Eine Frau in München hatte sich so verhalten. Sie sollte 1.300 Euro für eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bezahlen, 200 Euro mehr als die Vormieter. Die gesetzlich zulässige Grenze wären aber 1.001 Euro gewesen. Das Amtsgericht stellte fest, dass die Frau nicht verpflichtet gewesen sei, schon vorher auf die Gesetzwidrigkeit der geforderten Miete gemäß der Mietpreisbremse hinzuweisen.
Ein Bundesland, das bei seinen Verordnungen zur Mietpreisbremse rechtliche Fehler beging, die zu verspäteter Geltung der Verordnung führten, muss gegenüber Mietern nicht für die deswegen entgangenen Ansprüche haften. Wenn der Gesetzgeber Rechtsvorschriften erlasse, dann nehme er Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, aber nicht gegenüber Einzelpersonen.
Mieter haben einen Anspruch darauf, vom Eigentümer schriftliche Belege über die Höhe der Vormiete zu erhalten. Das entschied das Landgericht Berlin am Beispiel eines konkreten Falles. Es reiche nicht nur aus, die bloße Summe zu übermitteln, sondern auf Antrag des Mieters müsse auch das entsprechende Dokument wie Verträge und Erhöhungsverlangen in kopierter Form übermittelt werden – selbstverständlich nach Schwärzung personenbezogener Daten. Hier waren 1.300 Euro im Monat verlangt worden, obwohl nur ein Anspruch auf 806 Euro bestand.
Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Sanierung erstmals wieder vermietet, dann gilt die Mietpreisbremse nicht. So hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 18 C 188/18) entschieden. Ausschlaggebend war in dem Zivilprozess die Frage gewesen, was denn unter einer umfassenden Modernisierung zu verstehen sei. Das Gericht ging in der Urteilsbegründung ausführlich darauf ein. Die einprägsame Faustformel lautet: wenn mehr als ein Drittel der fiktiven Neubaukosten investiert wurden. Auch das Landgericht Berlin befasste sich am Beispiel eines konkreten Falles mit diesem Problem und legte Wert darauf, dass man nicht nur das quantitative Element betrachten dürfe. Die Wohnung müsse in mehreren wesentlichen Bereichen verbessert worden sein und letztlich dem Gesamteindruck nach mit einem Neubau gleichzustellen sein.
Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das hat auf die Beschwerde einer berliner Vermieterin hin das Bundesverfassungsgericht entschieden. Die Betroffene war zuvor zu Rückzahlungen an ihre Mieter verurteilt worden und hatte sich damit nicht abfinden wollen. Die höchsten Richter stellten jedoch fest: „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“.
Gelegentlich kommt es vor, dass gleichzeitig mit dem Mietvertrag ein Nachtrag über Modernisierung nebst Mieterhöhung vereinbart wird. Doch solch eine juristische Konstruktion rechtfertigt keine Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Zahlungen. Das Landgericht Berlin akzeptierte in diesem Zusammenhang auch die Argumentation des Eigentümers nicht, es habe sich schließlich um eine freie Vereinbarung gehandelt.
Literaturhinweise
Quelle für alle Urteile: LBS Infodienst Recht & Steuern
Redaktion (allg.)
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