Schönheitsreparaturen

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung des Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete
Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache selbst
hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg. Der Klägerin steht gegen
den Beklagten aus dem beendeten Mietverhältnis über die im dritten
Obergeschoß des Hauses ... in ... gelegene Wohnung noch ein Zahlungsanspruch
in Höhe von 9.210.01 DM nebst 10,5 % Zinsen seit dem 3. 3. 1995
zu. Im einzelnen gilt folgendes:

Ein Anspruch auf Zahlung vom 1.926,24 DM ergibt sich aus § 326
Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages. Nach
der vorzitierten Klausel aus dem Mietvertrag oblag es dem Beklagten,
innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen in der Wohnung
zu übernehmen. Die Klausel begegnet in Verbindung mit dem Fristenplan
keinen Wirksamkeitsbedenken, soweit sie sich auf den malermäßigen
Anstrich der Decken und Wandflächen der angemieteten Räumlichkeiten
bezieht. Die vorgesehenen Fristen sind insoweit nicht zu beanstanden.
Mit Schreiben vom 19. 10. 1994 ist der Beklagte von der Klägerin
zur Renovierung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert
worden. Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind damit erfüllt. Dabei
kommt es nicht darauf an, ob dem Beklagten eine zu kurze Nachfrist
zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gesetzt worden ist, da
die Bestimmung einer zu kurzen Nachfrist in der Regel eine angemessene
Nachfrist in Lauf setzt. In welchem Zustand sich die Wohnung beim
Einzug des Beklagten befand, ist ebenfalls nicht von Bedeutung.
Nach dem bestehenden Mietvertrag schuldete der Beklagte die Durchführung
der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan; die Fristen
beginnen dabei mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Bedenken
hiergegen bestehen nicht. Daß er innerhalb des Fristenplanes Renovierungen
durchgeführt hat, hat der Beklagte nicht schlüssig dargelegt. Der
Beklagte ist nach alledem verpflichtet, die in der Rechnung der
Firma ... vom 17. 1. 1995 in Ansatz gebrachten Kosten für die malermäßige
Bearbeitung der Decken- und Wandflächen zu erstatten. In diesem
Zusammenhang kann der Beklagte sich nicht mit Erfolg darauf berufen,
während der Dauer des Mietverhältnisses sei es infolge von Rohrbrüchen
zu Durchfeuchtungen in seiner Wohnung gekommen. Wie sich aus der
beigezogenen Akte 206 C 192/92 Amtsgericht Köln ergibt, waren von
diesen Feuchtigkeitseinwirkungen ausschließlich die Decken und Wandflächen
im Badezimmer und Küche betroffen. Kosten für entsprechende Malerarbeiten
enthält die vorzitierte Rechnung der Firma ... jedoch nicht. Dagegen
kann die Klägerin von dem Beklagten aus der Rechnung der Firma ...
nicht die in Ansatz gebrachten Kosten für den Anstrich bzw. die
Lackierung von Holzteilen, Wasserrohren und Heizkörpern verlangen.
Zwar sieht der Mietvertrag auch insoweit eine entsprechende Pflicht
des Beklagten vor. Bei der bezeichneten Regelung des § 6 Ziffer
2.1 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Fristenplan handelt
es sich jedoch um allgemeine Geschäftsbedingungen, die insoweit
einer Inhaltskontrolle nach Maßgabe des § 9 AGBG nicht standhalten.
eine Belastung des Mieters mit Renovierungsverpflichtungen ist nur
im üblichen und angemessenen Umfang möglich, wofür § 28 Abs. 4 Satz
5 der zweiten Berechnungsverordnung sowie § 7 des vom Bundesministerium
der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 bei der Wohnraummiete
Anhaltspunkte liefern. Demgemäß ist nicht ausgeschlossen, daß der
Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten nach
§ 9 AGBG unangemessen benachteiligt werden kann (vgl. BGH WM 1987,
306 308; LG Köln WM 1989, 70). Nach § 6 Ziffer 2.1 des zwischen
den Parteien vereinbarten Mietvertrages soll auch der Anstrich der
Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Küche,
Bad, Toilette alle drei Jahre, im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer,
Diele/Flur alles fünf Jahre sowie in den anderen Nebenräumen alle
sieben Jahre durchgeführt werden. Diese aufgeführten Fristen sind
zu kurz bemessen. Der Mustermietvertrag des Bundesministeriums für
Justiz von 1976 sieht vor, daß im allgemeinen Schönheitsreparaturen
in den Mieträumen, zu denen auch das Streichen der Heizkörper und
der Innentüren fällt, in Zeitabständen von drei Jahren für Küchen,
Bäder und duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume
erforderlich sein werden. Demgemäß liegt insoweit eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters durch Formularklausel in § 6 Ziffer
2.1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vor. Nach
der Verkehrsauffassung muß es als abwegig angesehen werden, einen
festen Renovierungsturnus bezüglich des Anstrichs des Holzwerkes
sowie der Heizkörper zugrunde zu legen, der so kurze Fristen berücksichtigt,
ohne gleichzeitig das Merkmal der Erforderlichkeit als weiteren
Maßstab mitheranzuziehen. Es ist abwegig anzunehmen, daß in Küche,
Bad und Toilette alle drei Jahre das Holzwerk und die Heizkörper
neu lackiert werden müßten. Es mag Einzelfälle geben, in denen dies
aufgrund besonderer Umstände erforderlich ist. Grundsätzlich stellt
jedoch eine solch kurze Frist für Lackierarbeiten am Holzwerk, den
Heizkörpern und den Versorgungsleitungen eine unangemessene Benachteiligung
des Mieters dar (vgl. Urteil der Kammer vom 1. 12. 1994 1 S 106/94).
Aus der Unwirksamkeit der Klausel betreffend die für den Neuanstrich
der Türen, Türrahmen und Heizkörper vorgesehenen Fristen folgt jedoch
nicht eine Unwirksamkeit der gesamten in § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages
niedergelegten Bestimmung mit der Folge, daß der in derselben Klausel
vorgesehene Turnusmäßige Neuanstrich der Decken und Wandflächen
wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Das Verbot der geltungserhaltenen
Reduktion steht dieser Auslegung nicht entgegen. Die Kammer geht
davon aus, daß grundsätzlich selbständige Regelungen in allgemeinen
Geschäftsbedingungen Gegenstand gesonderter Wirksamkeitsprüfung
sein können, wenn sie in äußerem, sprachlichem Zusammenhang mit
anderen, unwirksamen Klauseln stehen (vgl. BGH NJW 1982, 178, 181;
1982, 2311, 2313). Im zu entscheidenden Fall ist eine derartige
Trennung möglich. bei der Aufzählung der einzelnen unter den Begriff
der Schönheitsreparaturen fallenden Malerarbeiten handelt es sich
um voneinander unabhängige Regelungssachverhalte; dies ergibt sich
schon daraus, daß die Arbeiten ohne weiteres voneinander getrennt
werden können und auf unterschiedliche Art und Weise bewerkstelligt
werden müssen. Auch bei einer Trennung und Aufteilung bleiben die
einzelnen Regelungen bezüglich der verschiedenen möglichen Renovierungsarbeiten
verständlich und sinnvoll, ohne daß es auf eine zusammenfassende
Sicht der Klausel ankommt. enthält aber eine Klausel neben der unwirksamen
auch inhaltlich unbedenkliche, aus sich heraus verständliche, inhaltlich
und sprachlich trennbare Bestimmungen, bleiben diese auch dann wirksam,
wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (vgl. BGH NJW 1982,
178, 179). Aus alledem folgt, daß der Beklagte gemäß § 326 Abs.
1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages
nicht verpflichtet ist, aus der Rechnung der Firma ... vom 17. 12.
1995 die Positionen ... zu erstatten, was einen Betrag einschließlich
von Mehrwertsteuer in Höhe von 467,69 DM ausmacht.

