Maklerrecht – maßgeblicher Zeitpunkt für Mitteilung des Erwerbers über seinen Willen zur Wohnungsnutzung

BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25

Problemstellung

Sofern ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an einen Verbraucher verkauft werden soll, hat der eingeschaltete Makler die Besonderheiten der gesetzlichen Regelungen zur Bemessung der rechtsgültigen Provision zu beachten. Wird der Makler für Verkäufer und Erwerber tätig, muss die Doppelprovision gleich hoch ausgestaltet sein. In der vorliegenden Entscheidung konnte der BGH sich nochmals mit der Frage auseinandersetzen, wann von einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung auszugehen ist und welcher Betrachtungszeitpunkt hierfür maßgeblich ist.

Entscheidung

Der Kläger ist Immobilienmakler. Der Kläger bot ein Grundstück mit einem Haus als Zweifamilienhaus im Internet an. Das Gebäude bestand aus zwei eigenständig genutzten Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit separaten Eingängen. Beide Einheiten waren an unterschiedliche Mietparteien mit jeweils eigenem Kellerraum vermietet. Die Wohnung im Erdgeschoss ist ca. 80 qm und die Wohnung im Obergeschoß ca. 60 qm groß. Aus den Bauunterlagen ergab sich, dass das Haus im Jahr 1961 als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ genehmigt worden war. Der Ausbau der Wohnung im Obergeschoss erfolgte zu einem späteren Zeitpunkt.

Im September 2021 schloss der Beklagte und spätere Käufer des Hauses mit dem Kläger einen Maklervertrag mit einer alleinigen Provisionszahlungszahlungsverpflichtung von 6,55 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Erst später bekundete der Beklagte bei späteren Besichtigungen, das Haus als Einfamilienhaus nutzen zu wollen. Im April 2022 kaufte der Beklagte das im notariellen Vertrag ausdrücklich als „Zweifamilienhaus“ bezeichnete Objekt für 675.000 €. Der Kläger berechnete hierzu eine Provision von 41.445 €.

Der Beklagte verweigerte die Zahlung der Provision aufgrund eines behaupteten Verstoßes gen gegen den für den Verkauf von Wohnimmobilien geltenden Halbteilungsgrundsatz.

Lässt sich ein Makler von den beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision versprechen, so kann dies gem. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur derart erfolgen, dass für beide Parteien eine gleich hohe Provision bestimmt wird. Soll der Verkäufer nach Vereinbarung mit dem Makler keine Provision zahlen, so kann der Makler auch von dem Erwerber keine Provision verlangen. Eine Abweichung von diesen Grundsätzen hat die Unwirksamkeit des Maklervertrages zur Folge.

Der von dem Kläger erhobenen Zahlungsklage wurde erstinstanzlich stattgegeben. Die hiergegen erhobene Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. Auch die vom Beklagten beim BGH eingelegte Revision blieb ohne Erfolg.

Nach Auffassung des BGH handelt sich um kein Einfamilienhaus. Unter einem Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB ist ein Gebäude zu verstehen, das in der Linie dazu dient, den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Hauses zu dienen. Dieser Wohnzweck kann sich zunächst aus der objektiven Beschaffenheit und der tatsächlichen Nutzung einer Immobilie oder auch aus dem bekundeten Nutzungswillen des Erwerbers ergeben. Hiernach sei aber das verkaufte Haus nicht als Einfamilienhaus zu qualifizieren.

In tatsächlicher Hinsicht war entscheidend, dass das Haus zum Zeitpunkt seiner Bewerbung eine Nutzung durch zwei eigenständige und vollwertige Wohneinheiten aufwies, welche an unterschiedliche Parteien vermietet waren. Auch wurde das Haus in dem Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet. Ferner könne nicht angenommen werden, dass der Wohnung im Obergeschoss aufgrund ihres Flächenanteils von 3/7 der Gesamtfläche nur eine untergeordnete Bedeutung vergleichbar einer Einliegerwohnung zukäme.

