Für Neubürger ist Wohnen in Berlin ein Luxusgut

Der IBB-Bericht spricht von einer „hohen Anspannung am Berliner Wohnungsmarkt“. Dabei zeige sich allerdings eine hohe Spreizung bei den Miethöhen. Neubau- und Wiedervermietungen sind in Berlin sehr teuer, während sich viele Bürger mit laufenden Mietverträgen über vergleichsweise günstige Mieten freuen können.

Im Betrachtungszeitraum 2022 und 2023 sei die Berliner Bevölkerung um 77.779 Personen angewachsen, ausgelöst unter anderem durch die Fluchtbewegung aus der Ukraine. Die zusätzliche Wohnungsnachfrage der Kriegsflüchtlinge habe den ohnedies angespannten Berliner Mietwohnungsmarkt weiter verengt. Daran werde sich grundsätzlich nichts ändern, denn die aktuelle Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erwarte bis 2040 weiterhin einen Bevölkerungsanstieg.

Folglich seien die Angebotsmieten in Berlin 2023 stark gestiegen, um etwa ein Fünftel auf 13,99 Euro pro Quadratmeter. In der Innenstadt lagen die Angebotsmieten mehrheitlich bei 18 Euro und mehr. Demnach war 2023 die mittlere Angebotsmiete knapp doppelt so hoch, wie die ortsübliche Vergleichsmiete mit 7,16 Euro pro Quadratmeter – diese Spreizung sei beispiellos im Vergleich anderer Großstädte. Parallel sank erneut das Angebotsgeschehen auf Online-Portalen auf rund 24.000 Inserate. Das hohe Berliner Preisniveau habe sich zunehmend auch auf das direkte Umland (inkl. Potsdam) ausgebreitet: 2023 wurden hier Angebotsmieten von 12,50 Euro registriert.

Kaufpreise für Wohnungen stagnieren, für Eigenheime sogar rückläufig

Da sich nach Zinserhöhung und Baukostensteigerungen immer weniger Menschen Eigentum leisten können, nimmt der Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter zu. Der IBB-Bericht stellt fest, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stagnieren und für Eigenheime 2023 sogar rückläufig gewesen seien. Im Eigenheimsegment sank der Mittelwert auf 639.000 Euro – ein Rückgang um 9,5 Prozent. Der Rückgang fand sowohl im Neubau als auch im Bestand statt. Auch im Segment der Eigentumswohnungen fand 2023 eine Trendumkehr statt: Erstmals seit Beginn der Betrachtung stagnierten die Angebotskaufpreise. 2023 wurden Eigentumswohnungen im Mittel für 5.746 Euro pro Quadratmeter inseriert. Im Neubau sank der Mittelwert um 4,4 Prozent, lag aber weiterhin bei über 8.000 Euro. Im Bestand stagnierten die Angebotskaufpreise.

Bauaktivität auf hohem Niveau und weiterhin hinter dem Bedarf

Auch wenn sich die Bauintensität auf dem sehr hohen Niveau von Mitte der 1990er-Jahre bewegt, konnte keine Entspannung am Wohnungsmarkt erzielt werden. Erstmals überstieg die Anzahl der Baufertigstellungen mit 17.310 Wohnungen (1.440 Wohnungen mehr als 2021), die Anzahl der Baugenehmigungen in Höhe von 16.968, was sich auf das künftige Baugeschehen auswirken werde. Die Gründe lagen unter anderem in der Zurückhaltung der Investoren aufgrund stark gestiegener Baukosten und Zinsen sowie langen Baugenehmigungsverfahren und hohen Auflagen. Bei einem Bauüberhang von 62.361 Wohnungen und einer Realisierungsquote von 86,5 Prozent ist damit zu rechnen, dass ein Großteil der Wohnungen in den nächsten Jahren bezugsfertig wird.

Christian Gaebler, Berlins Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen setzt Hoffnungen auf die novellierte Bauordnung, die neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen und das Schneller-Bauen-Gesetz. Hinrich Holm, Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin (IBB), weist auf die Finanzmittel im IBB Wohnungsneubaufonds hin. 2023 sei mit einer Summe von 717 Millionen Euro ein Höchstwert an Fördermitteln bewilligt worden.

Höchste Renditen über möbliertes Wohnen auf Zeit

Das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum einer Metropole wie Berlin erzeugt in bestimmten Marktsegmenten Goldgräberstimmung. Die herrscht bei Anbietern möblierter Wohnungen und Zimmer. Der IBB-Marktbericht stellt dazu fest, einer abnehmenden Zahl von Online-Inseraten für reguläre Mietwohnungen stehe eine steigende Zahl von Inseraten möblierter Wohnungen auf Zeit gegenüber. In der Hauptstadt umfasste dieses Segment 2022 laut IBB-Analysen mindestens rund 15.000 bis 20.000 Wohnungen und dominierte mit insgesamt 27.402 Inseraten im Jahr 2022 das Angebotsgeschehen. Der Großteil der Inserate fiel auf gewerbliche Akteure, die die Wohnungen auf großen spezialisierten Service-Plattformen anboten und dauerhaft inserierten. Der Blick auf die Preisstruktur zeigte, dass möblierte Wohnungen auf Zeit deutlich teurer waren als reguläre Mietwohnungen. Die mittlere Angebotsmiete von möblierten Wohnungen auf Zeit belief sich 2022 auf 24,44 Euro pro Quadratmeter (All-In-Miete). Diese Diskrepanz ist teilweise über die unterschiedliche Zusammensetzung der Angebotspreise von möblierten und befristeten Wohnungen erklärbar. So sind die Mieten oftmals sogenannte „All-In-Mieten“ und können einen Möblierungszuschlag, die kalten und warmen Betriebskosten, Stromkosten, Internetzugang sowie gegebenenfalls Zusatzleistungen wie Endreinigung etc. umfassen. Trotzdem zeige sich, dass auch die teilweise erfasste mittlere Nettokaltmiete dieser Wohnungen über dem regulären Mietniveau lag. Dies führe dazu, dass möblierte Wohnungen auf Zeit nur für eine bestimmte Nachfragegruppe von Bedeutung sind.

Den digitalen IBB Wohnungsmarktbericht 2023 sowie den dazugehörenden Tabellenband finden Sie unter www.ibb.de/wohnungsmarktbericht. (Red.)