Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin der Redaktion rbb24 Recherche auf Anfrage mit.
In einem Fall wurde eine Mietpreisüberschreitung von 150 Prozent festgestellt. Dies sei nach Aussage der Senatsverwaltung der höchste festgestellte Wert. Der Fall stammt aus dem Jahr 2019. Statt der zulässigen 8 Euro netto kalt verlangte der Vermieter 19 Euro. In diesem Fall handelt es sich um Mietwucher. Für den Vermieter kann das Konsequenzen haben. Mietwucher ist eine Straftat und kann mit Geldstrafen oder Freiheitsentzug geahndet werden.
Laut Mietpreisbremse-Gesetz kann die Miete bei Neuvermietungen von Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, um bis zu 10 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Bei Modernisierungen, Neubauten und bei befristetem, temporärem Wohnen gilt die Mietpreisbremse nicht.
Quelle: Rundfunk Berlin-Brandenburg/ rbb24 Inforadio
Trotz Mietpreisbremse sind die Angebotsmieten in großen Städten und Ballungsgebieten in den letzten Jahren stark angestiegen. Weil Berlin besonders stark nachgefragt ist und es einen Mangel an (bezahlbaren) Wohnungen gibt, waren die Mieten zuletzt stark gestiegen. Die Berliner Prüfstelle wurde vom schwarz-roten Senat gegründet, um überhöhte Mieten leichter entdecken zu können.
Einer Auswertung des Bauministeriums zufolge stiegen die Angebotsmieten in den 14 größten kreisfreien Städten seit 2015 durchschnittlich um fast 50 Prozent. Am stärksten betroffen ist demnach Berlin, wo die Neumieten sich in diesem Zeitraum mehr als verdoppelten.
>> IVV-Fachartikel: BGH: Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 rechtmäßig
>> IVV-News: Möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse!
Tipps für Vermieter:innen So berechnen Sie die Miete einer Wohnung
Die Vermietung einer Wohnung oder Immobilie stellt eine solide und sichere Einnahmequelle dar. Hierbei möchten Vermieter:innen keine Verluste in Kauf nehmen. Gleichzeitig gibt es gesetzliche Vorschriften bei der Berechnung der Miethöhe, an die sich Vermieter:innen halten müssen.
- Setzen Sie sich ausführlich mit dem in Ihrer Stadt/ Ihrer Region gültigen Mietspiegel auseinander! Den Mietspiegel erhalten Sie in der Regel bei der örtlichen Gemeindeverwaltung.
- Die Basis für die Berechnung des Mietpreises ist der Quadratmeterpreis, der in der unmittelbaren Umgebung Ihrer zu vermietenden Immobilie für vergleichbare Objekte verlangt wird. Diese ortsübliche Vergleichsmiete dient Ihnen als erste Orientierung.
- Der Mietpreis darf die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt nur wenige Ausnahmefällen, in denen Sie als Vermieter:in eine höhere Miete berechnen dürfen.
- Mit einer Kaltmiete, die 50 Prozent höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete, machen Sie sich strafbar und müssen mit hohen Strafen durch den Gesetzgeber rechnen.
- Gilt in der Region die Mietpreisbremse, dürfen Ihre Mietpreise höchstens 10 Prozent über den Vergleichsmieten liegen.
- Bei Modernisierungen, Neubauten und bei befristetem, temporärem Wohnen gilt die Mietpreisbremse nicht.
Merkmale im Mietspiegel:
Eine wichtige Rolle bei der Berechnung des Mietpreises spielen die Lage und der Standort der Mietimmobilie. Der Wohnungsmarkt ist nach einfachen, mittleren und gehobenen Lagen aufgeteilt. In der Regel wird zwischen den einzelnen Stadtteilen unterschieden und der Markt somit in gehobene und einfache Lagen aufgeteilt.
Ein weiterer Faktor ist das Baujahr der Immobilie sowie die Wohnfläche.
Bei kleineren Wohnungen sind höhere Quadratmeterpreise keine Seltenheit. Aus diesem Grund werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen aufgeführt, zum Beispiel Wohnungen mit einer Größe unter 60 m² oder Wohnungen mit mehr als 80 m².
Dann kommt es darauf an, wie die Immobilie ausgestattet ist: gibt es ein innenliegendes Bad, hat es eine Badewanne oder eine Dusche, Merkmale sind auch die Heizungsart, Wärme- und Schallisolierung sowie die Qualität der Bodenbeläge und Türen. Eingeordnet werden die Merkmale in einfache, mittlere und gehobene Ausstattung.
>> IVV-Fachartikel "Mieterhöhung: Tipps rund um den Mietspiegel"
>> IVV-Fachartikel: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
>> IVV-Fachartikel: Wie ist die Vergleichsmiete gerichtlich zu ermitteln?
UpDate
Berliner Mieterverein fordert, die Mietpreisbremse in der Stadt zu verschärfen
Trotz Mietpreisbremse habe sich die Miete in Berlin in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt fast verdoppelt, kritisierte Vereinsgeschäftsführerin Wibke Werner am Freitag im rbb24 Inforadio. Das liege auch daran, dass es zu viele Ausnahmen gebe, in denen die Mietpreisbremse nicht greife. Zum Beispiel bei Neubauten ab 2014 oder möblierte Wohnungen.
Diese Ausnahmen sollten gestrichen und Mieter stärker unterstützt werden, verlangte Werner. Bei Neuvermietung dürfen Mieten laut der Mietpreisbremse eigentlich nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029.
