BIM im Bestand: Datenpflege tut Not

Die Digitalisierung schafft viele neue Möglichkeiten für die Immobilienwirtschaft. So können Prozesse automatisiert und Mitarbeiter entlastet werden. Daher ist es nur konsequent, dass auch der sehr arbeits- und kostenintensive Bauprozess digitalisiert werden soll.

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Die Digitalisierung von Arbeitsprozessen entlastet Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen. So zum Beispiel die Pflege von Bestandsdaten für das Arbeiten mit der Methode BIM. BILD: ADOBESTOCK/GETIFIX.
Die Digitalisierung von Arbeitsprozessen entlastet Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen. So zum Beispiel die Pflege von Bestandsdaten für das Arbeiten mit der Methode BIM. BILD: ADOBESTOCK/GETIFIX.

Anders als bei den herkömmlichen CADZeichnungen wird bei BIM (Building Information Modeling) kein Gebäude gezeichnet sondern virtuell gebaut. Dem virtuellen Bauteil im Gebäude (z.B. einem Heizungskessel) werden zahlreiche alphanumerische Informationen aus einem feinteiligen Bauteilkatalog zugeordnet. Pläne oder Listen können dann leicht generiert werden.

Mit zunehmender Planungstiefe verfeinert sich der Detaillierungsgrad des virtuellen Gebäudes (der Level of Details; kurz LOD). In der Vorentwurfsplanung mit einem LOD 100 wird z.B. der Heizungskessel noch als Symbol dargestellt. Schon im LOD 300 wird er mit Fabrikat, Leistung, genauen Abmessungen, Anschlussdetails etc. konkretisiert. Und im LOD 500 werden auch Produktcodierung, Heizleistung inkl. Wartungsanforderungen, Einbauanweisungen und Montagezeiten aus einem herstellerspezifischen Bauteil katalog dazugestellt.

Alle Planer arbeiten am gleichen virtuellen Gebäude

Da alle Planer am gleichen virtuellen Gebäude arbeiten sollen, fließen Änderungen in der Planung umgehend in die Fachplanung ein (Statik, TGA-Planung, Energieoptimierung etc.). Kollisionsprüfungen von z.B. Rohrleitungen während der Planung erkennen frühzeitig Probleme u.v.m.. Diese Art des virtuellen Gebäudes nennt man BIM 3D.

Durch die Verknüpfung der Bauteile mit Zeitangaben für die Bauphase können Bauterminpläne automatisiert werden (BIM 4D) und die Anbindung von Herstellungskosten ermöglicht automatische Baukostenberechnungen (BIM 5D). Verknüpft man dann noch die Bauteile mit nutzungsrelevanten Informationen, spricht man von BIM 6D.

BIM nicht nur für Neubau, sondern auch für Bestandsgebäude?

Beim Neubau von Wohngebäuden kann das Konzept  BIM seine Vorteile  abhängig von der Neubaugröße/Komplexität ggf. ausspielen. Je kleiner das Bauvorhaben bzw. je einfacher, desto eher sollte man aber bei BIM 3D enden.  Nur in wenigen Fällen lohnt sich dann der Aufwand für ein BIM 6D.

Bei der Bestandsmodernisierung gelten ähnliche Empfehlungen wie beim Neubau. Der geringere und einfachere Bauprozess reduziert die Vorteile von BIM im Bauprozess. Bei der Realisierung mehrerer Baumaßnahmen mit BIM ist sicherzustellen,  dass das Datenmodell für  alle  Projekte gleich ist. Analog zu einer Zeichenvorschrift  ist  ein unternehmensindividuelles BIM-Datenmodell den Planern vorzugeben.  Andernfalls sind Schnittstellenprobleme unausweichlich.

Flächendeckende BIM-Daten sind nicht sinnvoll

Es  ist nicht ratsam, alle Bestandsgebäude ganzheitlich mit  BIM 6D zu erfassen,  nur um  deren Bewirtschaftung zu optimieren. Denn BIM ist projektorientiert und bezieht sich jeweils auf ein Gebäude/Quartier. Auswertungen über den Gesamtbestand „Zeig mir alle Gebäude mit Gasheizung >30 Jahre“ sind häufig nur mit erheblicher manueller Nachverdichtung möglich.

