Baulärm: Unkenntnis des Mieters vom Mangel

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Bild: Andrey Popov/stock.adobe.com
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Auch bei einem Grundstück in zentraler Lage begründen Lärmimmissionen Minderungsrechte.

LG Berlin, Urteil vom 09. 01. 2020 – 67 S 230/19

Problemstellung

Grundsätzlich stellen Lärmimmissionen, die von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück ausgehen, einen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen. Genauer gesagt, die Minderung tritt von Gesetzes wegen automatisch ein. Die Minderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt oder ihm der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Das Urteil des Landgerichts beschäftigt sich mit der Frage, ob dem Mieter einer Wohnung in zentraler Lage in einer Großstadt der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit gemacht werden kann, wenn später auf dem Nachbargrundstück gebaut wird.

Die Entscheidung

Die Kläger mieteten von der Beklagten in der Nähe des Potsdamer Platzes in Berlin eine Wohnung. Das daneben liegende größere Grundstück war zu diesem Zeitpunkt nicht bebaut. Im Sommer 2018 begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Es wurden 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäuser und zwei Gewerbeeinheiten errichtet. Wegen der damit verbundenen Lärmbelästigungen verlangten die Kläger von den Beklagten die Rückzahlung von 15 Prozent der während der Baumaßnahmen überzahlten Miete zurück. Die Beklagte argumentierte, angesichts der Lage des unbebauten Grundstückes und der allgemeinen Bautätigkeit in der Mitte Berlins hätten die Mieter die Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen vorhersehen können bzw. sei es grob fahrlässig, nicht von einem solchen Mangel auszugehen. Eine Mietminderung sei deshalb nicht gerechtfertigt.

Das Landgericht gab den Klägern im Ergebnis Recht. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH stellen erhebliche Lärmimmissionen einen Mangel der Mietsache dar. Das gilt unabhängig davon, ob dieser Baulärm vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgeht.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Mietvertragsparteien entweder ausdrücklich oder doch zumindest stillschweigend eine andere Sollbeschaffenheit vereinbart haben („Mietsache ist Baulärm vom Nachbargrundstück ausgesetzt.“). Eine solche stillschweigende Vereinbarung einer abweichenden Sollbeschaffenheit kann nach der Rechtsprechung des BGB auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung resultieren. Die ergänzende Vertragsauslegung beantwortet die Frage, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die Entwicklung der Umstände vorausgesehen hätten. Aber auch das hilft hier der Beklagten nicht. Zwar kann man davon ausgehen, dass die Parteien vereinbart hätten, dass Lärmbelästigungen, die für einen bestimmten Zeitraum vom Nachbargrundstück ausgehen, nicht als ein Mangel der Mietsache gelten. Darauf hätten sich die Kläger als Mieter redlicherweise einlassen müssen, weil der Vermieter regelmäßig aus tatsächlichen oder wirtschaftlichen Gründen die Mängelfreiheit gar nicht sicherstellen kann. Redliche Vertragsparteien hätten allerdings auch vereinbart, dass die Mieter für den Zeitraum der Lärmbelästigung nur eine entsprechend herabgesetzte Miete schulden.

Der Rückforderungsanspruch der Kläger wäre allerdings nach § 536b BGB ausgeschlossen, wenn die Mieter den Mangel der Mietsache, also die anstehende Bebauung des Nachbargrundstückes, bei Abschluss des Mietvertrages gekannt hätten oder ihnen dieser Mangel aus grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre.

Unstreitig war zunächst zwischen den Parteien, dass die konkrete Bebauung des Nachbargrundstückes bei Abschluss des Mietvertrages beiden Parteien unbekannt war. Nach Ansicht des Gerichts haben die Kläger auch nicht grob fahrlässig gehandelt, wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrages keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfeldes gemacht haben. Auch wenn sich die Wohnung der Kläger in unmittelbarer Nähe zum Potsdamer Platz befindet, war eine spätere Bebauung des Nachbargrundstückes nicht zwingend. Zumindest dann, wenn das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, wäre auch eine nicht bauliche Nutzung des Grundstückes zum Beispiel als Grünanlage etc. möglich gewesen.

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Die Argumentation der Beklagten, die spätere Bebauung des Nachbargrundstückes habe sich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wendet sich im Ergebnis gegen die Beklagte. Wenn das tatsächlich so gewesen wäre, hätte sie die Mieter bei Vertragsschluss ohne Probleme darauf hinweisen können, um eine angemessene vertragliche Regelung erreichen zu können.

Konsequenzen

Die Rechtslage und die darauf aufbauende Rechtsprechung sind eindeutig. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist es der Vermieter, der dafür verantwortlich ist, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mangelfrei ist. Er ist darüber hinaus dafür verantwortlich, dass das Mietobjekt während der Laufzeit des Vertrages mangelfrei bleibt. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat oder aber sonst wie Einfluss auf diesen Mangel nehmen kann. Nur dann, wenn der Mieter den Mangel kannte oder ihm aus grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, sind Mängelgewährleistungsansprüche ausgeschlossen. Das ist konsequent, weil der Mieter sich dann bereits zu Beginn des Mietverhältnisses hätte „wehren“ können.

Praxistipp

Wie häufig liegt aus Sicht des Vermieters die Lösung dieser Problematik in einer vernünftigen und vorausplanenden Vertragsgestaltung. Die Vertragsbedingungen werden fast immer vom Vermieter gestellt. Es ist deswegen Sache des Vermieters, für den Fall eines sich negativ verändernden Umfeldes des Mietobjektes Vorsorge durch eine vertragliche Regelung zu treffen. Wie gerade der vorliegende Fall zeigt, hätte der Vermieter für den Fall einer Bebauung des Nachbargrundstückes eine angemessene Mietminderung vereinbaren können. Die Minderung der Miete hätte sich damit natürlich nicht vollständig vermeiden lassen, aber vielleicht hätte sich in Verhandlungen eine niedrigere Quote erreichen lassen. Zumindest aber wäre das Mietverhältnis langfristig kalkulierbar und dieser Rechtsstreit zu vermeiden gewesen. Wenn es, aus welchen Gründen auch immer, tatsächlich nicht zu einer negativen Veränderung des Umfelds kommt, schadet eine solche Regelung zumindest nicht. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Artikel Baulärm: Unkenntnis des Mieters vom Mangel
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