Mehr Energieeffizienz in der Wohnungswirtschaft.

Für und Wider Heizungsmodernisierung

18.09.2018
Drei Männer hieven einen Heizkessel in einen Keller
Heizkessel werden in Regel erst nach Jahrzehnten ausgetauscht, wenn sie nicht mehr zu reparieren sind. Dabei führen moderne Geräte bei relativ geringen Investitionen zu spürbaren Energieeinsparungen. FOTO: VAILLANT

Eine Heizungsmodernisierung als Beitrag zum Erreichen der Klimaziele wollen eigentlich alle, also Vermieter und Mieter. Aber für die einen bedeutet sie Investitionen und Mietausfall, für die anderen Dreck und Lärm in der Wohnung sowie anschließende Mieterhöhungen. In diesem Artikel sollen die recherchierten Argumente für mehr Klarheit und Entscheidungsfreude sorgen im Spagat zwischen gesetzlichen Vorgaben, Mieterinteressen und der Notwendigkeit zur Bestandsmodernisierung.

Den Verantwortlichen der Branche war immer klar, dass ein verbesserter Klimaschutz und die Reduzierung des Energieverbrauchs angesichts der großen Wohnungsbestände eine Aufgabe für Jahrzehnte darstellt. Zu unterschiedlich sind die Bedingungen in den Objekten der Wohnungswirtschaft, zu zahlreich die Zwänge, denen die Verantwortlichen seitens der Mieter oder der Gesetzgeber unterworfen sind.

Was sind die wesentlichen Argumente gegen den Austausch veralteter Anlagentechnik?

„Es bringt doch nichts, den Heizkessel zu erneuern, wenn die Fassadendämmung und die Fenster nicht angefasst werden.“

Prinzipiell richtig und doch falsch. Natürlich sollten Fassade und Bauteile des Gebäudes wie Fenster sowie Türen technisch intakt sein. Doch im direkten Investitionsvergleich ist der Tausch der Wärmeerzeugung in der Regel spürbar kostengünstiger als eine neue Dämmung der Fassade. Das zeigen unzählige Studien und Berechnungen. Und auch die Effekte in puncto Reduzierung der Heizkosten schlagen zugunsten der Heiztechnik aus. „Mit unserer Software planSOFT können wir sehr genau beraten und beide Investitionspakete sowohl gegeneinanderhalten als auch zeigen, was eine Gesamtsanierung auslösen würde. Denn in diesem Fall kann auch eine ganz andere Wärmeerzeugung ins Spiel kommen, die erst durch eine Fassadensanierung ermöglicht wird“, so Oliver Gremm, Leiter Produktvermarktung Vaillant Deutschland.

„Ein neuer Heizkessel bringt kaum spürbare Einsparungen und belastet nur das Investitionsbudget. Dass die Hersteller von Heiztechnik einen Tausch empfehlen, ist ja nachvollziehbar. Aber wirklich gerechtfertigt ist er in der Regel nicht.“

Allein der Wechsel von dezentraler Heizwerttechnik zur zentralen Gas-Brennwert-Kaskade bringt durchschnittliche Einsparungen von rund 20 Prozent.

Werden zusätzlich Solarthermie-Kollektoren eingebunden, kann fast ein Drittel an Heizenergie eingespart werden. Beides sind Maßnahmen ohne Eingriffe oder massive Änderungen in der Gebäudesubstanz.

„Energetische Sanierungen sind gut und schön. Aber zur Folge haben sie letztendlich Mietsteigerungen, die oft nur schlecht umgesetzt werden können.“

Hier stellt sich die Situation im Markt äußerst unterschiedlich dar. In städtischen Regionen mit hoher Nachfrage fällt teilweise auf, dass auch ohne energetische Sanierungen keine Leerstände zu finden sind. Anders sieht es dagegen oft im ländlichen Raum aus. Hier wird eine sehr gute Struktur des Gebäudes oft zur Voraussetzung, um Leerstände zu vermeiden.

Dabei zählt für den Mieter vor allen Dingen auch die Höhe der Nebenkosten, deren Löwenanteil Wärme- und Warmwasserversorgung ausmachen. „Wir stellen oft fest, dass diese völlig gegensätzlichen Bedingungen im Portfolio einer einzigen Wohnungsgesellschaft zu finden sind“, beschreibt Gremm. „Jedes Quartier und jede Region hat dann quasi seine Voraussetzungen, die der energetischen Sanierung jeweils eine völlig andere Basis bieten können. Was für das Gebäude X richtig ist, muss für das Gebäude Y einen Ort weiter nicht gelten – obwohl die gleichen gebäudetechnischen Grundlagen vorliegen.“

„Aufwendige Sanierungen lassen sich dem Mieter oft nur schwer vermitteln. Sie sind nun einmal mit Dreck und Lärm verbunden. Da ist oft Ärger programmiert.“

Zahlreiche Wohnungsgesellschaften führen Modernisierungen dann durch, wenn sie notwendig sind. Das heißt: Ein Heizgerät fällt irreparabel aus und wird durch ein neues ersetzt. Im Zweifelsfall sind dezentrale Wärmeerzeuger in den Wohnungen installiert, sodass nur ein Mieter von der Sanierung betroffen ist. Oder die Wohnung wird beim Mieterwechsel saniert. Die Akzeptanz und das Verständnis für diese Art der Sanierung sind bei den Mietern hoch, weil sofort nachvollziehbar. Das Problem dahinter: Die Bausubstanz und die technische Gebäudeausrüstung leiden, da oft erst bei einem Austausch weitere notwendige bauliche Sanierungen vorgenommen werden.

