„Das größte Problem sind die weiterhin offenen Details“

Herr Gerlach, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist nun unter Dach und Fach. Viel Lob hat es nicht bekommen. Dafür allerhand Grundsatzkritik. Aus Ihrer Sicht zurecht?

Das muss man differenziert betrachten. Mit das größte Problem sind die weiterhin offenen Details. Dringend notwendige Planungssicherheit bleibt dadurch auf der Strecke. Dabei ist gerade das eine Voraussetzung dafür, dass sich der Markt auf die nächsten Jahre vorbereiten kann.Und das gilt nicht nur für Investoren und Projektentwickler. Auch Käufer und Mieter wollen verbindlich planen und wirtschaftlich kein Wagnis eingehen. Die inhaltliche Kritik ist aus meiner Sicht teils berechtigt. Allerdings nicht, weil der Grundgedanke falsch wäre. Es sind die fehlenden Details und damit einhergehende Unsicherheiten, die noch geklärt werden müssen. Denn der Gebäudesektor muss modernisiert werden. Das wäre einer der größten Hebel für Klimaschutz, Energieeffizienz und langfristige Werthaltigkeit von Immobilien. Im Gesetz enthaltene Komponenten wie Technologieoffenheit und die Förderung von Wärmepumpen stützen diesen Anspruch immerhin etwas.

Welche Elemente aus dem Gesetz zeigen die größte Wirkung für den Markt?

Die größte Wirkung dürfte die Abkehr von starren Vorgaben für das Einbauen von Heizungen haben. Für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren ist das ein großes Thema. Warum? Weil jedes Gebäude anders ist und man nicht mit einer One-Fits-All-Lösung um die Ecke kommen kann. Technologieoffenheit trägt so zur einfacheren Umsetzung von leichteren Investitionsentscheidungen bei. Dass Mieter vor überhöhten Nebenkosten geschützt werden, sehe ich als Beleg dafür, dass auch an diese Interessensgruppe gedacht wurde. Stehen und fallen wird der komplette Forderungskatalog aus dem Bundeskabinett allerdings nur mit einem gründlichen Monitoring der Maßnahmen: Wer soll beraten, prüfen, dokumentieren und finanzieren? Genau an diesen Punkten wird sich entscheiden, ob ein Gesetz Wirkung entfaltet oder nur neue Bürokratie schafft.

Wer profitiert durch das GModG?

Profitieren können zunächst Eigentümer, die bislang wegen unklarer oder sehr starrer Vorgaben Investitionen zurückgestellt haben. Wenn das Gesetz tatsächlich mehr Planungssicherheit schafft, kann das Modernisierungen wieder anschieben. Auch Projektentwickler und Bestandshalter profitieren, wenn sie energetische Konzepte flexibler anpassen können. Weitere Gewinner können zum Beispiel spezialisierte Dienstleister sein: Energieberater, technische Planer, Facility-Management-Unternehmen, Messdienstleister und Verwaltungen mit hoher fachlicher Kompetenz. Denn die Anforderungen werden nicht verschwinden, sondern sich stärker in Richtung Steuerung, Nachweisführung und Betrieb verlagern.

Und wer zieht den Kürzeren?

Schwieriger wird es für Eigentümer mit wenig Kapital, kleinen Eigentümergemeinschaften und Beständen mit hohem Sanierungsstau. Dort können neue Anforderungen schnell zur finanziellen Mehrbelastung werden. Selbst wenn sie technisch sinnvoll sind. Gerade private Bestandshalter brauchen einfache Regeln, verlässliche Förderkulissen und realistische Übergangsfristen. Den Kürzeren ziehen außerdem jene Marktteilnehmer, die nicht langfristig denken. Immobilien, die energetisch nicht weiterentwickelt werden, verlieren dauerhaft an Attraktivität. Bei Mietern, Käufern, Banken und institutionellen Investoren. Das Gesetz ist also nicht nur Regulierung, sondern auch ein Signal: Der Markt wird energetische Qualität stärker einpreisen.

Auf die Hausverwaltungen kommt mit dem Gesetz einiges an Aufwand zu. Wie reagiert man auf dieser Ebene kurz-, mittel- und langfristig?

Kurzfristig müssen Verwaltungen vor allem Transparenz schaffen. Welche Gebäude sind betroffen? Welche Heizsysteme sind verbaut? Welche Fristen gelten? Welche Daten fehlen? Ohne saubere Bestandsaufnahme lässt sich keine seriöse Modernisierungsstrategie entwickeln. Mittelfristig wird es darum gehen, Prozesse zu standardisieren. Verwaltungen brauchen digitale Gebäudedaten, klare Entscheidungsgrundlagen für Eigentümer, belastbare Dienstleister-Netzwerke und ein besseres Verständnis für Förder- und Finanzierungsfragen. Die klassische Verwaltung, die nur abrechnet und Beschlüsse vorbereitet, wird diesem Anspruch kaum noch gerecht. Persönlich gehe ich davon aus, dass ein Verschlafen des GModGs für Verwaltungen erhebliche wirtschaftliche und wettbewerbliche Nachteile mit sich bringen kann. Und: Langfristig muss Verwaltung zwingend strategischer werden. Sie wird stärker zum Asset- und Transformationsmanager. Insbesondere bei Wohnungseigentümergemeinschaften braucht es jemanden, der technische Notwendigkeiten, wirtschaftliche Tragfähigkeit und rechtliche Anforderungen zusammenführt. Wer das professionell leisten kann, wird am Markt deutlich an Bedeutung gewinnen.

Was hören Sie aus Ihrem unternehmerischen Umfeld in Projektentwicklung und Investment zur Maßnahme?

Die Reaktionen sind gemischt. Viele begrüßen, dass die Politik stärker auf Machbarkeit und Technologieoffenheit setzt. Das nimmt Druck aus einer Debatte, die in den vergangenen Jahren sehr emotional geführt wurde. Für Investoren ist wichtig, dass Entscheidungen wieder kalkulierbarer werden. Gleichzeitig bleibt Skepsis. Denn wenn das Gesetz neue Nachweispflichten, unklare Zuständigkeiten oder zusätzliche Kosten auslöst, ohne Investitionen wirklich zu erleichtern, bleibt der Effekt limitiert. In der Projektentwicklung beispielsweise wird sehr genau gerechnet. Baukosten, Finanzierungskosten, energetische Anforderungen und Vermarktung müssen zusammenpassen. Bei Investments gilt dasselbe: Kapital fließt dorthin, wo Regulierung verlässlich, Rendite kalkulierbar und Risiken beherrschbar sind. Das GModG kann helfen. Aber nur, wenn es nicht zu einem weiteren Treiber von Komplexität wird.

Kommen wir mit dem GModG unseren Klimazielen schneller oder langsamer näher?

Das hängt davon ab, ob das Gesetz in der Praxis auch flächendeckend umgesetzt wird. Klimaziele erreicht man im Gebäudesektor nicht durch Symbolpolitik, sondern durch tatsächliche Umsetzung. Wenn Eigentümer wieder investieren, weil sie mehr Wahlfreiheit und Planungssicherheit haben, kann das GModG folglich den Klimaschutz beschleunigen. Wenn die neuen Regeln aber zu kompliziert werden, Förderungen unsicher bleiben oder die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist, passiert das Gegenteil: Dann werden Maßnahmen verschoben, Projekte verzögert und Potenziale nicht gehoben. Daher müssen wir in den nächsten Monaten genau hinschauen was passiert und was nicht.

Die Fragen stellte Christian Veh.