Betriebskosten Teil II

Der Vermieter muss sich vor Abschluss eines Mietvertrages Gedanken über die Struktur der Miete machen, da später einseitige Änderungen meist ausgeschlossen sind. Um ein babylonisches Sprachgewirr bei der Mietstruktur zu vermeiden, sollen nachfolgende Begriffe einheitlich verwendet werden.

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Begriffe
Der Vermieter sollte keine Inklusiv- oder Teilinklusiv-Mieten im Mietvertrag vereinbaren, da seit dem 1.9.2001 eine Mieterhöhung wegen Steigerung der in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten nicht möglich ist.
Eine „Inklusivmiete“(1) ist eine Miete, in der die Miete und sämtliche Betriebskosten enthalten sind; die Betriebskosten werden nicht gesondert ausgewiesen.
Eine „Teilinklusivmiete“(2) ist eine Miete, in der die Miete und ein Teil der Betriebskosten enthalten sind; der umfasste Teil wird nicht gesondert ausgewiesen.
Eine „Nettomiete“(3) ist eine Miete, in der keinerlei Betriebskosten enthalten sind.
Der Vermieter sollte deshalb unbedingt eine Nettomiete  mit Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren.
Bei einer „Betriebskostenpauschale“ sind alle Kosten mit der monatlichen Zahlung abgegolten. Es ist das Risiko des Vermieters, ob er mit der Pauschale hinkommt oder nicht.
Bei einer „Betriebskostenvorauszahlung“ zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag, die Vorauszahlung. Einmal im Jahr werden die tatsächlich angefallenen Betriebskosten in einer Abrechung ermittelt. Ein Guthaben erhält der Mieter zurück bzw. der Vermieter kann eine Nachzahlung verlangen.
Die Entscheidung zwischen der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale oder einer Betriebskostenvorauszahlung ist eine Frage des Einzelfalls.

Pauschale
Vorteil der Betriebskostenpauschale für den Vermieter ist die Ersparnis der Betriebskostenabrechnung. Der Verwaltungsaufwand bleibt erspart und jährliche Konflikte mit dem Mieter scheiden aus.
Nachteil der Betriebskostenpauschale ist, dass das Risiko der Wirtschaftlichkeit allein der Vermieter trägt. Es gibt auch keinen Anreiz für die Einsparung von Betriebskosten für den Mieter. Es besteht die Gefahr, dass mangels Erhöhungsvorbehalt Betriebskostensteigerungen nicht mehr aufgefangen werden können. Im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung muss ohnehin konkret abgerechnet werden, so dass die Betriebskostenpauschale nur in wenigen Fällen tatsächlich Vorteile bietet.
Gleichgültig, ob man sich bei der Mietstruktur für eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung entscheidet, sind die vereinbarten Zahlungen im Mietvertrag nur in angemessener Höhe zulässig. Für Wohnraum ist es ausdrücklich in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB und in § 20 Abs. 3 Satz 1 NMV geregelt. Auf andere Mietverhältnisse, wie Geschäftsraummiete, sind diese Vorschriften entsprechend anzuwenden, da sie Ausdruck des allgemeinen Rechtsgedankens sind, dass Betriebskostenvorauszahlungen den Abrechnungsbetrag tunlichst nicht übersteigen sollen(4). Keine Regelungen enthält das Gesetz darüber, in welcher Höhe eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden darf. Aber auch hier wird man sich an die Grundsätze, die für die Betriebskostenvorauszahlung gelten, zu orientieren haben(5). Angemessen sind Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen, wenn die zu erwartenden Kosten ungefähr gedeckt werden. Die Angemessenheit wird nicht dadurch gefährdet, dass gewisse Überzahlungen eintreten können, da zukünftige Kosten nie exakt kalkuliert werden können.
Betriebskostenpauschalen können nach Maßgabe des § 560 BGB erhöht bzw. ermäßigt werden. Bei Betriebskostenvorauszahlungen ist eine Vereinbarung unwirksam, soweit sie eine angemessene Höhe überschreitet.

Nachzahlen oder verweigern?
Die Frage, wann der Mieter Nachzahlungen wegen vertraglich zu niedrig bemessener Betriebskostenvorschüsse verweigern darf, wurde bisher in der Rechtssprechung unterschiedlich beantwortet:
Nach einer verbreiteten Meinung(6) mussten neben der zu niedrigen Höhe der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen besondere Umstände hinzutreten, um dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zuzubilligen. Hiernach war nämlich Voraussetzung, dass der Vermieter arglistig handelt, um den Mieter zu täuschen.
Hingegen nahmen andere Gerichte(7) auch schon dann einen Schadensersatzanspruch des Mieters an, wenn der Vermieter nicht darauf hingewiesen hat, dass die Vorschüsse nicht kostendeckend seien, obwohl er dies hätte erkennen können.
Sowohl bei Wohn-(8) als auch bei Geschäftsraum(9) stellt der BGH demgegenüber strengere Anforderungen an einen Schadensersatzanspruch des Mieters. Bloße fahrlässige Unkenntnis des Vermieters allein reicht nicht aus. Eine vorvertragliche Pflichtverletzung könne nicht darin gesehen werden, dass der Vermieter zunächst zu niedrige Betriebskostenvorauszahlungen beansprucht. Der Vermieter sei ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Auch bestehe grundsätzlich keine Aufklärungspflicht, ob die Vorauszahlungen nicht kostendeckend seien bzw. dass eine seriöse Vorabkalkulation gar nicht erfolgt sei. Denn der Vermieter sei schon nicht verpflichtet, überhaupt Vorschüsse zu erheben. Nach der Neuregelung des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB sei nur eine unangemessene Überhöhung untersagt. Etwas anderes könne sich nur dann ergeben, wenn der Vermieter die Angemessenheit der Betriebskostenvorschüsse dem Mieter zugesichert oder er den Mieter über die tatsächlichen Kosten getäuscht habe, um ihn zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Für das Vorliegen „besonderer Umstände“, also etwa die arglistige Täuschung, trifft den Mieter die volle Beweislast. Selbst aber dann, wenn der Mieter eine Täuschung beweist, wird dem Mieter der Nachweis eines Schadens in der Praxis schwer fallen. Allein dadurch nämlich, dass der Mieter von niedrigeren tatsächlichen Betriebskosten ausgehen durfte, wird ein Schaden noch nicht belegt(10). Vielmehr wird erforderlich sein, dass der Mieter darlegt und beweist, dass er bei Kenntnis der tatsächlichen Kostenlast eine vergleichbareMietsache zu günstigeren Konditionen angemietet hätte(11). Dieser Nachweis wird dem Mieter in der Regel nicht gelingen. Unabhängig hiervon steht im allerdings das Recht zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung zu(12).

TIPP
1. Vermieter sollte nicht ungefragt Angaben zu den tatsächlich anfallenden Betriebskosten machen, zumal gerade verbrauchsabhängige Kosten kaum abzuschätzen sind. Derartige Angaben können dazu führen, dass der Mieter ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung erhält bzw. im Extremfall Schadensersatzansprüche durchsetzen kann.
2. Falls der Vermieter tatsächlich Angaben gegenüber dem Mieter macht oder machen muss, sollte er vorbeugend darauf hinweisen, dass die tatsächlichen Kosten höher liegen können.

Änderung der Mietstruktur
Eine nachträgliche Änderung der Mietstruktur kann der Vermieter grundsätzlich nur durch eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter herbeiführen. Bereits bei Mietvertragsabschluß muss sich der Vermieter daher über die Mietstruktur Gedanken machen, um Nachteile zu vermeiden.
Es gibt aber eng umgrenzte Ausnahmen, die eine Änderung der Mietstruktur erlauben:
Eine Ausnahme bei preisfreiem Wohnraum ist beispielsweise § 556a Abs. 2 BGB, der die Bestimmungen des früheren § 4 Abs. 5 MHG übernommen hat. In dieser Vorschrift ist das Recht des Vermieters enthalten einseitig die vereinbarte Mietstruktur zu ändern. Dies gilt aber nur eingeschränkt, da dies nur Betriebskosten betrifft, deren Verbrauch oder Verursachung erfasst werden(13). Sofern einzelne Betriebskosten zukünftig nach Verbrauch oder Verursachung erfasst oder entsprechend umgelegt werden sollen, kann der Vermieter insoweit von der vereinbarten Mietstruktur abgehen. Die Mieter werden sodann mit den Kosten nach ihrem Anteil belastet; der Vermieter darf hierfür angemessene Betriebskostenvorauszahlungen verlangen(14).
Eine weitere Ausnahme ergibt sich indirekt aus § 2 HeizkostenV. Die Vorschriften der HeizkostenV haben grundsätzlich Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Aus der bloßen Überlagerung wird gefolgert, dass entsprechende vertragliche Vereinbarungen erhalten bleiben, solange sich nicht eine der Vertragsparteien für die Zukunft auf die HeizkostenV beruft. Dies gibt dem Vermieter die Möglichkeit, einseitig zu einer Kostenverteilung nach der HeizkostenV überzugehen(15). Verlangt beispielsweise der Vermieter die Beachtung der HeizkostenV, so ist eine Anpassung des hiervon abweichenden Mietvertrages erforderlich(16).
Im preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter, falls tatsächlich noch Betriebskosten in der Miete enthalten sein sollten, die Möglichkeit, weiterhin ohne zeitliche Begrenzung durch einseitige Gestaltungserklärung nach § 10 WoBindG die Betriebskosten im Wege der Abrechnung umzulegen1(17).
In der Geschäftsraummiete gibt es, abgesehen von der HeizkostenV, derzeit keine gesetzliche Regelung, die eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglichen würde.
Die Möglichkeit der einseitigen Umstellung auf die Direktabrechnung, früher geregelt in § 4 Abs. 5 MHG, ist weggefallen. Eine Direktabrechnung im Mietvertrag kann aber nach wie vor vereinbart werden.(18)

Erhöhung und Anpassung
Die Mietvertragsparteien können jederzeit im Rahmen der Angemessenheit Regelungen zur Erhöhung/Anpassung einer Betriebskostenvorauszahlung bzw. Betriebskostenpauschale treffen. Ein Blick auf die gesetzlichen Erhöhungs- und Anpassungsmöglichkeiten gibt Aufschluss über den Handlungsbedarf bei der Vertragsgestaltung.
Bei der Erhöhung/Anpassung ist zwischen Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen zu unterscheiden.

Betriebskostenvorauszahlungen

Im preisfreien Wohnraum ermöglicht § 560 Abs. 4 BGB eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung(19). Die Erhöhungsmöglichkeit muss als solche nicht im Mietvertrag vereinbart sein, darf aber auch nicht vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt sein. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist nur nach einer Abrechnung möglich(20).
Im preisgebundenen Wohnraum wird die Erhöhung der Betriebskostenvorauzahlungen durch den § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV auf §§ 4 Abs. 7 und 8 NMV geregelt, die letztlich auf § 10 WoBindG verweisen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich die Betriebskosten insgesamt erhöht haben, so dass die Betriebskostenvorauszahlungen in ihrer Gesamtheit nicht mehr ausreichen(21).
Bei Geschäftsraummietverhältnissen und für die in den §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten besonderten Mietverhältnissen besteht keinerlei gesetzliche Regelung über eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Folge hiervon ist, dass bei Fehlen vertraglicher Regelungen eine einseitige Anpassung der Vorauszahlungen im Grundsatz nicht möglich ist(22).

Betriebskostenpauschalen
Die Erhöhung/Anpassung einer Betriebskostenpauschale ist in § 560 BGB geregelt. Die genannte Vorschrift gilt nur für den preisfreien Wohnraum. Sie gilt nicht für besondere Wohnraumverhältnisse nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB und ebenfalls nicht für den preisgebundenen Wohnraum(23).
Voraussetzung der Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist eine Erhöhung der Betriebskosten, vgl. § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine zukünftige erwartete Kostensteigerung ist ungenügend(24). Die Bestimmung der Erhöhung der Betriebskosten setzt einen Vergleichszeitpunkt voraus. Die nun entstandenen erhöhten Betriebskosten sind mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in Relation zu setzen, wenn seitdem die Betriebskostenpauschale unverändert geblieben ist. Wurde die Betriebskostenpauschale dagegen erhöht oder ermäßigt, gleichgültig ob einseitig oder einvernehmliche Regelung, ist der Zeitpunkt der Veränderung maßgebend.
§ 560 Abs. 1 Satz 1 BGB macht die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung der Betriebskostenpauschale ausdrücklich von einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag abhängig. Diese kann auch noch im laufenden Mietverhältnis getroffen werden(25).


ÜBERGANGSREGELUNG
Bei Inklusivmieten und Teilinklusivmieten lässt Art. 229 § 3 IV EGBGB bei am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnissen eine Erhöhung nach den Regelungen des § 560 BGB (Betriebskostenpauschalen) zu, wenn dies nach dem Mietvertrag zulässig ist. Fehlt ein Erhöhungsvorbehalt in Altverträgen, so ist eine Umlage nicht möglich.Der Gesetzgeber hat sich entschieden, dass zukünftig eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale nur möglich ist, wenn hierüber eine Vereinbarung im Mietvertrag besteht; § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach altem Mietrecht war es umstritten, ob ohne vertragliche Vereinbarung eine Erhöhung zulässig ist.(26)
Der Vermieter darf bei Betriebskostenpauschalen eine Vereinbarung im Mietvertrag nicht versäumen, da selbst bei erheblichen Kostensteigerungen keine Erhöhung möglich ist.

TIPP
Vereinbarung, dass der Mieter alle Betriebskosten nach der BetrKV trägt.
Beifügung oder Einfügung des Betriebskostenkatalogs nach BetrKV; gegebenenfalls Aufzählung der sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV und der nicht namentlich genannten Betriebskosten § 2 Nr. 1, 8, 13 BetrKV im Mietvertrag.
Vereinbarung einer Nettomiete nebst Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale.
Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbaren.
Bei Geschäftsraummiete und Mietverhältnissen nach § 549 Abs. 2 u. 3 BGB Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbaren.

Umlageschlüssel
Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach den gesetzlichen Vorschriften, sofern keine vorrangigen Vereinbarungen wirksam vereinbart wurden.
Gesetzliche Vorgaben gibt es beispielsweise bei den Heiz- und Warmwasserkosten im Anwendungsbereich der HeizkostenV sowie bei den übrigen Betriebskosten, sofern diese nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Bei preisgebundenem Wohnraum sind für eine Reihe von Betriebskostenarten die Abrechnungsmaßstäbe ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben.(27)
Sofern die gesetzlichen Vorgaben nicht greifen, bleibt Raum für die Vertragsgestaltung im Mietvertrag. Wird dieser nicht genutzt, greifen „Hilfsmaßstäbe“, wie z.B. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind – soweit nichts anderes vereinbart ist – die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften(28) nach dem Anteil der Wohnfläche(29) umzulegen.
Trotz dieser Änderung im Rahmen der Mietrechtsreform kann der Vermieter in zulässiger Weise nach wie vor im Mietobjekt nach Personenzahl, Anzahl der Wohnungen usw. abrechnen, wenn er diesen Umlageschlüssel bisher inne hatte. Das gilt auch in den Fällen, wo der Mietvertrag keine ausdrückliche Bestimmung über den Umlageschlüssel enthält, wo indes ein Abrechnungsschlüssel durch ständige Übung, also durch schlüssiges Verhalten, zwischen den Parteien Mietvertragsinhalt geworden ist.
Soweit vorrangige Maßstäbe nicht anzuwenden sind bzw. nicht angewendet werden sollen, kann der Vermieter auf die Bestimmungen NMV sinngemäß Bezug nehmen oder einen anderen sachgerechten Maßstab vereinbaren. Nachfolgend einige Anmerkungen zu häufig vorkommenden Umlageschlüsseln:

Wohnfläche
Bei dem Umlageschlüssel „Wohnfläche“ kann es nur auf das Verhältnis der Fläche der vermieteten Wohnung zu der Gesamtwohnfläche des Mietobjekts ankommen, nicht zur Fläche der (tatsächlich) vermieteten Gesamtwohnfläche. Leerstände des Mietobjekts sind bei der Flächenermittlung zu berücksichtigen. Gegenüber anderen Umlagemaßstäben hat die „Wohnfläche“ den Vorteil, dass diese in der Regel gleich bleibt(30).
Das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ist als Regelmaßstab vorgesehen in § 556a Abs. 1 BGB, § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 und in § 7 Abs. 1 Satz 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV für den verbrauchsunabhängigen Anteil. Dieser Maßstab entspricht in der Regel der Billigkeit.
Schwierigkeiten bereitet häufig in der Praxis die Flächenberechnung.
Bei preisgebundenem Wohnraum erfolgt die Berechnung der Wohnfläche nach der II. BV. Nach § 42 II. BV in der seit 01.01.2004 geltenden Fassung verbleibt es für die Wohnflächenberechnung, die bis zum 31.12.2003 galt, bei dieser Berechnung. Es verbleibt weiter bei den §§ 42 ff. II. BV a.F.
Soweit nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der WoFlV anzuwenden; vgl. § 42 Satz 2 II. BV n.F.
Bei sonstigen Mietverhältnissen gibt es keine gesetzliche Regelung für die Flächenberechnung. Da es insoweit keine gesetzliche Regelung gibt und auch im allgemeinen Sprachgebrauch keine klaren Konturen erkennbar sind(31), ist eine vertragliche Vereinbarung sinnvoll. Kann eine Vereinbarung auch über die Vertragsauslegung nicht gewonnen werden, bestimmt der Vermieter die Berechnungsmethode einseitig. Die Bestimmung muss aber billigem Ermessen nach § 315 BGB wahren. Die Vorschriften von WoFlV, DIN und gif dürften den Anforderungen gerecht werden.
Bei der Vertragsgestaltung ist Vorsicht geboten bei verschiedenen Mietverhältnissen in einem Mietobjekt unterschiedliche Berechnungsmethoden zu vereinbaren. Dies führt zu praktischen Schwierigkeiten bei der Abrechnung.

Personenzahl
Bei dem Umlageschlüssel „Personenzahl“ kommt es auf die Anzahl der Personen an. Dieser vermeintlich „gerechte“ Maßstab hat eine Reihe erheblicher Nachteile. Es gibt nämlich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass z.B. ein 1-Personenhaushalt grundsätzlich weniger Wasser verbraucht als ein 3-Personenhaushalt. Sofern man sich als Vermieter für die Personenzahl als Umlageschlüssel entscheidet, muss man wissen, dass damit ein erheblicher Verwaltungsaufwand verbunden ist.
Der Vermieter muss stets die Anzahl der Bewohner überprüfen. Bei jedem Mieterwechsel kann sich die Personenzahl verändern.
Es sind nicht nur die gemeldeten Personen, sondern auch lang andauernder Besuch oder Untermieter zu berücksichtigen. Dabei treten wieder Zweifelsfragen auf, wann ein Besuch bzw. eine Einquartierung anzunehmen ist.
Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung darlegen und gegebenenfalls beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen anwesend waren.
Bereits diese kurze Aufzählung zeigt, dass für den Vermieter ein erheblicher Aufwand mit dem Personenzahlschlüssel verbunden ist. Bei größeren Wohneinheiten ist dieser Umlageschlüssel nicht mehr durchführbar. Zudem ist der Vermieter häufig Diskussionen in Bezug auf Zu- oder Abschläge für Säuglinge oder sonstige Besonderheiten und Lebensgewohnheiten der Mieter/Nutzer ausgesetzt.

Miet- oder Wohneinheiten
Bei dem Umlageschlüssel „Miet- oder Wohneinheiten“ kommt es auf das Verhältnis der Wohneinheiten zur Gesamtanzahl der Wohneinheiten an. Der Umlagemaßstab kommt in Betracht, wenn die einzelnen Einheiten annähernd vergleichbar sind, also gleich groß oder wenn jede Mieteinheit den gleichen Nutzen hat (z.B. Mülltonne oder Kabelgebühren).

Verbrauchs- und Verursachungserfassung
Betriebskosten, die von einem „erfassten Verbrauch“ oder einer „erfassten Verursachung“ durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Erfolgt keine Verbrauchserfassung usw. dann bleibt es bei dem bisherigen Umlagemaßstab. Es heißt nämlich im Gesetzestext nicht: „… von einem zu erfassenden…“ oder „… von einem erfassbaren…“ Verbrauch.(32) Die Möglichkeit zur Erfassung genügt deshalb nicht, um den Vermieter zu einem verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel zu zwingen.
Dies bedeutet, dass, falls im Mietobjekt Erfassungsgeräte installiert sind (z.B. für Wasser, Müll, Heizung etc.), auch nach diesen Anzeigen abgerechnet werden muss, vgl. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn:

  • alle Wohneinheiten im Haus mit Zählern ausgestattet sind
  • es sich um Zähler gleicher Genauigkeitsklasse handelt
     

Dies bedeutet, dass ein Mieter einseitig den Vermieter nicht dazu zwingen kann, z.B. durch Einbau von Zählern in seiner Wohneinheit, zur verbrauchsmäßigen Abrechnung überzugehen. Ebenfalls kann ein Vermieter durch nachträglichen Zählereinbau nur für die Zukunft zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet werden, denn in § 556a Abs. 2 BGB heißt es „kommender Abrechnungszeitraum“.
Der Vermieter ist auch mietrechtlich(33) nicht verpflichtet, (Kalt-) Wasserzähler einzubauen.(34) Bei zentraler Warmwasserversorgung müssen aber aufgrund der §§ 2, 4 bis 7 HeizkostenV Warmwasserzähler eingebaut sein.

Dr. Andreas Stangl

 

Literatur:
(1) auch Bruttowarmmiete (inkl. warme Betriebskosten) bezeichnet

(2) z.B. Bruttokaltmiete (ohne warme Betriebskosten)

(3) meist als Nettokaltmiete bezeichnet

(4) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 3078, 9. Auflage 2005

(5) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 2046, 9. Auflage 2005

(6) LG Berlin GE 1999, 907; OLG Düsseldorf WuM 2000, 591

(7) LG Karlsruhe, WuM 1998, 479; LG Hamburg WuM 2002, 117; LG Frankfurt NZM 2002, 485

(8) BGH MietRB 2004, 162

(9) BGH GUT 2004, 160

(10) a.A. LG Hamburg, WuM 2002, 117; LG Karlsruhe WuM 1998, 479

(11) OLG Dresden, WuM 2004, 83; LG Berlin GE 2000, 893; LG Berlin GE 2001, 347

(12) OLG Hamm NZM 2003, 717

(13) Teilweise wird in der jüngeren amtsgerichtlichen Rechtssprechung vertreten, dass § 556a Abs. 2 BGB eine einseitig vornehmbare Änderung der Mietstruktur nicht nur bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten, sondern bei allen Betriebskostenarten erlaube, vgl. AG Köln, ZMR 2004, 119, AG Augsburg, WuM 2003, 566. Ausgelöst wurde dies durch eine wohl unglückliche Formulierung in Palandt, BGB, § 556a BGB, Rn. 1 am Ende, Rn. 7, 63. Auflage 2004. Dem ist aber nicht zu folgen, da schon der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck gegen diese weite Auslegung sprechen. Eingehend mit weiteren Literaturhinweisen hierzu Horst, Änderung der Mietstruktur-einseitig erreichbare Umlagefähigkeit aller Betriebskosten bei Umwandlung von Brutto- und Teilinklusivmieten? AnwaltInfo, Mietrecht, 2004, 82 ff.

(14) Der Vermieter nimmt diese Änderung nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB durch Erklärung in Textform gem. § 126b BGB vor.

(15) LG Berlin, ZMR 1999, 556

(16) Waren bislang die Heiz- und Warmwasserkosten in der Miete als Inklusivmiete bzw. Teilinklusivmiete enthalten, so muss die entsprechende bisherige Miete um die Kosten der Heiz- und Warmwasserkosten gesenkt werden. Hierbei sind zunächst die Kosten für die ganze Abrechnungseinheit zu ermitteln und sodann eines der Billigkeit entsprechenden Maßstabes, meist wohl nach Wohnfläche, auf die einzelnen Mieter aufzuteilen. Durch den Abzug dieses Heiz- und Warmwasserkostenanteils von der bisherigen Grundmiete ergibt sich die neue Miete. Zu dieser Miete kommen dann die nach HeizkostenV umzulegenen Kosten. Sofern eine nicht abzurechnende Heiz- und Warmwasserkostenpauschale im Mietvertrag vorgesehen war, kommt diese grundsätzlich zum Wegfall und der Mieter hat stattdessen die nach HeizkostenV verteilten Kosten zu tragen. Die Einzelheiten hierzu sind höchst strittig.

Führt der Mieter fällige Schönheitsreparaturen, einen Rückbau oder Instandsetzung von Beschädigungen nicht aus, obwohl er hierzu gesetzlich oder vertraglich wirksam verpflichtet wurde, ist es gerade im beendeten Mietverhältnis einfacher, die erforderlichen Arbeiten...

(17) LG Koblenz, WuM, 1996, 560

(18) BT-Drs 14/4553, 52

(19) AG Hamburg-Bergedorf, NZM 2002, 435

(20) Hierbei wird man fordern müssen, dass die Betriebskostenabrechnung zumindest formell wirksam ist, da eine Abrechnung, die nicht einmal den formellen Mindestanforderungen entspricht, den Abrechnungsanspruch des Mieters nicht erfüllt und keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Eine gleichzeitige Mitteilung der Erhöhungserklärung mit der Abrechnung ist als zulässig anzusehen, da eine gesonderte Versendung einen Tag spätereine unnötige Förmelei wäre. Eine Frist für ein Erhöhungsverlangen besteht nicht ausdrücklich. Der Vermieter kann sonach nach einer Abrechnung die weitere Kostenentwicklung zunächst abwarten. Das Erhöhungsrecht steht im übrigen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zu. Die Erhöhung erfolgt durch eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die der Textform des § 126b BGB bedarf. Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben, gleichwohl aber sinnvoll. Folge der Erhöhungserklärung ist es, dass die neue Vorauszahlung an die Stelle der bisherigen Vorauszahlung tritt, ohne dass es einer Zustimmung des Mieters bedarf. