PwC-Studie „Transformation der Innenstädte“

Wann Warenhäuser nach der Umnutzung profitabel sind

In guten Lagen von A- und B-Städten lassen sich ehemalige Warenhäuser nach der Umnutzung profitabel bewirtschaften. Das liegt vor allem an den erzielbaren Mieten. Diese sind weitaus höher als in kleineren Städten (C- und D-Städte).

Wenn Kaufhäuser schließen, droht in Innenstädten häufig die Verödung. Konzepte für neue Nutzungen sind anspruchsvoll und teuer. Foto: Adobestock/Witte Mediendesign
Wenn Kaufhäuser schließen, droht in Innenstädten häufig die Verödung. Konzepte für neue Nutzungen sind anspruchsvoll und teuer. Foto: Adobestock/Witte Mediendesign

Ausgewertet wurden die Daten von 37 Kaufhäusern, die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen wurden. Die meisten befinden sich im Westen und Süden Deutschlands. Zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit von baulichen Maßnahmen zur Umnutzung setzt die Studie das sogenannte Residualwertverfahren ein. Dabei wird der Wert der Immobilie nach ihrem Umbau mit den dazu erforderlichen Umbaukosten abgeglichen. Daraus lasse sich ableiten, ob die Investitionen in eine Umnutzung sinnvoll sind.
„Mit unseren Studienergebnissen wollen wir einen Beitrag zur Versachlichung der Diskussion um die Umnutzung ehemaliger Kaufhäuser in Deutschland leisten“, erläutert Benjamin Schrödl, Partner im Bereich Deals bei PwC Germany und Leiter der Studie. 

Je nach Größe der Stadt unterschiedlich hohe Baukosten 

In die Berechnung flossen verschiedene Standortdaten ein wie beispielsweise die Einwohnerzahl, der Bodenrichtwert sowie die durchschnittlichen Umbaukosten, die in das ehemalige Warenhaus fließen müssen, um das Gebäude marktfähig zu machen. Diese liegen in Ballungsräumen im Schnitt bei 3.000 Euro pro Quadratmeter; in kleineren Städten bei 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die nötigen baulichen Eingriffe beträfen zumeist die Tragwerkstruktur. Darüber hinaus seien unter anderem Anpassungen der Grundrisse und des Brandschutzes nötig. Oft müssten zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und die gesamte Haustechnik erneuert werden. Je nach Gebäudetyp und Baujahr sei es eine große Herausforderung, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu lenken. Manche Objekte stünden zudem unter Denkmalschutz, was einen Umbau zusätzlich verkompliziert. 

Große Unterschiede bei Mieten zwischen A- und C-Städten 

Die mittlerweile große Erfahrung bei der Umnutzung von Kaufhäusern zeige, dass eine anschließende Mischung aus Einzelhandel, Büro, Wohnen, Gastronomie, Hotel beziehungsweise Seniorenwohnen sinnvoll sei. So lasse sich am ehesten ein lebendiges und vielfältiges innerstädtisches Quartier mit einer positiven Ausstrahlung in die Nachbarschaft schaffen. 

Zentral für die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit einer Umnutzung seien die erzielbaren Mieten: Wird nach der baulichen Veränderung ein Teil der Flächen von einem Gastronomiebetrieb genutzt, liege in A-Städten die durchschnittliche Miete bei 34 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. In einer C-Stadt belaufe sie sich im Schnitt auf lediglich 22 Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen liege sie in A-Städten bei 26 Euro und in C-Städten bei 16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch bei anderen Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel und Seniorenwohnen liege die Differenz der erzielbaren Mieten im Vergleich von A- zu C-Städten in einer ähnlichen Größenordnung.

In vielen Mittelstädten zeige sich hingegen ein Dilemma: Einerseits spielen (ehemalige) Warenhäuser oft eine wichtige Rolle in den Einkaufsstraßen. Sie prägen das Stadtbild und sind Ankerpunkte für Einzelhandel und Gastronomie. Andererseits rechnen sich an diesen Standorten kaum aufwändige Umbauten zu mischgenutzten Objekten. „Der später erzielbare Mietertrag stünde in einem großen Gegensatz zu den nötigen Umbaukosten. Wirtschaftlich orientierte Investoren werden unter diesen Begebenheiten nicht investieren. Daher sollten betroffene Kommunen Konzepte für eine finanzielle Unterstützung von Entwicklern kreieren. Das können beispielsweise Baukostenzuschüsse sein oder der Ankauf des Warenhaus-Grundstücks durch die Gemeinde“, rät Experte Benjamin Schrödl

Die Studie „Transformation der Innenstädte “ erhalten Sie hier kostenfrei.

Thomas Engelbrecht

Thomas Engelbrecht
Chefredakteur
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