Bauliche Veränderungen

Aus den Entscheidungsgründen

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr.
1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 1 Satz 1, 20, 22 Abs. 1 FGG), hat
in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung
des Gesetzes (§ 27 FGG). Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde
zu Recht zurückgewiesen und die Antragstellerin auf den Gegenantrag
der Antragsgegnerin zur Beseitigung der Dachflächenfenster und Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes verurteilt (§§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB,
15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG).

Der Einbau der sieben Dachflächenfenster im zweiten Obergeschoss
der Wohnungsanlage sowie der Austausch von zwei Dachlukenfenstern
im Speicherraum durch zwei größere Dachflächenfenster stellen einen
durch die Zweckbestimmung des Dachraumes als Speicher nicht gedeckten
Eingriff in die Substanz des Daches und damit bauliche Veränderungen
des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über die ordnungsgemäße
Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen (§ 22 Abs. 1 Satz
1 WEG). Denn das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Dach ist
durch die Baumaßnahmen der Antragstellerin in seiner Substanz erheblich
geändert worden. Dies gilt auch für den Speicherraum, der nach der
Teilungserklärung vom 21. Juni 1988 nicht zu Wohnzwecken bestimmt
ist, so dass es sich bei dem Austausch der Dachfenster im Spitzboden
auch nicht um eine erlaubte ordnungsgemäße Erstherstellung handelt;
die ausgebauten kleineren Fenster stellten sich vielmehr als die
übliche Verglasung des Spitzbodens als Speicherraum dar.

Eine Zustimmung der Antragsgegnerin zu diesen baulichen Maßnahmen
wäre dann entbehrlich, wenn deren Rechte nicht über das in § 14
WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz
2 WEG). Maßgebend ist, ob dem Wohnungseigentümer durch die Maßnahme
in vermeidbarer Weise ein Nachteil erwächst. Dabei gelten als Nachteil
nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen, die nicht ganz unerheblich
sind; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein
Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise
beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH NJW 1992, 978 ff., 979).

Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend ausgeführt, dass vorliegend
die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich war.

Die neuen eingebauten sieben Dachflächenfenster im zweiten Obergeschoss
sind unstreitig von außen sichtbar und stellen schon im Hinblick
auf den Umfang der baulichen Veränderung einen nicht unerhebliche
Beeinträchtigung der Rechte der Antragsgegnerin durch eine wesentliche
Änderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage dar. Der Senat
hält an seiner Rechtsprechung fest, dass die wesentliche Veränderung
des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnungsanlage eine konkrete
und objektive Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer darstellt
und die Zustimmungsbedürftigkeit nicht davon abhängig gemacht werden
kann, ob die Veränderung unter architektonisch-ästhetischen Gesichtspunkten,
die subjektiv bedingt sind und keinen objektiven Kriterien unterliegen,
zu einer Verbesserung oder Verschlechterung des Gesamteindrucks
der Anlage geführt hat.

Die neu eingebauten größeren Dachfenster im Spitzboden sind unstreitig
von außen nicht sichtbar, so dass eine Beeinträchtigung der Rechte
der Antragsgegnerin durch eine nachteilige Veränderung des optischen
Gesamteindrucks der Wohnanlage insoweit nicht gegeben ist (vgl.
BayObLG ZMR 1999, 118 m. w. N.). Der Einbau der Dachflächenfenster
im Speicherraum ermöglicht jedoch mit den weiter durchgeführten
Renovierungsarbeiten und Baumaßnahmen – Verkleidung der Dachschrägen,
Tapezieren der Wände, Verlegung des Fußbodens, Einbau einer Stahltreppe
– eine Nutzung als Wohnraum (Schlafzimmer) und damit eine –
nach der Teilungserklärung nicht erlaubte – intensivere Nutzung
als zuvor. Eine solche, durch den Ausbau bedingte, intensivere Nutzung
ist regelmäßig mit nachteiligen Auswirkungen für die anderen Wohnungseigentümer
verbunden und stellt deshalb – wie auch das Landgericht ausgeführt
hat – eine Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar
(vgl. BayObLG ZMR 1993, 476, 477; Hans. OLG Hamburg MDR 1997, 816).
Wäre die Nutzung des Spitzbodens als Schlafzimmer gleichermaßen
auch ohne Einbau der vergrößerten Dachfenster möglich gewesen, hätte
es des Austauschs der Fenster nicht bedurft.