Die Qualifizierung als Einfamilienhaus ergibt sich ferner nicht aus dem von Seiten des Beklagten mitgeteilten Nutzungswillens. Zwar ließen die objektiven Gegebenheiten der Immobilie auch eine Nutzung als Einfamilienhaus zu. Der Beklagte habe aber seinen Nutzungswillen dem Kläger zu spät mitgeteilt.

Die Mitteilung des besonderen Nutzungswillens muss von dem Interessenten spätestens bei Abschluss des Maklervertrages erfolgen. Dieser Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages ist entgegen anderer Auffassung auch bei einem konkludenten Abschluss eines Maklervertrages maßgeblich. Eine spätere Mitteilung des Nutzungswillen, wie zum Beispiel bei der ersten Objektbesichtigung, ist unerheblich. Nur wenn zum Zeitpunkt des möglichen Abschlusses des Maklervertrages für den Makler der besondere Nutzungswille des Erwerbers erkennbar wird, kann der Makler sein weiteres Verhalten hierauf noch in geeigneter und rechtssicherer Weise abstimmen, sei es durch eine Anpassung der Provisionsabsprachen mit dem Verkäufer oder sei es durch eine Ablehnung eines Abschlusses eines Maklervertrages mit dem Kaufinteressenten.

Konsequenzen

Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung den Blick auf Anwendungsbereich der besonderen Vorschriften des Maklerrechts bei dem Verkauf von Wohnimmobilien nochmals geschärft. Ein Gebäude muss nicht objektiv ein Einfamilienhaus sein, damit die Schutzvorschriften der §§ 656a ff. BGB eingreifen. Auch ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus kann als „Einfamilienhaus“ im Sinne dieser Vorschriften behandelt werden, wenn es vom Erwerber zur Wohnnutzung durch die Mitglieder eines einzigen Haushalts erworben werden soll. Voraussetzung ist allerdings regelmäßig, dass die objektiven Gegebenheiten eine solche Nutzung nachvollziehbar erscheinen lassen und der Erwerber seinen Nutzungswillen gegenüber dem Makler rechtzeitig mitgeteilt hat. Ergibt sich die Nutzung als Einfamilienhaus nicht schon aus den objektiven Umständen, muss der Käufer seinen entsprechenden Nutzungswillen dem Makler daher spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen. Spätere Bekundungen vermögen hingegen den Anwendungsbereich der §§ 656a ff. nicht mehr eröffnen.

Auch die Feststellung des BGH, dass dieser Zeitpunkt auch für konkludente Maklervertragsabschlüsse gelten soll, begründet zwar Rechtssicherheit, kann aber im Einzelfall nochmals die rechtlich schwierige Frage aufwerfen, in welchem Verhalten des Maklers oder des Erwerbers nun konkret ein konkludenter Vertragsabschluss zu sehen ist.

Praxistipp

Für den Makler entsteht Rechtssicherheit bei der Provisionsgestaltung. Bei einem objektiven Mehrfamilienhaus darf der Makler zunächst grundsätzlich davon ausgehen, dass § 656c BGB nicht eingreift. Er kann dann mit Verkäufer und Käufer auch unterschiedliche Provisionsvereinbarungen treffen.

Teilt der Kaufinteressent dagegen vor oder spätestens bei Abschluss des Maklervertrags mit, dass er das Objekt als Einfamilienhaus nutzen möchte, muss der Makler den Halbteilungsgrundsatz beachten und gegebenenfalls die Vereinbarung mit dem Verkäufer anpassen oder einen Maklervertragsabschluss mit dem Erwerber verweigern. Eine Verweigerung ist aber nur solange möglich, soweit eben noch kein Maklervertragsabschluss erfolgt ist.

In Konsequenz hierzu muss der Makler bei einem rechtzeitig bekundeten Nutzerwillen seine weitere Tätigkeit für den Kaufinteressenten zunächst einstellen und auf eine noch erforderliche Rücksprache mit dem Verkäufer verweisen. Erst wenn diese weitere Positionierung des Verkäufers geklärt ist, kann der Makler sich für einen Maklervertragsabschluss mit dem Interessenten entscheiden oder einen solchen Vertragsabschluss ablehnen. (GK)

BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24