Aus positiver Vertragsverletzung ist der Beklagte dagegen verpflichtet,
Ersatz für die defekte Küchentür, die defekte Elektroinstallation
sowie die defekten Fliesen zu schaffen. Insoweit haben sich die
Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 27. 2. 1997 geeinigt.
Die Kammer schätzt den hierdurch entstandenen Schaden, über den
sich die Rechnung der Firma ... vom 17. 1. 1995, die Rechnung der
Firma ... vom 16. 1. 1995 sowie die Rechnung der Firma ... vom 8.
1. 1995 verhält, gemäß § 287 Abs. 1 ZPO auf insgesamt 462,41 DM.
Die Klägerin kann von dem Beklagten ferner Bezahlung der durch die
Rechnung der Firma ... vom 23. 7. 1993 berechneten Kosten von 132,35
DM für die Überprüfung einer Elektroanlage verlangen. Insoweit schließt
sich die Kammer den Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen
Urteil an, die der Beklagte in der Berufungsinstanz nicht weiter
angegriffen hat. Aus der Rechnung der Firma ... vom 30. 1. 1995
steht der Klägerin gegen den Beklagten noch ein Zahlungsanspruch
in Höhe von 694,51 DM zu. Soweit das Amtsgericht den Beklagten verurteilt
hat, Ersatz für einen neuen WC-Topf einschließlich Befestigung und
Bogen sowie einen Zapfhahn, Reinigungsmaterial sowie Dichtungsmaterial
zu leisten, bestehen Bedenken insoweit ebenfalls nicht. Allerdings
ist der Beklagte nicht verpflichtet, für den Spülenunterschrank
Schadensersatz zu leisten. Insoweit ergibt sich vielmehr aus der
beigezogenen Akte 206 C 192/92 Amtsgericht Köln, daß der Spülunterschrank
insbesondere deshalb beschädigt war, weil er durch die verschiedenen
Rohrbrücke ständiger Feuchtigkeit ausgesetzt war. Hierfür muß der
Beklagte jedoch nicht aufkommen. Soweit das Amtsgericht den Beklagten
insoweit zur Zahlung eines Betrages von 145,15 DM nebst Mehrwertsteuer
verurteilt hat, hatte die Berufung des Beklagten Erfolg. Den Arbeitslohn
aus der Rechnung der Firma ... vom 30. 1. 1995 hat die Kammer entsprechend
auf 426,30 DM plus Mehrwertsteuer geschätzt, so daß insgesamt noch
ein Betrag von 694,51 DM zu Lasten des Beklagten verbleibt.

Der Beklagte ist schließlich verpflichtet, der Klägerin Ersatz
für erlittenen Mietausfall zu leisten. Diesen schätzt die Kammer
auf 2 1/2 Monatsmieten á 666,30 DM - 1.665,75 DM. Soweit die Klägerin
darüber hinaus Nutzungsausfallentschädigung beansprucht, ist ihr
Begehren unbegründet. Nicht ersichtlich ist, warum das Wohnungsabnahmeprotokoll
erst zwei Wochen nach Auszug des Beklagten aus der streitgegenständlichen
Wohnung gefertigt werden konnte. Des weiteren hat die Klägerin nicht
im einzelnen dargelegt, welche Anstrengungen sie unternommen hat,
die neue Adresse des Beklagten ausfindig zu machen. Im übrigen hat
die Klägerin nicht näher ausgeführt, wann die Stadt Köln eine Entscheidung
darüber getroffen hat, ob sie die Renovierungskosten übernimmt oder
nicht. Nicht ersichtlich ist deshalb, warum und weshalb im einzelnen
Handwerker nicht zu einem früheren Zeitpunkt hätten beauftragt werden
können.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ferner ein Anspruch auf
rückständige Miete in Höhe von 4.328,75 DM aus § 535 Satz 2 BGB
zu. Soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von fälligen
Nebenkosten in Höhe von 758,73 DM sowie auf Zahlung der anteiligen
April- und Augustmiete 1994 in Höhe von 902,- DM verurteilt hat,
hat der Beklagte sein Rechtsmittel gegen diese Verurteilung im Termin
vom 10. 10. 1996 zurückgenommen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten
des weiteren aber auch der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf
rückständige Miete für die Zeit vom April 1993 bis August 1993 in
Höhe von 2.665,02 DM zu.

