Geliefert hat die Bundesregierung bislang die Mietpreisbremse

„Bislang keine Signale, die die Investitionsbereitschaft erhöhen könnten“, kritisiert IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Er vermisst einen echten Kurswechsel für mehr Investitionen in den Wohnungsbau und mehr Marktorientierung. Ähnlich wie die übrigen Interessenvertreter der Bau- und Immobilienwirtschaft kritisiert Wohltorf, dass die schwarz-rote Bundesregierung gleich zu Beginn ihrer Amtszeit mit schärferen mietrechtlichen Regulierungen das Vertrauen von bauwilligen Investoren erschüttere. Anlass der Kritik ist vor allem die schnelle Einigung auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um vier weitere Jahre, die politische Diskussion um eine Ausweitung der Bremse auf Neubauten sowie Verschärfungen für die Indexmiete, für die Vermietung von möblierten Wohnungen und schließlich das Umwandlungsverbot (§ 250 Baugesetzbuch). Dirk Wohltorf: „Der Markt braucht Planungssicherheit und das klare Signal: private Investitionen sind willkommen.“

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) fordert die Bundesregierung dringend zu entsprechenden Maßnahmen auf, um die Realisierung bereits genehmigter Wohnbauprojekte nicht länger zu gefährden. Konkret geht es um die Wiederaufnahme der Förderung nach dem KfW-Effizienzhaus-55-Standard (EH55). Viele Bauwillige verfügten über eine gültige KfW-Förderzusage, konnten jedoch aufgrund der veränderten Marktbedingungen nicht begonnen oder abgeschlossen werden. Andere Projekte wurden nach den Anforderungen des KfW-55-Standards genehmigt, konnten aber durch den Förderstopp 2022 keinen Antrag mehr stellen. Zur Aktivierung des Bauüberhangs sollte die Förderfähigkeit des EH55-Standards befristet wiederhergestellt werden, wie es auch im Koalitionsvertrag angekündigt wurde. Nach einer Schätzung des Hauptverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW) könnten so bis zu 51.000 Wohneinheiten realisiert werden.

Förderprogramme: Überarbeitung kommt zu spät

Die dringend notwendige Reform der Förderprogramme für den Wohnungsbau sei laut Bundesbauministerium erst für Anfang 2027 vorgesehen, will die BID erfahren haben. Das sei deutlich zu spät. Ein Vorziehen auf das kommende Jahr wäre ein wichtiges Signal an die Branche und könnte Investitionen frühzeitig mobilisieren. Im Koalitionsvertrag kündigen CDU/CSU und SPD an, die Förderprogramme der KfW zu zwei zentralen Programmen zusammenzuführen und zu vereinfachen: ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung. Nach dem Eindruck der BID seien die im Koalitionsvertrag aufgeführten eigenkaptalersetzenden Maßnahmen und staatliche Bürgschaften für Hypotheken noch nicht entscheidend vorangebracht worden.

Die Koalitionäre sprechen von einem „Investitionsfonds für den Neubau“: Zur Vergabe von Eigen- und Fremdkapital soll im Zusammenspiel von öffentlichen Garantien (zum Beispiel der KfW) und privatem Kapital ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau aufgelegt und auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften durch eigenkapitalentlastende Maßnahmen unterstützt werden. Günstige Finanzierungskonditionen des Bundes, etwa durch die Übernahme von Garantien, sollen die Wohnungswirtschaft in die Lage versetzen, in angespannten Mietmärkten in großer Zahl neue Wohnungen zu bauen.

Der lange Weg zur Entbürokratisierung

Bau-Turbo: Einhellig loben die Interessenverbände der Immobilienwirtschaft die vor der Sommerpause ins Parlament eingebrachte Novelle des Baugesetzbuches, den sogenannten Bau-Turbo, insbesondere den § 246e BauGB. Dieser bringe wichtige Ansätze zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, zugleich würden aber neue Hemmnisse wie die Zustimmungspflicht der Gemeinden und die zeitliche Befristung bis 2030 geschaffen. „Die Umsetzung des Bau-Turbos – der erst ab Oktober starten kann – hängt mit den neuen Zustimmungspflichten vom Gestaltungswillen der Kommunen ab. So erreichen wir auf alle Fälle kein höheres Tempo beim Wohnungsbau“, so die derzeitige BID-Vorsitzende Iris Schöberl weiter. Die Verbändeanhörung am 10. September biete Gelegenheit zur Nachschärfung.

Gebäudetyp E: Auch die Einführung eines Gebäudetyps E findet in der Branche breite Zustimmung, allerdings müsse das Bundesbauministerium gemeinsam mit dem Justizministerium Rechtssicherheit schaffen, damit Bauherren auf nicht sicherheitsrelevante Standards verzichten können. Ohne diese Klarheit bleibe der Fortschritt blockiert und das Potenzial des Gebäudetyps E ungenutzt. Dazu müssten die Besonderheiten dieses Gebäudetyps auch im Baurecht und Mietrecht rechtsicher vereinbart werden.

Vergaberecht: Die im Koalitionsvertrag angekündigte grundlegende Reform des Vergaberechts bleibe bislang aus, urteilt die BID-Vorsitzende Iris Schöberl. Das kürzlich im Kabinett beschlossene Vergabebeschleunigungsgesetz sollte öffentliche Bauprojekte vereinfachen – stattdessen bringe es neue Hürden. Die Abweichung von der Fach- und Teillosvergabe sei an hohe Anforderungen und umfangreiche Dokumentationspflichten geknüpft. Die BID fordert die Möglichkeit von Gesamtvergaben, wenn sie wirtschaftlich, technisch oder zeitlich sinnvoll sind. Nur so könnten innovative Bauverfahren wie serielles und systemisches Bauen ihr Potenzial entfalten. Mit der gleichen Begründung hatte zuvor schon GdW-Präsident Axel Gedaschko die vorgelegte Novelle des Vergaberechts als „neues Bürokratiemonster“ kritisiert. Das neue Gesetz ignoriere den Bedarf an Gesamtvergaben, sagte Gedaschko, und behindere damit nachweislich funktionierende Verfahren. So werde kein einziges Wohnungsbauprojekt schneller realisiert.