„Wir empfehlen deswegen direkt beim Entschluss zur energetischen Sanierung eine umfassende Information der Mieter“, so Gremm. „Dafür gibt es – neben den bestehenden gesetzlichen
Mieterinformation bei einer Modernisierung – kein Standardkonzept, was daran liegt, dass die Struktur der Wohnungswirtschaft höchst unterschiedlich ist. Kein Fall ist wie der andere. Durch die Erfahrung unseres Teams mit zahlreichen Sanierungen können jedoch von vorneherein viele Fallstricke und Probleme aus dem Weg geräumt werden.“

Welche Tendenzen sind derzeit bei der energetischen Sanierung der Heiztechnik im Markt zu finden?

Wird die Heiztechnik vollständig modernisiert, geht der Trend klar zur Zentralisierung. Dann werden dezentrale Wärmeerzeuger in den Wohnungen durch eine zentrale Heizanlage ersetzt, die für Wartungen frei zugänglich ist. Die Zentralisierung der Heizanlage wird immer öfter durch eine Kaskade statt durch einen einzigen Wärmeerzeuger umgesetzt. Das hat zahlreiche Vorteile, zum Beispiel in puncto Ausfallsicherheit der Anlage. Für die Effizienz ist insbesondere die hohe Modulation wichtig.

Warum werden erneuerbare Energieträger nicht standardmäßig in der energetischen Sanierung eingesetzt?

Die Gründe dafür sind vielfältig und reichen von einer ohne Zweifel höheren Investition im Vergleich zu einer traditionellen Lösung bis hin zu Zweifeln, dass die Anlagentechnik tatsächlich den Anforderungen genügt. Das mit Abstand am häufigsten genannte Argument ist jedoch: Die komplette Infrastruktur passt nicht zum benötigten Wärmeniveau einer Wärmepumpe. Will man damit Gebäude heizen, müssen diese sehr gut gegen Wärmeverluste geschützt sein.
„Derzeit beschäftigen sich etwa 40 Prozent aller Wohnungsgesellschaften, mit denen wir sprechen, mit der Technologie Wärmepumpe. Je weniger Wohneinheiten ein Objekt hat, desto eher wird ein derartiges Projekt verwirklicht“, so Gremm. „Größtes Hemmnis dabei ist die oftmals notwendige Vollmodernisierung des Gebäudes. Häufig fahren die Gesellschaften dann ein Pilotprojekt, um Erfahrungen zu sammeln.“

Welche Rolle spielt die Solarthermie bei den erneuerbaren Energieträgern?

Die Wohnungswirtschaft hat ein großes Interesse an der Nutzung der Solarthermie. Bislang war jedoch vor allen Dingen die Verwendung des hohen Solarertrags im Sommer eine große Herausforderung. Denn gerade dann, wenn der Wärmebedarf im Gebäude sinkt, erzeugen Solarthermieanlagen hohe Wärmeerträge. Diese können beispielsweise durch Pufferspeicher aufgenommen werden. Jedoch ist auch hier schnell eine wirtschaftlich vertretbare Grenze erreicht.

Die Lösung bieten mittlerweile rücklaufgeführte Solaranlagen wie beispielsweise das System auroTHERM. Im Gegensatz zu druckgeführten Solarthermie-Technologien wird warmes Wasser nur dann produziert, wenn es benötigt wird. Ist keine Wärmeabnahme vorhanden und der Warmwasserspeicher vollständig bis zur Wunschtemperatur gefüllt, schaltet die Solarpumpe ab. Die Solarflüssigkeit fließt dann aus den Kollektoren und den Leitungen der Anlage in die Rohrschlange des Speichers oder den Auffangbehälter der Solarstation. Dadurch wird das Verdampfen der Solarflüssigkeit vermieden und die Anlage durch eine geringere thermische Belastung des Gesamtsystems geschont.

Durch welche Maßnahmen kann die energetische Modernisierung in der Wohnungswirtschaft am besten gelingen?

