Verbotene Eigenmacht bei Türschlossaustausch einer Ferienwohnung

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung rausdrängt oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrages und/oder Mietschulden hat.

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.

(Amtl. Leitsätze)

Amtsgericht Lemgo, Urteil v. 20.11.2025 – 18 C 369/25 (Rechtskraft unbekannt)

Problemstellung

In der Verwalterpraxis kommen bei Wohnungsvermietungen Mietnomaden, störende oder nichtzahlende Mieter häufig vor. Dies kann neben wirtschaftlichen Ausfällen zu großem Verwaltungsaufwand, rechtlichen Stolpersteinen sowie teuren Räumungs- und Vollstreckungsverfahren führen.

Aber auch bei Kurzzeitvermietungen von Ferienwohnungen sind Streitigkeiten über das Ende des Mietverhältnisses denkbar. Dabei stellen sich wie bei der Wohnungsvermietung die gleichen Rechtsfragen, was der Vermieter zur Besitzwiedererlangung ohne Räumungstitel darf oder was verboten ist. Vorliegend wehrten sich die Mieter einer Ferienwohnung gegen den Austausch von Türschlössern und verlangten per Eilrechtsschutz die Wiedereinräumung des Besitzes zur Ferienwohnung.

Entscheidung

Die Kläger mieteten vom Beklagten eine Ferienwohnung in dem Zeitraum vom 3.11.- 8.11.2025 an. Bei Anmietung zahlten sie den vereinbarten Mietpreis in Höhe von 475 €.

Strittig war zwischen den Parteien, ob es über den 8.11.2025 hinaus zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses kam. Nach den Behauptungen der Kläger hätte sich die Mietzeit bis zum 3.12.2025 verlängert. Allerdings hätte der Beklagte sie am 14.11.2025 regelrecht und unfreiwillig aus der Wohnung geworfen.

Daher beantragten die Kläger beim Gericht, dass ihnen insbesondere sofort wieder Zutritt und Besitz an der Ferienwohnung verschafft sowie ein neues Schloss oder wahlweise das bisherige Schloss eingebaut und ihnen sämtliche dazu passenden Schlüssel ausgehändigt werden.

Das Gericht gab dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Einräumung von Besitzschutz gegenüber dem Beklagten statt.

Denn den Klägern stünde gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung zu. So sei eine sogenannte verbotene Eigenmacht gegeben, da er den Klägern den Zutritt zur Ferienwohnung verweigerte.

Ferner können die Kläger diesen possessorischen Anspruch auch im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahren geltend machen. Denn der Beklagte sei im Rahmen einer unzulässigen Selbsthilfe gegen die Kläger vorgegangen.

Nach der Rechtsordnung sei der Vermieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich gehalten, gegenüber dem die Mieträume weiternutzenden Mieter den Rechtsweg zu beschreiten, um den Besitz über die Wohnung wiederzuerlangen. Dabei stelle nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme, beispielsweise durch Auswechseln der Türschlösser, und eigenmächtige Räumung der Wohnung eine unerlaubte Selbsthilfe und zugleich eine verbotene Eigenmacht dar. Hieraus folge der Herausgabeanspruch des Mieters über die Wohnung.

Dabei sei rechtlich unerheblich, ob der Kläger überhaupt selbst ein Recht zum Besitz habe, was vorliegend zweifelhaft sei. Denn die Verlängerung des Mietverhältnisses über den 08.11.2025 hinaus sei offen und habe durch die Kläger auch nicht glaubhaft gemacht werden können. Weswegen der Beklagte auch grundsätzlich einen Herausgabeanspruch nach Ablauf des 8.11.2025 habe, diesen aber nicht im Wege der Selbsthilfe selbst durchsetzen dürfe.

Verbotene Eigenmacht liege immer dann vor, wenn ein Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachkomme und der Vermieter im Wege der „Selbstjustiz“ die Wohnung eigenmächtig räumt. Ungeachtet der materiellen Räumungspflicht könne der Mieter im Wege der Selbsthilfe (nach § 859 BGB) oder mit gerichtlicher Hilfe dies verhindern bzw. rückgängig machen, sprich seinen Besitz erhalten bzw. wiederbeschaffen.

Dieser Besitzschutz wirke häufig auch nur vorübergehend. Denn der Vermieter könne sich einen Räumungstitel erwirken und einen Gerichtsvollzieher zur Räumung beauftragen und sich dadurch letztlich durchsetzen und den Besitz an der Wohnung (endgültig) zurückerhalten.

Anders wäre es nur, wenn die Kläger den Besitz an der Ferienwohnung freiwillig aufgegeben hätten, was vorliegend vom Beklagten nicht glaubhaft gemacht werden konnte.

Konsequenzen

Diese Entscheidung zeigt deutlich auf, dass auch in scheinbar eindeutigen Konstellationen, wie z.B. bei scheinbar aufgegebenen Wohnungen, die Selbsthilfe nicht zulässig und eine Räumungsklage erforderlich ist, wenngleich umständlich und kostenintensiv.

Dies mag auf den ersten Blick kontraintuitiv und unverständlich erscheinen. Hintergrund dieses gesetzlichen Besitzschutzes ist jedoch die Wahrung des Rechtsfriedens und Verhinderung von Selbstjustiz. Die Klärung von Rechtsfragen obliegt im Rahmen eines geregelten Verfahrens den Gerichten und die Durchsetzung im Rahmen des staatlichen Gewaltmonopols insbesondere dem Gerichtsvollzieher.

Praxistipp

Bei der Frage über das Ende von Mietverhältnissen und die Erforderlichkeit einer Räumungsklage ist besondere Vorsicht und rechtliche Beratung geboten. Regelmäßig dürfte ein gerichtliches Räumungsverfahren und Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher den sichersten Weg darstellen.

Von der sog. „kalten Räumung“ durch Unterbrechung von Versorgungsleitungen wie bspw. beim „Ausfrieren“ des Mieters ist aufgrund erheblicher rechtlicher und wirtschaftlicher Risiken abzuraten.

Ferner können neben wirtschaftlichen Risiken auch empfindliche strafrechtliche Konsequenzen drohen, da Straftatbestände wie bspw. Hausfriedensbruch, Diebstahl/Unterschlagung oder Sachbeschädigung schnell verwirklicht werden können. Auch kommen Schmerzensgeld- und Schadenersatzansprüche etwa bei Beschädigung und Wegräumen von Sachen in Betracht. (BS)