Bundesbank: Preise für Eigentumswohnungen sind übertrieben

Im Februar-Bericht schreiben die Bundesbanker, die Ausweitung des Angebotes durch verstärkte Neubautätigkeit reiche nicht aus, „um den Preisdruck der anhaltend kräftigen Wohnungsnachfrage zu begrenzen“. Die Analysten der Bundesbank gehen davon aus, dass die Preisdynamik bei städtischen Wohnimmobilien im Jahr 2016 über das Maß hinausgeschossen sei, das sich durch die Bevölkerungsentwicklung, die wirtschaftlichen Fundamentaldaten und die sehr günstigen Kredite erklären ließe.

In München 75 Prozent Preisübertreibung

Das vor wenigen Tagen veröffentlichte Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen kommt zu einer ähnlichen Einschätzung. Seit fünf Jahren in Folge seien die Kaufpreise relativ stärker gestiegen als die Mieten, was allgemein die Sorge vor einer Immobilienblase wachsen lasse. Allerdings sei bundesweit die Kaufpreisübertreibung im Vergleich zu den Neuvertragsmieten mit rund 16 Prozent noch so gering, dass sie sich mit den niedrigen Zinsen oder einem Nachholeffekt erklären lasse. Ganz anders sehe es allerdings in einigen Großstädten aus. Die Preisübertreibungen liegen zwischen 36 Prozent in Köln, 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 Prozent in München.

Privatinvestoren werden Eigenkapital vernichten

Unter den Immobilienweisen, die das Frühjahrsgutachten anfertigen, ist Prof. Harald Simons von der Empirica AG verantwortlich für die Analyse des Wohnimmobilienmarktes. Er hatte bei der offiziellen Vorstellung des Frühjahrsgutachtens im Bundespressehaus in Berlin für einiges Aufsehen gesorgt mit der Vorhersage, es werde zu einem „Trendbruch“ bei den Preisen für Eigentumswohnungen in der Größenordnung von einem Drittel bis einem Viertel kommen. Dieser Preisbruch werde mit Sicherheit in Berlin stattfinden, wahrscheinlich in München und Hamburg und möglicherweise in Frankfurt. Zur Begründung führte Harald Simons das Nachlassen des Bevölkerungszuzugs an. Das Wachstum der drei größten Städte sei der glücklichen Abfolge verschiedener Zuwanderungswellen aus dem Ausland zu verdanken, die ihre Höhepunkte überschritten hätten.

Der mutmaßliche Preisbruch werde keine Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft haben. Investoren werden ihr Eigenkapital vernichten. Mehr passiere aber nicht.

Streit über die Höhe der Wertverluste

Ein zweiter Immobilienweiser, Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten, widerspricht seinem Kollegen Simons in einer öffentlichen Stellungnahme: Hohe Preiskorrekturen in den Metropolen seien unrealistisch, weil die Zuwanderung in die starken Wirtschaftsräume anhalten werde. Jüngste Beschäftigungszahlen der Bundesagentur für Arbeit stützten diesen langfristigen Trend. Allein aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung wachse der Wohnungsbedarf in den Städten. Gleichzeitig schrumpfe die Fläche des verfügbaren Baugrundes. Der Bedarf an Wohnungen werde durch den Neubau nur teilweise gedeckt und nach Einschätzung von Andreas Schulten werde es auch in den kommenden Jahren Bauüberhänge, also zahlreiche genehmigte, aber nicht realisierte Bauprojekte geben. Diese Faktoren würden weiterhin für Druck auf Preise und Mieten sorgen.

Andreas Schulten kommt zu dem Schluss: Wertkorrekturen bei Eigentumswohnungen seien in den kommenden Jahren nicht unwahrscheinlich. Das vom Kollegen Simons beschriebene Ausmaß und die Konzentration auf die wirtschaftlich starken Städte seien hingegen nicht belegt.