte den Ausgleich der Provisionsrechnung der Klägerin.

Die von der Klägerin erhobene Klage auf Zahlung der Provision wurde erstinstanzlich abgewiesen. In der Berufungsinstanz wurde der Zahlungsklage stattgegeben. Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts wieder auf.

Nach dem bislang vorgetragenen Sachverhalt sei nach Auffassung des BGH kein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen. Nach § 312j Abs. 3 BGB, welcher auch für den Abschluss von Maklerverträgen im elektronischem Geschäftsverkehr Geltung beansprucht, hat der Unternehmer, sprich der Makler, die elektronische Bestellsituation bei einem Vertragsabschluss so zu gestalten, dass der Verbraucher mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Erfolgt die Bestellung über eine vorgegebene Schaltfläche muss der Unternehme diese Schaltfläche gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriften. Dieses Erfordernis wird durch die Beschriftung der Schaltfläche mit der Bezeichnung „Senden“ nicht erfüllt. Dieser Verstoß gegen die Informationspflicht aus § 312j Abs. 3 BGB führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrages gem. § 312j Abs. 4 BGB.

Auch verbietet sich die Annahme eines konkludent abgeschlossenen Maklervertrages infolge der nachfolgenden Vereinbarung eines Besichtigungstermins, da konkludente Erklärungen den Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB generell nicht genügen können.

Ferner liegt nach Ansicht des BGH auch in der weiteren Mailkommunikation kein Ausnahmefall eines ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossenen Vertrages gem. § 312j Abs. 4 BGB vor, welcher von einer Informationsplicht gem. § 312j Abs. 3 BGB entbinden würde. Die zwischen den Parteien ausgetauschten E-Mails stellen aufgrund ihrer Automatisierung und Standardisierung keine ausschließlich individuelle Kommunikation dar. Eine ausschließlich individuelle Kommunikation setzt vielmehr voraus, dass die vertragsrelevanten Erklärungen frei formuliert und zielgerichtet durch E-Mail ausgetauscht werden, ohne im Wege einer Internetverlinkung auf weitere Informationsquellen Bezug zu nehmen.

Konsequenzen

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH die Anforderungen an den rechtswirksamen Abschluss von Maklerverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr mit Verbrauchern nochmals verschärft. Sollen Vertragsabschlüsse elektronisch über die Aktivierung von vorgegebenen Schaltflächen herbeigeführt werden, so muss auf die notwendige Beschriftung dieser Schaltflächen gem. § 312j Abs. 3 BGB geachtet werden. Eine Verletzung dieser Informationspflicht führt zwingend zur Unwirksamkeit des Maklervertrages und dem Verlust des Provisionsanspruchs, selbst wenn der Verbraucher nachfolgend Maklerdienste in Anspruch genommen hat. Zudem liegt bei standardisiert vorgegebenen Erklärungen keine individuelle Kommunikation im Sinne des § 312j Abs. 4 BGB vor.

Praxistipp

Der Abschluss eines Maklervertrages im elektronischen Geschäftsverkehr ist zunehmend kritisch zu betrachten. Zumindest bei gewichtigen Vermittlungstätigkeiten sollte daher der Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages auf einen beidseitig individuell frei formulierten E-Mail Schriftverkehr, wenn nicht sogar auf einen schriftlichen Vertragsabschluss verlagert werden, um Provisionsansprüche nicht zu gefährden. GK