Umnutzung von Büro- und Verwaltungsgebäuden

Zellenbüros und lange Flure zu Wohnungen?

Fehlender Wohnraum und zu geringe Neubauzahlen führen zur Suche nach zusätzlichen Möglichkeiten zur Deckung des Bedarfs. Dabei sind auch Büro- und Verwaltungsgebäude ins Blickfeld geraten, da hier ein höherer Leerstand besteht und die Fertigstellungen zurückgehen.

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Bauschutt in rauen Mengen: Die Schaffung von Wohnungen auf den Flächen ehemaliger Zellenbüros ist mit großem Aufwand verbunden. Bild: WRH AG
Bauschutt in rauen Mengen: Die Schaffung von Wohnungen auf den Flächen ehemaliger Zellenbüros ist mit großem Aufwand verbunden. Bild: WRH AG

Die durch die Corona-Pandemie bewirkte stärkere Ausdehnung der Büroarbeit im Homeoffice hat zur Minderung des Bedarfs an Büroflächen geführt. Deshalb wird über Möglichkeiten der Umnutzung von Büro- zu Wohngebäuden diskutiert. Die ist allerdings mit einer Reihe von Problemen verbunden:

  • Entwicklung der Fertigstellung von Büro- und Verwaltungsgebäuden
  • wesentliche bauliche Eigenschaften von Büro- und Verwaltungsgebäuden
  • Entwicklung der zukünftigen Bedarfsdeckung
  • Rechtliche Probleme des Umbaus

Bestand und Fertigstellung von Bürogebäuden

Zum Bestand an Bürogebäuden liegen beim Statistischen Bundesamt keine Zahlen vor. Es wird lediglich die Fertigstellung von Bürogebäuden ausgewiesen. Im Zeitraum von 2014 bis „= 22 wurden 15.827 Bürogebäude errichtet. Die höchste Anzahl entstand 2017 mit 2.315 Gebäuden. Danach gingen die Fertigstellungszahlen mit Ausnahme von 2019 zurück. Besonders stark ist der Rückgang seit 2020. Tabelle 1 enthält die Zahlen für die einzelnen Jahre.

Die Bürogebäude des Jahres 2019 hatten eine Nutzfläche von 2,86 Millionen Quadratmetern. Die veranschlagten Kosten lagen bei 325 Euro pro Kubikmeter umbauter Raum, 2022 waren es 2,88 Millionen Quadratmeter mit 346 Euro pro Kubikmeter umbauter Raum.

Die Baupreise für Bürogebäude sind 2022 um 17,6 Prozent und 2023 um 8,6 Prozent gestiegen.

Die durchschnittliche Nutzfläche lag bei 1.620 Quadratmeter.

Die Mieten für Büroräume stiegen ebenfalls, da vielfach langfristige Mietverträge, die zum Teil auch Indexmieten vorsehen, bestehen. Auch bei Handelsgebäuden (Gebäuden mit Verkaufs- und Ausstellungsflächen) kam es zu Rückgängen bei der Fertigstellung (hierzu Tabelle 2).

Bauliche Charakteristika von Bürogebäuden

Möglichkeiten der Umnutzung und die Bewältigung der damit verbundenen Probleme hängen wesentlich von der baulichen Gestaltung eines Bürogebäudes ab. Generell sind folgende Gestaltungsformen zu finden:

  • Zellenbüros
  • Großraumbüros
  • Mischformen (Gruppenbüros)

Gebäude mit Zellenbüros weisen in der Regel lange Flure auf, von denen der Zugang zu den einzelnen Bürozellen erfolgt. Diese weisen im Durchschnitt Flächen von 25 bis 45 Quadratmeter und eine Raumhöhe zwischen 2,80 bis 3,00 Meter auf. Be- und Entlüftung erfolgen vielfach durch Öffnen der Fenster. Oftmals sind nicht nur Türen zu den Fluren, sondern auch zwischen den einzelnen Bürozellen vorhanden. Die Zwischenwände können unterschiedliche Stärken aufweisen und bereits bei der Errichtung des Gebäudes, aber auch später eingezogen worden sein.