Es handelt sich mithin bei dem Fenstereinbau im zweiten Obergeschoss
und im ehemaligen Speicherraum um bauliche Veränderungen, die gemäß
§ 22 Abs. 1 WEG der einstimmigen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
bedurften.

Dass die Antragsgegnerin den baulichen Veränderungen ausdrücklich
zugestimmt hat, wird von der Antragstellerin nicht behauptet.

Die Zustimmung ist allerdings nicht an eine bestimmte Form gebunden
und kann auch durch konkludentes Verhalten erteilt werden (vgl.
OLG Bremen NZM 1998, 871; BayObLG NZM 1999, 1009 ff., 1010). Ein
konkludent bekundetes Einverständnis zu baulichen Veränderungen
setzt aber Rechtsfolgewillen voraus, das heißt, der Erklärende muss
das Bewusstsein haben, eine erforderliche Zustimmung zu erteilen
(vgl. OLG Bremen a.a.O.). Eine solche – konkludente –
Erklärung der Antragsgegnerin kann nach dem Ergebnis der in der
Beschwerdeinstanz durchgeführten Beweisaufnahme nicht festgestellt
werden. Nach den landgerichtlichen Feststellungen konnte der Zeuge
Sch. konkrete Angaben lediglich zu einem Gespräch machen, das bereits
im Jahre 1995 stattfand und an dem er, die Antragstellerin und die
Antragsgegnerin teilnahmen. Anbei waren – wie der Zeuge bekundet
hat – Anlass des Gesprächs nicht die hier streitgegenständlichen
Fenstereinbauten, weil seinerzeit noch der Beteiligte V.
im Dachgeschoss wohnte und es nach dessen Auszug auch noch des Umbaus
der Wohnung im zweiten Obergeschoss bedurfte, in der das Treppenhaus
der Wohnanlage offen endete. Selbst wenn nach der Aussage des Zeugen
im Rahmen dieses Gesprächs auch der Einbau von zusätzlichen Dachflächenfenstern
im zweiten Obergeschoss sowie der Ausbau des Speicherraums nebst
Austausch der dort befindlichen Fenster zur Sprache gekommen sein
sollte, kann, wie das Landgericht fehlerfrei festgestellt hat, seinen
Bekundungen nicht entnommen werden, dass die Antragsgegnerin bereits
zu diesem Zeitpunkt eine über eine bloße Erörterung hinausgehende
verbindliche Regelung treffen, das heißt, sich für die Zukunft hinsichtlich
des Einbaus von Dachflächenfenstern verbindlich festlegen wollte.
Es sind nach dem von dem Zeugen geschilderten Gespräch keine Umstände
ersichtlich, aufgrund derer die Antragsgegnerin die mögliche Deutung
ihres Verhaltens als Willenserklärung bei Anwendung der pflichtgemäßen
Sorgfalt hätte erkennen können.

Die Antragsgegnerin braucht daher die eigenmächtig vorgenommenen
baulichen Veränderungen nicht zu dulden und kann deren Beseitigung
und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gemäß der
§§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG verlangen.

Dem steht der Einwand aus § 242 BGB nicht entgegen.