Quelle: Rundfunk Berlin-Brandenburg/ rbb24 Inforadio
Das Interview zum Nachhören: Mieterverein: Mietpreisbremse durchsetzen | rbb24 Inforadio________________________________________________________________________________________________________________
Von Staffelmiete bis Mietpreisbremse: Was Vermieter bei der Mieterhöhung beachten müssen
Bei vermieteten Wohnungen steht in der Regel irgendwann die Frage nach einer Mieterhöhung im Raum – angesichts steigender Kosten müssen auch Vermieter versuchen, die Vermietung wirtschaftlich rentabel zu halten und die Inflation auszugleichen. Auch nach Sanierungen oder Modernisierungen kann eine Erhöhung angezeigt sein. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zeigt, welche Möglichkeiten Vermieter haben, um die Miete zu erhöhen, und wo die Grenzen liegen.
Die erste Entscheidung über die Anpassung der Miethöhe können Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags treffen. Es kann sinnvoll sein, eine sogenannte Index- oder Staffelmiete zu vereinbaren.
Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete in bestimmten Intervallen um einen vorher festgelegten Betrag. Bei der Indexmiete orientiert sich die Erhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der die durchschnittlichen Kosten des Wohnens widerspiegelt. Allerdings ist zu bedenken, dass bei Staffel- oder Indexmieten weitere Erhöhungen weitgehend ausgeschlossen sind – das ist dann beispielsweise nur bei Sanierungen möglich, zu denen Vermieter gesetzlich verpflichtet sind.
Bei Neuvermietung Mietpreisbremse prüfen
Bei der Neuvermietung einer Wohnung kann die Miete grundsätzlich nach oben angepasst werden. Vermieter müssen aber die Mietpreisbremse beachten, die ggf. in der Kommune gilt. Dann darf die Miete bei einer Neuvermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Neubauten (nach dem 1.10.2014 erstmal genutzt und vermietet), nach umfassenden Modernisierungen, die einem Neubau gleichkommen, oder wenn die vorherige Miete schon höher war.
Einvernehmliche Vereinbarungen
Vermieter können den Mieter um Zustimmung zu einer Mieterhöhung bitten. Wird diese erteilt, dann liegt eine einvernehmliche Vereinbarung vor. Manchmal kann eine solche Vereinbarung auch durch schlüssiges Verhalten entstehen. Zahlt der Mieter dreimal eine höhere Miete, dann dürfen Vermieter davon ausgehen, dass er die neue Miethöhe akzeptiert. Allerdings sollten Vermieter sich in jedem Fall zur Sicherheit eine kurze schriftliche Bestätigung darüber geben lassen.
Gibt es keine einvernehmliche Lösung, gibt es einige Möglichkeiten für Vermieter, einseitig die Erhöhung der Miete durchzusetzen:
Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Vermieter können die Zustimmung der Mietenden verlangen, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll – vorausgesetzt, die Miete ist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung erstmals wirken soll, seit 15 Monaten unverändert. Als ortsüblich gilt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters in den letzten sechs Jahren durchschnittlich vereinbart wurde. Ermittelt wird die Vergleichsmiete in der Regel mithilfe des Mietspiegels der Kommune - ab 50.000 Einwohnern müssen Kommunen einen solchen bereitstellen. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, muss das Mieterhöhungsverlangen mit Daten aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen begründet werden. Dieses Vorgehen ist sehr komplex und es gibt dabei viele Details und Fallstricke zu beachten.
Für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB) steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze allerdings auf 15 Prozent beschränkt sein – das können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen.
Das Mieterhöhungsverlangen können Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Sie müssen es dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Erhöhung in Textform mitteilen und begründen – ansonsten ist es unwirksam.
Wichtig ist, dass Vermieter auch dann, wenn die Mieterhöhung begründet ist, nicht einseitig die Erhöhung verlangen können – sie können in diesem Fall nur die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, also eine Vertragsanpassung. Weigert sich der Mieter, der Erhöhung zuzustimmen, muss sie binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung verklagt werden. Verpassen Vermieter diese Ausschlussfrist, müssen sie mit dem Verlangen von vorne beginnen und verlieren Zeit und Geld.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen danach die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Das gilt unter anderem für energetische Modernisierungen, bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden – wie beispielsweise die Wärmedämmung der Fassade, der Einbau eines Fahrstuhls sowie die Einrichtung eines Kinderspielplatzes auf der Grünfläche der Außenanlage. Erhaltungsmaßnahmen sind davon nicht erfasst.
Vermieter dürfen dann acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich dauerhaft auf die Mietenden umlegen. Allerdings gilt auch hierfür eine Kappungsgrenze: Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die Miete um maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen – vorausgesetzt, die Ausgangsmiete lag über sieben Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung hingegen nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter steigen.
Mieterhöhung wegen Heizungstauschs
Es gibt zudem die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen der Umsetzung von Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich auch „Heizungsgesetz genannt“, geltend zu machen – damit können 10 Prozent der Kosten des Heizungstauschs auf den Mieter umgelegt werden (§ 559e BGB). Voraussetzung ist, dass die Vorgabe von 65%-Erneuerbare-Energien nach dem GEG erfüllt werden und staatliche Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen werden.
Wichtig: Es dürfen nur die Kosten für den Austausch der Heizungsanlage berücksichtigt werden – keine zusätzlichen Kosten wie etwa neue Leitungen, Planungskosten etc. Die Fördergelder müssen zudem von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die verbleibenden Kosten müssen pauschal um 15 Prozent für ersparte Instandhaltungskosten gekürzt werden. Es gilt dabei eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Quelle: Wohnen im Eigentum (WiE)
Redaktion (allg.)
