Empirica-Studie im Auftrag des ZIA

In ehemaligen Kaufhäusern entstehen selten Wohnungen

Seit Ende der 1990er-Jahre wurden in Deutschland 131 Warenhäuser geschlossen. Das Problem des fehlenden Wohnraums lässt sich durch die Umnutzung dieser Immobilien nicht lösen.

Schließen Kaufhäuser in Innenstadtlagen ist deren Umnutzung zu Wohnzwecken nur selten möglich: zu hoch die behördlichen Auflagen, zu teuer in die sehr tiefen Gebäude Licht und Luft „einzubauen“. Foto: Adobestock/Viesturs
Schließen Kaufhäuser in Innenstadtlagen ist deren Umnutzung zu Wohnzwecken nur selten möglich: zu hoch die behördlichen Auflagen, zu teuer in die sehr tiefen Gebäude Licht und Luft „einzubauen“. Foto: Adobestock/Viesturs

Angesichts der Zuspitzung des Wohnungsmangels in Deutschland hat die Immobilienwirtschaft die Chancen einer möglichen Umwandlung von Kaufhäusern in Wohnraum wissenschaftlich untersuchen lassen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat bei empirica ein Gutachten in Auftrag gegeben. Schlüsselfrage der Studie unter Leitung von Prof. Harald Simons: „Welchen Beitrag könnte die Umnutzung von Warenhäusern zu Wohnraum leisten?“ Tenor: Es gibt Fälle, in denen Wohnen als Nachnutzung realisiert wurde, die Anzahl der Wohnungen, die so geschaffen werden können, ist aber äußerst begrenzt. Insgesamt sollte die Schubwirkung nicht überbewertet werden.

„Die Vorstellung, dass Kaufhäuser, über deren Nachnutzung sich Entscheider vielerorts den Kopf zerbrechen, bald im großen Stil zu Wohnungen umgemodelt werden, ist reizvoll, leider aber oft zu schön, um wahr zu sein“, kommentiert ZIA-Vizepräsidentin Iris Schöberl die Studie. „Angesichts der riesigen Zahl von 720.000 Wohnungen, die bis 2025 fehlen, ist der mögliche Beitrag einer Umnutzung von Kaufhäusern überschaubar.“

Wirtschaftliche Nachnutzung scheitert oft an hohen Planungshürden

Hier großes Geld zu investieren, um Wohnungsmangel zu mildern, verspricht aus Sicht des ZIA zahlenmäßig nur einen geringen Effekt, wäre also deutlich ineffizienter als Wohnungsneubau. Allenfalls andere Gründe, wie der Erhalt stadtbildprägender Fassaden oder das Bewahren der in den Gebäuden gebundenen „grauen Energie“, könnten für den Erhalt und die Nachnutzung der Kaufhäuser sprechen. Eine wirtschaftliche Nachnutzung aber werde oft durch hohe Planungshürden unnötig gehemmt. „Die könnten durch bessere Abstimmungsprozesse verringert werden“, erklärt ZIA-Vizepräsidentin Iris Schöberl. Es gehe bei der künftigen Nutzung von Warenhäusern schließlich auch „um die wichtige Frage einer dynamischen Innenstadtpolitik“.

Harald Simons und Thomas Abraham halten angesichts ihrer Fallbeispiele fest, „dass die meisten Kommunen offen gegenüber einer Wohnnutzung in den ehemaligen Kaufhäusern sind“. Nur: „Aufgrund der Lage zumeist im Kerngebiet wird es jedoch nicht möglich sein, ein ehemaliges Kaufhaus vollständig zu einer Wohnimmobilie umzunutzen.“

Einige Analyse-Ergebnisse der empirica-Studie:

  • Der Einbau von Wohnungen spielt bisher bei der Nachnutzung von Warenhäusern nur eine sehr kleine Rolle, weil dies extrem aufwendig und teuer ist. Kostentreiber sind beispielsweise in großen Gebäuden ausreichend Tageslicht und Belüftung.
  • Verteuert wird der Umbau dieser Immobilien durch lange Umplanungs- und Genehmigungszeiten plus eine übermäßige Regelungsdichte, da der Bestandsschutz mit der Umwandlung in eine andere Nutzung erlischt und zum Beispiel viele Immobilien mit Auflagen des Denkmalschutzes belegt sind.
  • Bisher wurden viele dieser Immobilien nicht nur einer neuen Nutzung zugeführt, sondern sind heute so genannte Mixed-Use-Immobilien. In einigen Fällen wurden auch Wohnungen realisiert.
  • Umbau ist vor allem dann möglich, wenn Städte gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft solche Projekte partnerschaftlich vorantreiben.

Multi-Use-Nachnutzungen mit den besten Chancen auf Realisierung

Nach empirica-Recherchen wurden seit Ende der 1990er-Jahre in Deutschland 131 Warenhäuser der Ketten Karstadt, Hertie, Kaufhof, Horten, Galeria geschlossen. 87 Prozent (114) sind eigenständige Gebäude, 13 Prozent Teil von Einkaufszentren. Die meisten „nachgenutzten“ Kaufhäuser liegen auf Grundstücken, die planungsrechtlich als Kerngebiet festgelegt sind. Eine gute, attraktive „Lauflage“ ist eminent wichtig für die Innenstädte, betonen Prof. Simons und Thomas Abraham. Die Empfehlung: „Hier sollten Kommunen auch offen sein gegenüber der Anforderung an Frequenznutzungen im Erdgeschoss und diese nicht ausschließlich an Einzelhandel koppeln.“ Vorstellbar seien etwa kulturelle, gastronomische oder Nutzungen zu Bildungszwecken. „Hier sind auch in der Zusammenarbeit von Kommunen und Eigentümern und Projektentwicklern gute Ideen zu entwickeln“, heißt es in der Studie.

Die Kommunen sollten das Ziel, zukünftig Wohnen in leerfallenden Kaufhausimmobilien zuzulassen, aktiv vorantreiben – und auch in den Planverfahren deutlich machen.

Link zur Studie: Studie-Nachnutzung-von-Kaufhausern-für-Wohnen.pdf

IVV-Fachartikel zum Thema Umnutzung von Büros in Wohnraum: 

Aus Geschäftszentrale wird Wohngebäude
Potenzial für 20.000 Wohnungen in Metropolen
Sanierung und Umnutzung der Safranberg-Klinik 

Intelligente Beispiele für Neubauten und die Umnutzung des Bestandes

Thomas Engelbrecht

Thomas Engelbrecht
Chefredakteur
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