Zu einer Mietminderung war der Beklagte innerhalb des fraglichen
Zeitraums gemäß § 537 BGB nicht berechtigt. Soweit der Beklagte
geltend macht, die Wohnung sei auch während des vorgenannten Zeitraums
durchfeuchtet gewesen, steht dies im Widerspruch zu den Ausführungen
des Sachverständigen ... vom 30. 7. 1994 in dem Verfahren 206 C
192/92, der festgestellt hat, daß in der Wohnung keine Feuchtigkeit
mehr festgestellt werden konnte. Im Hinblick auf dies Ausführungen
des Sachverständigen hätte es dem Beklagten oblegen, im vorliegenden
Prozeß näher darzutun, inwieweit Feuchtigkeitsschäden erneut aufgetreten
sind. soweit der Beklagte mit Schriftsatz seines früheren Prozeßbevollmächtigten
vom 18. 9. 1995 vortragen läßt, auch im April 1994 sei noch Wasser
die Wände heruntergekommen, ergibt sich aus diesem Vorbringen nicht,
wo und genau an welcher Stelle Wasser ausgetreten sein soll. Näherer
Vortrag hierzu hätte dem Beklagten jedoch insbesondere im Hinblick
auf die Ausführungen im Vorverfahren 206 C 192/92 Amtsgericht Köln
oblegen. Soweit aufgrund der Rohrbrücke noch optische Beeinträchtigungen
an der Tapete vorhanden gewesen sein sollten, rechtfertigen jedenfalls
solche rein optischen Beeinträchtigungen eine Mietminderung von
5 % nicht. Diese Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch muß vielmehr als unerheblich im Sinne von § 537 Abs. 1
Satz 2 BGB angesehen werden.

Die Zahlungsansprüche der Klägerin sind nicht verjährt. Die Verjährung
der Ersatzansprüche der Klägerin gemäß § 558 BGB ist durch die Einreichung
des Mahnbescheides bei Gericht am 20. 2. 1995 unterbrochen worden,
§ 209 Abs. 2 Ziffer 1 BGB in Verbindung mit § 693 Abs. 2 ZPO. Die
Zustellung ist alsbald nämlich am 3. 3. 1995, erfolgt. Der geltend
gemachte Anspruch ist in dem Mahnbescheid auch in der Weise bezeichnet
worden, daß er Grundlage eines Vollstreckungstitels sein konnte
und daß der Schuldner erkennen konnte, welcher Anspruch gegen ihn
geltend gemacht wird. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
kann ein Mahnbescheid die Verjährung hinsichtlich des geltend gemachten
Anspruchs nach § 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterbrechen, wenn die Forderung
nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO durch weitere Information im Mahnbescheid
hinreichend individualisiert worden ist. Dabei muß der im Mahnbescheid
bezeichnete Anspruch durch die Kennzeichnung von anderen Ansprüchen
so unterschieden und abgegrenzt werden können, daß er über einen
Vollstreckungsbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein
kann und daß der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen
ihn geltend gemacht wird, damit er beurteilen kann, ob er sich gegen
den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht (vgl. BGH NJW 1992,
1101 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird der Mahnbescheid vorliegend
gerecht. Es wird ausdrücklich differenziert zwischen den Ansprüchen
auf Miete für die Wohnung in Höhe von 4.328,75 DM sowie die Ansprüche
auf Instandsetzungskosten und Nutzungsausfall. Die gebotene Unterscheidung
zwischen vertraglichem Anspruch und Schadensersatzanspruch ist damit
vorgenommen worden. Der Beklagte konnte aus dieser Bezeichnung ersehen,
welche verschiedenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis über die frühere
Wohnung ... in ... die Klägerin gegen ihn erhebt und sich entsprechend
einlassen. Die Zinsforderung ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des
Verzuges, §§ 284, 286 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO.
 

Gericht: LG KÖLN
Aktenzeichen: 1 S 63/96