Großraumbüros weisen zusammenhängende Flächen von mehreren hundert bis zu 1.000 Quadratmeter auf. Es sind nur wenige Fixpunkte vorhanden (Stützen, Anschlüsse für Versorgungsmedien). Variable Stellwände dienen der Unterteilung in einzelne Bereiche. Untergehängte Decken verbergen vielfach Versorgungsleitungen. Großraumbüros werden in der Regel klimatisiert und künstlich beleuchtet. Fenster lassen sich nicht öffnen und die Außenfassaden sind verglast. Großraumbüros entstanden vor allem in den Sechziger- und Siebzigerjahren des 20. Jahrhunderts. Bei der Nutzung traten viele Probleme auf, die dann zu einem Umbau zum Zellen- oder Gruppenbüro führten.

Bei den Mischformen handelt es sich um Gruppenbüros. Die Raumgröße liegt meistens zwischen 100 bis 200 Quadratmeter. Sie sind vielfach aus Großraumbüros entstanden.

Bei allen Bürogebäuden können sich beim Umbau vielfältige weitere Probleme ergeben wie große und aufwendige Fassadengestaltung und entsprechende Treppenhäuser, lange Flure und unterschiedliche Raumgrößen bei Zellenbüros. Weiterhin muss auf Nebenräume wie WC- und Waschräume, Konferenz- und Ausstellungsräume, Küchen und Speiseräume sowie Lagerräume verwiesen werden.

Zukünftiger Bedarf an Bürogebäuden

Wesentliche Einflussfaktoren sind die Entwicklung der Büroarbeit und der damit verbundene Arbeitskräftebedarf sowie Ausdehnung der Arbeit im Homeoffice. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft hat sich der Umfang der Bürotätigkeiten in den zurückliegenden Jahren ständig erhöht, von 2018 bis 2022 um 4,5 Prozent, von 2009 bis 2022 um 74,5 Prozent. Es ist offen, wie diese Entwicklung in Zukunft verlaufen wird und wie sich die Tätigkeiten im Homeoffice ausdehnen werden.

Weitere Probleme

Bürogebäude befinden sich in mehr oder weniger allen Baugebieten. Das bedeutet, das in etlichen Fällen vor dem eventuellen Umbau planungs- und baurechtliche Veränderungen notwendig werden. Weitere zu klärende Probleme sind

  • wie hoch werden die Umbaukosten
  • wie verändern sich Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen
  • welche Auswirkungen hat das auf die Rendite
  • welche Veränderungen ergeben sich bei Steuern und Abgaben
  • was geschieht mit Stellplätzen und Nebenflächen
  • Auswirkungen auf Verkehrsanbindung und Medienversorgung

Fazit

Die Umwandlung von Büro- und Verwaltungsgebäuden in Wohngebäude wirft eine Vielzahl von Problemen auf, deren Bewältigung mit mehr oder weniger hohem Aufwand verschiedenster Art verbunden ist. Die Entscheidung kann immer nur im Einzelfall getroffen werden und nicht in jedem Fall wird eine Umwandlung sinnvoll sein. Die Erwartungen, durch Umwandlung von Büro- und Verwaltungsgebäuden zu Wohngebäuden einen nennenswerten Beitrag zur Lösung der Wohnungsprobleme leisten zu können, dürften sich kaum erfüllen.

Fußnoten

  • Statistisches Bundesamt; Genesys-online Datenbank; Tabelle 31211-0004

  • Statistisches Bundesamt; Pressemitteilung Nr. N 010 vom 07.03. 2024

  • Schönfeld, J,W.; Gebäudelehre 2., überarbeitete Auflage

  • Institut der deutschen Wirtschaft; iwd-online Bürobeschäftigte Personen 03. 04. 2023

Dr. Wolfgang Lange

Dr. Wolfgang Lange
Dipl.-Ökonom, freier Autor
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