„Die größte Hürde, die die Energiewende in der Wohnungswirtschaft nehmen muss, ist aus unserer Sicht die Information“, beschreibt Gremm seine Erfahrungen. „Gerade im Baubestand ist schon sehr viel durch reine Aufklärung zu erreichen, zum Beispiel an die Mieter über energieeffizientes Heizen ihrer Wohnungen. Da gibt es noch sehr viele Mythen und falsche Vorstellungen. Der zweite Aspekt betrifft technische Eingriffe in die Heizanlage, ohne dass die eigentliche Infrastruktur angefasst wird. Der hydraulische Abgleich ist hier ein Riesenthema und kann bis zu 15 Prozent Heizenergie einsparen, ohne dass in neue Anlagen investiert wird. Wir empfehlen immer in dieser Reihenfolge vorzugehen und erst dann die eigentliche Heizanlage zu sanieren“, so Gremm.

Ist Fernwärme nicht die beste Lösung für die Wohnungswirtschaft? Schließlich findet kaum eine Investition in die Heiztechnik statt, die die Liquidität beeinflusst.

Auf den ersten Blick sieht der Anschluss an ein Fernwärmenetz verlockend aus. Bedeutet er doch, dass keine Investitionen in die Heiztechnik stattfinden müssen und auch die Wartungskosten entfallen. Betrachtet man jedoch die mit einem Anschluss an Fernwärmenetze einhergehenden langfristigen Bindungen, kann die Rechnung auch in den Augen der Mieter rasch anders aussehen. Denn ein Wechsel sowohl des Fernwärmeanbieters als auch der Energiequelle ist langfristig praktisch nicht möglich. Auch die technische Gebäudeausrüstung zur Wärmeversorgung geht in ihrer kompletten Struktur verloren. Eine Eigenversorgung ist dann ebenfalls nicht mehr kurzfristig umsetzbar, sondern mit erheblichem Aufwand verbunden.

Ein Bestandsgebäude aus den 1970er-Jahren mit acht Mietwohnungen soll grundlegend saniert werden. Derzeit wird es mit dezentralen Heizwertgeräten mit Wärme versorgt. Welche Optionen bestehen und wie entscheidet die Wohnungswirtschaft derzeit?

Die am häufigsten gewählte Sanierungsmethode ist derzeit der Ersatz der Heiz- durch dezentrale Brennwertgeräte. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Der Aufwand ist sowohl für die Mieter als auch den Vermieter überschaubar. Die bestehende Infrastruktur kann weitestgehend genutzt werden. Am Ende steht ein modernes Heizsystem mit geringstmöglichem Aufwand, das eine fühlbare Reduzierung der Energiekosten bewirken kann. Es kann für jedes benötigte Temperaturniveau genutzt werden und auch die Legionellen-Problematik ist kein Thema.

Die zweite Option ist die Zentralisierung der Wärmeversorgung mit einem oder mehreren Gas-Heizgeräten in Kaskade. Wird eine Kaskade verwendet, wird der Mieter selbst den Ausfall eines Heizgerätes nicht mehr spüren, weil die anderen Heizgeräte die Last mit übernehmen können. Die Investition und die Wartungskosten sind beispielsweise bei zwei zentralen Heizgeräten in Kaskadenschaltung zudem deutlich geringer als bei acht dezentralen Anlagen.
Die dritte Möglichkeit ist der Einsatz einer Wärmepumpe plus elektrischen Durchlauferhitzern.
Auch aufgrund der aktuellen Diskussion um die Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Wärmepumpen im Neubau immer gefragter. Im Baubestand bedeuten sie eine Sanierung, die auch Fassade, Fenster und Türen mit einbeziehen sollte, um eine Vorlauftemperatur zu erreichen, die durch Wärmepumpen wirtschaftlich bereitgestellt werden kann. Um gleichzeitig ein hohes Temperaturniveau für Warmwasser effizient zu erzeugen und in puncto Legionellenschutz auf der sicheren Seite zu sein, wird immer öfter auf elektrische Durchlauferhitzer zurückgegriffen. Weil die Wärmepumpe die Durchlauferhitzer mit 35 Grad warmem Wasser versorgt, muss eine vergleichsweise geringe Nacherwärmung erfolgen.

Planung und Beratung sind entscheidend

Jenseits der klimapolitischen Ziele und normativer Vorgaben für mehr Energieeffizienz ist die energetische Ertüchtigung von Wohngebäuden häufig ein Muss – um Leerstände zu reduzieren, zu vermeiden oder schlichtweg zum Werterhalt der Immobilie. Die Fragen, was dabei an erster Stelle stehen sollte und wie die Wohnungswirtschaft hier tatsächlich entscheidet, zeigen, dass es weder das eine Objekt noch die eine Lösung gibt. Jedes Objekt benötigt ein eigenes Konzept zur Wärmeversorgung. Deswegen sollte in der Beratung stets auf breit aufgestellte Systemanbieter gesetzt werden, die aus dem großen Strauß der zur Verfügung stehenden technischen Möglichkeiten diejenige auswählen können, die tatsächlich am besten geeignet ist.

Autor: Martin Schellhorn

Dieser Fachartikel entstammt der Zeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten Ausgabe 09/2018. Einzelheft nachbestellen, hier entlang.

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Suchbegriffe:  HeizungHeizungsmodernisierungHeizungstauschenergetische Modernisierung

aus: IVV Ausgabe 09/2018

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