Für flächendeckende Bestandsdaten empfiehlt es sich, eine alphanumerische Datenbank für den Gesamtbestand aufzubauen. Die Datentiefe sollte dabei unternehmens- individuell an die jeweils zu unterstützenden Arbeitsprozesse angepasst werden.

IGISsix  Bestandsmanagementsystem

Das komplett neu programmierte IGISsix verbindet die BIM-Planung  mit einer projektbezogenen   Gesamtbestandsdatenbank übernimmt die Stammdaten inkl. Codierung aus dem ERP-System. Die Bestandsinformationen können traditionell erfasst oder aus BIM-Modellen über eine CSV-Schnittstelle in IGISsix   eingespielt werden. So entscheiden Sie, welche BIM-Daten im  Tagesgeschäft genutzt und auch gepflegt werden sollen.

Durch die aktuelle Schnittstelle zum Web- GIS werden IGIS-Auswertungen in thema- tischen Karten dargestellt. Zukünftig soll IGISsix  auch eine Schnittstelle zu CAD-Plänen haben, so dass Standorte  von Heizungen, RWA-Anlagen o. ä. in CAD-Plänen angezeigt werden. Und die CAD-Flächen  können mit Bodenbelägen, Reinigungszyklen/-verträgen etc. in IGIS gekoppelt werden.

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Datenpflegekonzept zwingend erforderlich

Nur wenn  die  Datenpflege durch die eigenen Mitarbeiter akzeptiert und dauerhaft praktiziert wird, bleiben Bestandsdaten aktuell und nutzbar.

Datenpflegekonzept zwingend erforderlich

Das Vorhalten  von Bestandsinformationen für zahlreiche Arbeitsprozesse ist zukünftig wichtig und sinnvoll. Neben der kritischen Diskussion über die Datentiefe („weniger ist mehr“), sollte jedes Unternehmen sich auch frühzeitig mit dem Datenpflegekonzept beschäftigen.

Nur wenn  die  Datenpflege durch die eigenen Mitarbeiter akzeptiert und dauerhaft praktiziert wird, bleiben Bestandsdaten aktuell und nutzbar.

Während die BIM-Modelle bei Neubau oder Großmodernisierung  durch Spezialisten  in Planungsbüros erstellt werden, erfolgt die permanente Datenpflege in den Wohnungsunternehmen. Deren Mitarbeiter müssen das Datenmodell und die logischen Beziehungen verstehen. Der Austausch von Fenstern oder Heizungsanlagen ist nicht trivial, da die Verknüpfung zu den Bauteildatenkatalogen sehr sorgfältig aktualisiert werden muss. Diese Aufgabe wird viele der aktuellen Mitarbeiter überfordern.

Deutlich einfacher und praktikabler ist die Datenpflege in einer alphanumerischen Datenbank wie IGISsix  mit üblichen Funktionen zur Massendatenpflege („Tausche alle alten Holzfenster gegen neue Kunststofffenster“).

Doch auch hier gilt: „Das Datenpflegekonzept ist zwingend erforderlich!“, denn auch zukünftig wird die Datenpflege einen signifikanten manuellen Aufwand darstellen. Dafür sind  Kapazitäten vorzuhalten und Qualitäten abzusichern.

Falls Sie, liebe Leser, Bestandsdaten erfassen wollen und zur Prozessunterstützung nutzen wollen, bietet Ihnne das iwb Immobilenwirtschaftliche Beratung Hilfe an. Das iwb hat umfangreiche Projekterfahrungen und zeigt Ihnen gerne Best-Practice-Lösungen aus anderen Unternehmen als Ansporn oder zum Vergleich.

Autor: Prof. Dr. Norbert Raschper, Geschäftsführer iwb, Lehrstuhl technisches Immobilienmanagement am EBZ Bochum Telefon: 0531 23808-10, E-Mail: n.raschper@iwb-e.de

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