Günstige Mieten verhindern Investitionen

Im Marktbericht des Verbandes der Wohnungsunternehmen Berlin Brandenburg heißt es plakativ: „9 Cent: um nicht mehr sind die Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Bestand der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin zwischen Juni 2022 und Juni 2023 gestiegen. Bei den Neuvertragsmieten lag die Steigerung mit 7 Cent sogar noch niedriger, bei den Neubaumieten gab es sogar einen Rückgang.“ Damit zeigt sich erneut eine enorme Spreizung zu den Angebotsmieten auf den Immobilienportalen, die den politischen Streit um weitere Verschärfungen des Mietrechts maßgeblich beeinflussen.

Sind Mieterhöhungen aufgrund des allgemeinen Preisdrucks unumgänglich?

Genau diese Mietpreise hat die Berliner Investitionsbank IBB für ihren Wohnungsmarktbericht 2023 ausgewertet und meldet eine Steigerung der Angebotsmieten in Berlin um ein Fünftel auf 13,99 Euro pro Quadratmeter. Demnach war 2023 die mittlere Angebotsmiete knapp doppelt so hoch, wie die ortsübliche Vergleichsmiete mit 7,16 Euro pro Quadratmeter – diese Spreizung sei beispiellos im Vergleich mit  anderen Großstädten.
Die Bestandsmieten bei den Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen stiegen zwischen dem 30. Juni 2022 und dem 30. Juni 2023 um rund 1,4 Prozent auf 6,59 Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter. Noch dramatischer: In vier von sieben Baualtersklassen lag die Mietenentwicklung bei unter einem Prozent, davon in zweien sogar unter 0,5 Prozent. Das ergab die Auswertung von gut 704.000 Mietverträgen.

Berlin: Weniger als 0,9 Prozent Neumietenwachstum

Noch schwächer als im Bestand zeigte sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten. Eine bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin neu angemietete Wohnung kostete per 30. Juni 2023 im Durchschnitt 8,03 Euro nettokalt je Monat und Quadratmeter. Das waren unter 0,9 Prozent mehr als zum gleichen Vorjahreszeitpunkt. Das ergab die Auswertung von gut 36.300 neu abgeschlossenen BBU-Mietverträgen. Besonders gravierend: in fünf von sieben Baualtersklassen gab es – teilweise erhebliche – Rückgänge. Damit blieb die Mietenentwicklung bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin 2023 weit hinter der allgemeinen Inflation (+6,2 %) und insbesondere hinter der Baupreisinflation (+8,4 %) zurück.

Eine durchschnittliche BBU-Neubauwohnung, die 2023 erstmals in die Vermietung kam, kostet mit 10,95 Euro nettokalt je Monat und Quadratmeter rund 0,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Das ergab die Auswertung von gut 4.100 Mietverträgen von erstbezogenen Neubauwohnungen. BBU-Vorstand Maren Kern: „Um künftige Investitionen kostendeckend refinanzieren zu können, müssten unsere Unternehmen Neubaumieten von mindestens 16 bis 20 Euro den Quadratmeter nehmen.“
Brandenburg: Neumieten sinken teilweise deutlich

Die Brandenburger Bestandsmieten lagen zum Erhebungsstichtag 30. Juni 2023 bei durchschnittlich 5,64 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Das waren 11 Cent bzw. rund 2 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt (5,53 €). Hinter dieser Zahl stehen gut 269.000 ausgewertete Bestandsmietverträge.
Die Miethöhe für 2023 bei BBU-Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg neu abgeschlossenen Mietverträgen lag zum Stichtag 30. Juni 2023 bei durchschnittlich 6,39 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. >> IVV-Artikel: Potsdam so teuer wie Berlin

Das waren 11 Cent bzw. 1,8 Prozent mehr als am 30. Juni 2022. Das ergab die Auswertung von gut 19.400 neu abgeschlossenen Mietverträgen. Die Neubaumieten lagen 2023 mit Stichtag 30. Juni bei 11,16 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat und damit nur 1,5 Prozent höher als 2022. Maren Kern kommentiert:

Weder bei den Bestands- noch bei den Neuvertrags- oder Neubaumieten reicht diese Entwicklung aus, um die Herausforderungen in Neubau und Bestand angemessen angehen zu können.“

BBU fordert als Ausweg aus der Bau- und Modernisierungskrise eine stärkere und verlässlichere staatliche Förderung.

Zukunftsinvestitionen müssen von der Schuldenbremse ausgenommen sein“, sagt BBU-Chefin Maren Kern.

Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen – hohe und steigende Baukosten, stark gestiegene Finanzierungskosten, hohe Auflagen, unklare Rahmenbedingungen bei gleichzeitig unzureichender Mietenentwicklung – müssen die Unternehmen ihre Investitionserwartungen anpassen. Entsprechend prognostizieren rund 47 Prozent von ihnen einer BBU-Erhebung zufolge, ihre Neubauinvestitionen einschränken und auch in den Bestand umschichten zu müssen. „Die Folge hiervon wird ein weiterer drastischer Rückgang bei den Neubauzahlen sowie auch von Modernisierungsinvestitionen sein. Das Nachsehen haben dann alle – die Mieterinnen und Mieter, aber auch unsere Partnerfirmen in Handwerk, Bauwirtschaft und Dienstleistungen und letztlich natürlich auch die Städte, deren Standortqualität leidet“, warnte Kern.

Dem müsse mit einer konzertierten „Aktion Zukunft Wohnen“ entgegengewirkt werden. Ansatzpunkte hierfür: eine massive und wenn notwendig kreditfinanzierte Neubau- und Modernisierungsförderung durch den Bund mit einem Volumen von zehn Milliarden Euro pro Jahr für mindestens fünf Jahre, ein vorübergehendes Zurückgehen auf den Effizienzhausstandard 70 im Neubau, Entbürokratisierung und Digitalisierung, die zügige Umsetzungsarbeit für das in Berlin geplante „Schneller-Bauen-Gesetz“ oder die weitere konstruktive Zusammenarbeit in den Landesbündnissen für Wohnen in Berlin und Brandenburg. „Unsere Unternehmen werden aber auch nicht umhin kommen, die Mieten nachhaltiger anzupassen. Nach unseren Erfahrungen gehen wir davon aus, dass die Mieterinnen und Mieter in Berlin und Brandenburg dafür auch viel Verständnis aufbringen“, so Kern.

Alle Daten, Zahlen und Fakten des BBU-Marktmointors finden Sie hier: https://bbu.de/beitraege/erst-und-wiedervermietungsmieten-berlin-1-juli-2022-bis-30-juni-2023-marktmonitor