Diese Kosten sind nicht umlagefähig

1.    Instandhaltungskosten

Damit das Mehrfamilienhaus bewohnbar bleibt, sind Sie als Vermieter:in zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Diese Kosten müssen von Ihnen geschultert werden und sind nicht auf die Mieter:innen umlegbar.

Zu den Instandhaltungskosten zählen:

• ein neues Dach
• ein neuer Fassadenanstrich
• eine Fassadenreinigung (auch Entfernung von Graffiti)
• eine Badsanierung
• der Austausch von beschädigten Fenstern oder Türen
• eine einmalige oder sehr unregelmäßige Reinigung der Dachrinne

2. Reparaturkosten

Größere Reparaturen an der Immobilie zählen ebenfalls zum Aufgabenbereich der Vermieterin/ des Vermieters. Somit sind die Kosten auch nicht umlagefähig. Zu diesen Kosten gehören Schäden, die im normalen Betrieb bei der regelrechten Abnutzung des Gebäudes entstehen. Das sind z.B. Schönheitsreparaturen im Treppenhaus, Reparaturen einer defekten Heizung, Therme oder anderer Anlagen.

3.    Verwaltungskosten

Sie sind zwar Vermieter:in, möchten die Verwaltung der Mietwohnungen und die Kommunikation mit den Mieter:innen durch eine Verwaltung durchführen lassen. Die hierfür anfallenden Kosten können Sie nicht umlegen. Verwaltungs- oder Instandhaltungszahlungen sind im Gegensatz zu den Betriebskosten keine regelmäßig anfallenden Kosten. Eine gültige Definition findet sich in § 26 II der Berechnungsverordnung (BV).

(Die Gebühren für eine Hausverwaltung können Sie aber im Rahmen der Einkünfte aus der Vermietung in Ihrer Steuererklärung absetzen. Fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.)

Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon sind nicht umlagefähig.

Auch die Kosten für eine etwaige Sicherheitsfirma, die Ihre Immobilie überwacht (Wach- und Schließgesellschaft) dürfen nicht umgelegt werden.

4.    Einige Versicherungen

Diese Versicherungen müssen Sie als Vermieter:in selber bezahlen:

• Rechtsschutzversicherung
• Hausratversicherung
• Mietausfallversicherung
• Umweltschadenversicherung und
• Reparaturkostenversicherung

(umlagefähig sind folgende Versicherungen: Gebäudeversicherung gegen Wetterschäden, eine Glasversicherung oder die Haftpflichtversicherung)

5.    Anschaffung und Installation von Brand- und Rauchschutzgeräten

In vielen Regionen Deutschlands sind Brand- und Rauchschutzgeräte (Feuerlöscher und Rauchwarnmelder) verpflichtend. Die Kosten für die Anschaffung und Installation dieser Geräte sind nicht umlagefähig.  

(Dagegen sind die Wartungskosten für diese Geräte umlagefähig und sollten im Mietvertrag vorneweg unter „sonstige Betriebskosten“ auftauchen.)

Die Kosten für die Wartung von Klingelsprechanlagen sind nicht umlagefähig.

6.    Einmalige Reinigungskosten

Nicht umlagefähig sind die Kosten für eine Schädlingsbekämpfung, für eine einmalige Dachrinnenreinigung, für eine einmalige Fassadenreinigung.

Nur regelmäßig wiederkehrende Reinigungskosten können zum Teil auf die Mieter:innen umgelegt.

7.    Neuanschaffung von Gartengeräten und die Anlage eines Gartens

Das Anlegen eines Gartens sowie die Anschaffung von Gartengeräten sind Sache des Vermieters; die Kosten hierfür sind nicht umlagefähig. Die Kosten für die Pflege eines vorhandenen Gartens können Sie jedoch den Mieter:innen in Rechnung stellen.

… zu guter Letzt

Lassen Sie als Vermieter:in eine Wohnung leer stehen, sind die entstehenden Nebenkosten nicht auf die Mieter:innen umlegbar.

Einschlägige Urteile zu nicht-umlagefähigen Betriebskosten (Auswahl):

Die Kosten für die Entfernung von Graffiti fallen nicht unter die Kosten der Gebäudereinigung im Sinne der Betriebskostenverordnung. Das stellte das Landgericht Kassel (Urteil vom 14.07.2016; Az.: 1 S 352/15) fest. Anders sei der Fall nur gelagert, wenn die Entfernung der Graffiti­ mit einer gewissen Regelmäßigkeit erforderlich ist.

Die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für die neue Heizungsanlage ist nicht im Rahmen der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung auf die Mieter abwälzbar. AG Schöneberg, Urteil vom 21.2.08 – 109 C 257/07

(to be continued)