Der Beseitigungsanspruch der Antragsgegnerin ist nicht verwirkt.
Sie hat, wie das Landgericht festgestellt hat, die Antragstellerin
alsbald nach Beendigung der Baumaßnahmen mit Schreiben vom 29. Oktober
1996 auf die Zustimmungsbedürftigkeit des Fenstereinbaus hingewiesen
und ihr Einverständnis hierzu nur unter bestimmten Voraussetzungen
in Aussicht gestellt. Dass sie, nachdem die Antragstellerin einen
den Wünschen der Antragsgegnerin entsprechenden, die Gemeinschaftsordnung
ergänzenden notariellen Entwurf vorgelegt hatte, weitere Bedingungen
an den Inhalt einer solchen Vereinbarung stellte, lässt ein widersprüchliches
Verhalten nicht erkennen. Denn mittlerweile war eine Änderung der
tatsächlichen Umstände dadurch eingetreten, dass die Antragstellerin
nach A. verzogen war und nunmehr beabsichtigte, ihre Eigentumswohnung
zu veräußern. Dies war der alleinige Grund für die Rücktrittsklausel
in § 4 des von allen Wohnungseigentümern unterschriebenen, die bisherige
Gemeinschaftsordnung abändernden notariellen Vereinbarung vom 31.
Januar 1997. Von der Möglichkeit des Rücktritts, die bis zur Zustimmung
der übrigen Wohnungseigentümer zum Verkauf der Dachgeschosswohnung
bestand, hat die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 08. September
1997 Gebrauch gemacht, ohne dass ihr insoweit ein unredliches Verhalten
zur Last gelegt werden kann. Dem Vortrag der Antragstellerin kann
nicht entnommen werden, dass die Antragsgegnerin ihre Zustimmung
zum Verkauf der Dachgeschosswohnung in treuwidriger Weise verweigert
und sich hierdurch die Rücktrittsmöglichkeit offen gehalten hat.
Wenn die Antragsgegnerin kinderlose Interessenten als Mieter der
über ihrer Wohnung befindlichen Dachgeschosswohnung bevorzugte,
liegen dem schutzwürdige Eigeninteressen zu Grunde. Dass sie mehrfach
Interessenten durch bewusst falsche Informationen über die Wohnanlage
vom Verkauf abgehalten hat, trägt die Antragstellerin nicht vor.
Ein diesbezügliches einmaliges Fehlverhalten der Antragsgegnerin
reicht für die Annahme einer treuwidrigen Verweigerung der Zustimmung
zum Verkauf nicht aus.

Auch ist nicht die Annahme gerechtfertigt, dass die Antragsgegnerin
durch ihr Verhalten vor und während der Bauarbeiten für die Antragstellerin
einen Vertrauenstatbestand geschaffen habe, der sie zur Hinnahme
der baulichen Veränderungen verpflichten würde. Dass sie nach Aussage
des Zeugen Sch. die von der Antragstellerin beabsichtigten baulichen
Veränderungen anlässlich eines Gesprächs im Jahre 1995 positiv bewertet
und während der Baumaßnahmen keine Anstalten gemacht hat, diese
zu verhindern, lässt ihr späteres Beseitigungsverlangen nicht als
rechtsmissbräuchlich erscheinen. Zu weiteren Gesprächen zwischen
den Parteien im Laufe des Jahres 1996, insbesondere kurz vor und
während der Bauarbeiten, die die fortdauernde positive Bewertung
der Baumaßnahmen durch die Antragsgegnerin unmissverständlich erkennen
ließen, vermochte der Zeuge keine konkreten Angaben zu machen.

Schließlich stellt sich das Beseitigungsverlangen auch nicht allein
deshalb als unzulässige Rechtsausübung dar, weil die Antragstellerin
zur Erfüllung dieses Anspruchs erhebliche finanzielle Mittel aufwenden
müsste und zudem die bereits getätigten Aufwendungen wirtschaftlich
sinnlos würden (vgl. Beschluss des Senates vom 13. September 1999,
16 Wx 65/99; BayObLG NZM 1999, 1150; OLG München ZMR 1996, 396).
Wenn der Verpflichtete die baulichen Veränderungen ohne Zustimmung
der übrigen Sondereigentümer vorgenommen hat, so ist er wissentlich
ein hohes Risiko eingegangen, dessen Folgen die Gemeinschaft ihm
nicht abmildern muss.

Die Rückführung der Baumaßnahmen ist der Antragstellerin sowohl
rechtlich als auch tatsächlich möglich.

Die Vermietung der Dachgeschosswohnung steht dem nicht entgegen.
Das Recht des Mieters auf vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten
Wohnung war vielmehr von Anfang an durch die Rechte der anderen
Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingeschränkt.

Bei der Rückführung der Baumaßnahme hat die Antragstellerin die
anerkannten Regeln der Technik und die zwingend öffentlich-rechtlichen
Normen des Baurechts einzuhalten. Sie hat deshalb bei der Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes im Spitzboden (Einbau von Dachfenstern
in der ursprünglichen Größe) die nunmehr geltenden Wärmeschutzvorschriften
zu beachten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der auch im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen
Antragstellerin die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen. Im Übrigen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz,
dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind, abzuweichen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.000,00
DM festgesetzt.

Gericht: OLG Köln
Aktenzeichen: 16 Wx 149/99