Für das Prinzip Hoffnung reicht`s

Beim Vergleich des Entwurfs der 16-köpfigen Expertenkommission und dem endgültigen Text fällt auf: Zwischen den zukünftigen Koalitionären gab es wenig Dissens über den Weg zu mehr Wohnungsbau und den Schutz von Mieterrechten. Im Entwurf hatte die SPD eine Verschärfung der Kappungsgrenzen vorgeschlagen; in angespannten Wohnungsmärkten sollte demnach eine maximale Mieterhöhung von sechs Prozent in drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt sein; in allen anderen Regionen statt bislang 20 nur 15 Prozent. Die Position der Verhandler von CDU/CSU lautete: „Eine Verschärfung der Kappungsgrenze wird abgelehnt.“ Der Koalitionsvertrag verliert zur Kappungsgrenze nun kein Wort.

Einvernehmlich heißt es am Anfang des Kapitels „Bauen und Wohnen“: „Wir kurbeln den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive an. Zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wird der soziale Wohnungsbau als wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung ausgebaut.“ Wie sehen die Maßnahmen im Einzelnen aus?

Finanzielle und steuerliche Förderung des Wohnungsbaus

Zur Wohneigentumsbildung, zur Neubauförderung und zur Sanierung der Bestände sollen „steuerliche Maßnahmen verbessert, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme von staatlichen Hypotheken geprüft werden“.

Zwei zentrale KfW-Förderprogramme: Die Förderprogramme der KfW sollen zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt und vereinfacht werden: ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung. Damit will die neue Koalition Anreize setzen für „einfaches, klimafreundliches und kostenreduziertes Bauen“.

Investitionsfonds für den Neubau: Zur Vergabe von Eigen- und Fremdkapital soll im Zusammenspiel von öffentlichen Garantien (zum Beispiel der KfW) und privatem Kapital ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau aufgelegt und auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften durch eigenkapitalentlastende Maßnahmen unterstützt werden.

Neubau unter 15 Euro: Günstige Finanzierungskonditionen des Bundes, etwa durch die Übernahme von Garantien, sollen die Wohnungswirtschaft in die Lage versetzen, in angespannten Mietmärkten in großer Zahl neue Wohnungen für eine Kostenmiete von unter 15 Euro pro Quadratmeter zu bauen.

Sozialer Wohnungsbau: Die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sollen schrittweise „deutlich erhöht“ werden; konkrete Fördersummen nennt der Koalitionsvertrag nicht.

Steuerentlastung: Damit das Vermieten wieder attraktiv wird, sollen Vermieter, die günstigen Wohnraum anbieten, steuerlich belohnt werden. Zur konkreten Ausgestaltung der Vergünstigung sagt der Vertrag noch nichts.

Modernisierungsumlage: Die Modernisierungsumlage soll so geändert werden, dass sie zu Investitionen in den Bestand anreizt und zugleich die Bezahlbarkeit der Mieten besser sichert als bislang. Wie das konkret aussehen kann, steht nicht im Koalitionsvertrag.

Erleichterung des Wohnungsbaus durch weniger Bürokratie

Novelle des Baugesetzbuches: Die neue Koalition will das Baugesetzbuch in zwei Schritten novellieren. Die zukünftigen Regierungsparteien versprechen: „In den ersten 100 Tagen werden wir einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbau-Turbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorlegen sowie Lärmschutzfestsetzungen erleichtern.“

Vereinbarkeit von Wohnen und Gewerbe: Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), das Bauplanungsrecht und die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) werden weiterentwickelt, um Nutzungskonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft zu lösen.

Gebäudetyp E: Der Gebäudetyp E soll zivilrechtlich abgesichert werden, und das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik soll zukünftig keinen Mangel mehr darstellen.

Milieuschutzgebiete: In diesen Gebieten sollen Vorhaben zur Herstellung von Barrierearmut und energetische Sanierung „sozialverträglich“ erleichtert werden. Aber die Vorschriften über den Umwandlungsschutz (§ 250 Baugesetzbuch) und die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden um fünf Jahre verlängert.

Rechtlicher Schutz von Mietern

Die neuen Koalitionäre stellen zunächst fest: „Mieter müssen wirksam vor Überforderung durch immer höhere Mieten geschützt werden.“

Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse wird für vier Jahre verlängert. Eine Expertengruppe soll eine Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz vornehmen und ein Bußgeld bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereiten.

Indexmiete: In angespannte Märkten sollen die Indexmiete für Wohnräume, die Vermietung von möblierten Wohnungen und die Kurzzeitvermietung stärker reguliert werden.

Klimaschutz und Heizungsgesetz

CDU/CSU und SPD stellen zunächst kategorisch fest: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen.“ Ein neues Gebäudeenergiegesetz wolle man technologieoffener, flexibler und einfacher gestalten. Und: „Die Sanierungs- und Heizungsförderung werden wir fortsetzen“. Ein grundsätzlicher Wandel zum bisherigen Ansatz, die Gebäudedämmung maximal zu fördern, deutet sich in folgendem Satz an: „Die erreichbare CO₂-Vermeidung soll zur zentralen Steuerungsgröße werden.“ Im Kapitel „Klima und Energie“ heißt es, man werde die CO₂-Steuer an Bürger und Unternehmen zurückgeben und unbürokratische und sozial gestaffelte Entlastungen und Förderungen beim Wohnen und der Mobilität schaffen. Ein sogenanntes Klimageld zur Entlastung der Haushalte stand schon im Vertrag der zerbrochenen Ampelkoalition, wurde jedoch nicht auf den Weg gebracht.