Nach Angaben der Investitionsbank Berlin (IBB) wurden im vergangenen Jahr rund 16.300 Wohnungen fertiggestellt. Der leichte Zuwachs von 1.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr sei jedoch keine Wende im Baugeschehen, sondern Ergebnis des Abbaus eines Bauüberhangs von rund 50.000 genehmigten, aber lange nicht realisierten Wohnungen. Sinkende Genehmigungszahlen werden dadurch lediglich kaschiert, so Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (IBB).
Leistbarkeit als harte Marktgrenze
Die zentrale Marktbegrenzung ist nicht das Angebot, sondern die Zahlungsfähigkeit der Berliner. Laut IBB kann sich der Berliner Durchschnittshaushalt bei einer Wohnkostenquote von 30 Prozent Kaltmieten von etwa 12,00 bis 12,90 Euro pro Quadratmeter leisten. Der freifinanzierte Neubau liegt davon deutlich entfernt.
Die Angebotsmieten bewegen sich im Schnitt um 20 Euro pro Quadratmeter, vielfach auch bei 25 Euro. Oberhalb von 30 Euro steigt der Vermietungsaufwand spürbar. Die Einkommensentwicklung lasse höhere Mieten nicht zu. Zu ambitionierte Preisansätze führten unmittelbar zu längeren Leerständen – mit direkten wirtschaftlichen Folgen auf Projektebene.
Vermietungszeiten als Effizienzindikator
Die Vermietungsdauer fungiert zunehmend als Frühindikator für Marktakzeptanz. Wohnungen im unteren Preissegment um 12 Euro werden binnen weniger Tage vermietet. Bei 19 Euro verlängert sich die Vermarktung auf rund drei Wochen, bei 23 Euro auf bis zu zwei Monate.
Für Entwickler und Investoren ist das ein klares Signal: Der Markt akzeptiert hohe Mieten nur noch bei maximaler Produktqualität. Flächeneffizienz, Zuschnitt und Nutzbarkeit entscheiden zunehmend über Vermietungserfolg oder Stillstand.
Hohe Nachfrage, falsches Produkt
An der quantitativen Nachfrage mangelt es Berlin nicht. Der anhaltende Zuzug führt jährlich zu einem Haushaltszuwachs von rund 10.000 bis 15.000 Einheiten, insbesondere durch junge internationale Zuwanderung. Der Neubau trifft diese Nachfrage jedoch nur begrenzt – sowohl preislich als auch strukturell.
Aufgrund hoher Grundstückspreise verlagert sich der Neubau zunehmend an den Rand der Innenstadt, bevorzugt in gut angebundene Lagen innerhalb oder nahe des S Bahn Rings. Für institutionelle Investoren ist Neubau laut Marktteilnehmern noch darstellbar, wenn Kaufpreise etwa dem 22 Fachen der jährlichen Nettokaltmiete entsprechen. Wird dieses Niveau über die Miete nicht erreicht, müssten Grundstückspreise und Baukosten sinken – beides ist aktuell kaum absehbar.
Regulierung als strukturelles Risiko
Im bundesweiten Vergleich weist Berlin ein erhöhtes Regulierungsrisiko auf. Zusätzliche politische Eingriffe – etwa Sozialquoten oder Gewinnbegrenzungen – erhöhen die wirtschaftliche Unsicherheit weiter. Marktteilnehmer warnen vor einer schleichenden Erosion der Investitionsbereitschaft.
Weitere Regulierung führe im aktuellen Marktumfeld nicht zu mehr Neubau, sondern zu weniger Realisierung bestehender Genehmigungen, heißt es aus dem Markt. Zwar sollen Instrumente wie das Schneller Bauen Gesetz Prozesse beschleunigen, die Kostendynamik durch stetig neue Auflagen bleibe davon jedoch unberührt.
Preistreiber seien weniger die Finanzierungskosten als die kumulierten Anforderungen an Planung, Energieeffizienz, soziale Vorgaben und Dokumentation. Diese Kosten würden entweder in die Mieten weitergereicht – oder führten zur Aufgabe von Projekten.
Eigentumsmarkt unter Anpassungsdruck
Auch der Markt für Neubau Eigentumswohnungen befindet sich in einer Phase der Neujustierung. Der Zinsanstieg im Frühjahr 2022 ließ die Nachfrage zeitweise massiv einbrechen. Inzwischen kehrt selektiv Kaufinteresse zurück, getrieben durch stabilere Finanzierungsbedingungen und den Wunsch nach Vermögenssicherung.
Viele Projekte, die vor Jahren konzipiert wurden, passen jedoch nicht mehr zu den heutigen Anforderungen an Preis, Grundriss und Flächeneffizienz. Die Folge sind verlängerte Vermarktungszeiten und steigender Anpassungsdruck auf Entwickler.
Fazit
Der freifinanzierte Wohnungsbau in Berlin funktioniert nur noch in einem engen Marktsegment. Die strukturelle Kluft zwischen Baukosten, Regulierung und Zahlungsfähigkeit der Haushalte wächst. Ohne substanzielle Entlastung auf der Kostenseite oder eine realistische Neubewertung politischer Eingriffe droht Neubau zunehmend unwirtschaftlich zu werden.
Redaktion (allg.)
