Wohnungseigentumsrecht: Beschlusskompetenzen der Gemeinschaft

BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24 (Leitsätze des Gerichts)

Problemstellung

Gem. § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Dies umfasst auch die ordnungsgemäße Erhaltung von Gemeinschaftseigentum, worüber gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG erforderlichenfalls zu beschließen ist.

Umstritten ist bislang, ob eine GdWE ihre Beschlusskompetenz für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verliert, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht (Erhaltung) für bestimmte gemeinschaftliche Bauteile auf die jeweiligen Wohnungseigentümer überträgt. Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung verliert die Gemeinschaft mit der Übertragung der Erhaltungspflicht ihre Befugnis, über entsprechende Sanierungsmaßnahmen zu entscheiden. Danach müssen die betroffenen Wohnungseigentümer eigenständig über die Durchführung der Arbeiten befinden und diese veranlassen. Demgegenüber steht die Auffassung, dass die Gemeinschaft trotz der Aufgabenübertragung weiterhin für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich bleibt und deshalb eine eigene Entscheidungs- und Handlungskompetenz behält. Diese Fragestellung hat der Bundesgerichtshof nunmehr bindend entschieden.

Entscheidung

Der Kläger ist Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage und Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In der Teilungserklärung sind Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden), von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. In der Wohnanlage sind einige Balkone aufgrund der Ablösung von Betonteilen sanierungsbedürftig. Um den Sanierungsbedarf zu klären, beauftragte die Gemeinschaft einen Sachverständigen. Dieser entwickelte drei unterschiedliche Sanierungsvarianten (Varianten A, B und C), über deren Durchführung in der Eigentümerversammlung vom 02.07.2022 beschlossen werden sollte. Keine der Varianten fand eine Beschlussmehrheit. Gegen diese Negativbeschlüsse erhob der Kläger Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage dahingehend, dass die Gemeinschaft die Durchführung der empfohlenen Variante A durchzuführen habe.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab.

Nach Auffassung des Landgerichts stünde der Gemeinschaft aufgrund der Kostentragungsregelung in der Teilungserklärung keine Beschlusskompetenz mehr zu, über das „Ob“ und das „Wie“ von Sanierungsmaßnahmen zu entscheiden. Da die Erhaltungs- und Kostenlast auf die jeweiligen Balkoneigentümer übertragen worden sei, müsse jeder Eigentümer selbst für seinen Balkon sorgen.

Der BGH hob die die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er stellte fest, dass die Gemeinschaft trotz Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer weiterhin beschlusskompetent bleibt und bei einem erheblichen, mehrere Balkone betreffenden Sanierungsbedarf sogar selbst tätig werden muss.

Richtig sei zwar, dass von der gesetzlichen Aufgabenverteilung in Bezug auf Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Vereinbarung in der Teilungserklärung abgewichen werden kann. Anerkannt sei hierzu auch, dass einem Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung seines Balkons zugewiesen werden können und diese Kostenzuweisung bei fehlender Einschränkung dann auch die Sanierung von den Bestandteilen des zwingenden Gemeinschaftseigentums umfasse.

Entgegen einer von der Literatur und Rechtsprechung hierzu vertretenen Auffassung, verliert die GdWE bei einer Übertragung der Kosten- und Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer aber nicht die Kompetenz, über notwendige Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden. Die nach §§ 18, 19 WEG bestehende Verpflichtung der GdWE, notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durchzuführen, könne zwar auf einzelne Eigentümer delegiert, aber nicht vollständig verlagert werden. Die Kompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen ist und bleibt unverzichtbares Mitverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit und gehört zum zwingenden Kernbereich des Wohnungseigentums. Die Erhaltungsverpflichtung bleibt originäre Aufgabe der GdWE, so dass die GdWE trotz einer Delegation von Pflichten auf einzelne Eigentümer ihre Kompetenz behält, selbst tätig zu werden. Mit der Delegation der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer wird nur eine Pflicht, aber nicht das Recht zur alleinigen Sanierung unter Ausschluss der GdWE begründet. Diese Betrachtungsweise rechtfertige sich zudem daraus, dass die GdWE auch bei der Delegation von Erhaltungspflichten weiterhin die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum nach außen zu erfüllen habe, um Gefahren für sonstige Wohnungseigentümer und Dritte abzuwenden. Demgemäß muss der GdWE eine eigene Entscheidungskompetenz über durchzuführende Erhaltungsmaßnahmen immer vorbehalten bleiben, um derartigen Gefahren hinreichend entgegnen zu können.

Übt die Gemeinschaft ihre originäre Entscheidungskompetenz aus, endet hiermit zugleich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Eigentümers. Die vereinbarte Kostenlast des einzelnen Wohnungseigentümers bleibt allerdings, so die eindeutige Klarstellung des BGH, auch in diesem Fall fortbestehend.

Aus dieser originären Entscheidungskompetenz der GdWE erwächst bei dringendem Sanierungsbedarf zugleich ein Anspruch des einzelnen Eigentümers, hier des Klägers, auf Herbeiführung eines entsprechenden Durchführungsbeschlusses.

Dieser Durchführungsbeschluss kann im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage durch richterliche Entscheidung herbeigeführt werden. Bei der Ausgestaltung der Beschlussfassung steht dem entscheidenden Gericht dann ein eigenes Ermessen zu, wobei die Entscheidung auch hinter dem Klageantrag zurückbleiben kann. So kann zwar dem Antrag des Klägers auf Durchführung einer konkreten Sanierungsvariante, hier Variante A, mangels dem verbleibenden Ausgestaltungsermessen der Gemeinschaft nicht entsprochen werden. Ausurteilungsfähig sei aber ein Grundlagenbeschluss, wonach die GdWE die Balkone der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich zu erneuern hat.

Konsequenzen

Der BGH beschreibt die Kompetenz der Gemeinschaft zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums als unverzichtbares Mitverwaltungsrecht. Eine Vereinbarung, die diese Zuständigkeit vollständig ausschließen würde, wäre demnach unwirksam.

Mit der vorliegenden Entscheidung stellt der BGH ferner klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht dadurch verliert, dass die Teilungserklärung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht (Erhaltung) auf einzelne Wohnungseigentümer überträgt. Künftig können Wohnungseigentümergemeinschaften daher über die Sanierung solcher Gebäudeteile auch dann beschließen, wenn einzelne Eigentümer die Erhaltungslast hierfür tragen. Die Gemeinschaft muss nicht mehr darauf verwiesen werden, jeden einzelnen Eigentümer zur Durchführung von Maßnahmen anzuhalten, notfalls hierauf zu verklagen. Dadurch werden dringend erforderliche Instandsetzungen erleichtert und Verzögerungen vermieden.

Auch können einzelne Wohnungseigentümer zukünftig leichter durchsetzen, dass die Gemeinschaft notwendige Erhaltungsmaßnahmen ergreift. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG bleibt nämlich auch dann bestehen, wenn in der Teilungserklärung die Erhaltungspflicht einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen wurde und diese Eigentümer entsprechende Maßnahmen verweigern.

Besonders beachtlich ist die Klarstellung des BGH, dass die Entscheidungskompetenz der Gemeinschaft und die Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers voneinander zu unterscheiden sind. Wird die Gemeinschaft tätig, bedeutet dies nicht, dass die Kosten nunmehr von allen Eigentümern getragen werden müssten. Die vereinbarte Kostenlast der jeweils betroffenen Eigentümer bleibt trotz einer Entscheidung der Gemeinschaft fortbestehen.

Praxistipp

Der Entscheidung des BGH stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums von Wohnlagen. So können notwendige Sanierungen auch bei bestehender Kostenlast einzelner Wohnungseigentümer mit einer bestehenden Beschlusskompetenz mehrheitlich beschlossen werden. Eine Blockade derartiger Maßnahmen durch einzelne kostenpflichtige Wohnungseigentümer wird nicht mehr möglich sein. Andere, noch zu klärende Frage bleibt, welche Grenzen die Gemeinschaft bei der Auswahl von Kostenangeboten zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum zu beachten hat, wenn diese Kosten nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zur Last gehen. Hier sollte die Gemeinschaft darauf achten, dass die Grenzen üblicher Preisbemessungen nicht überschritten werden. (GK)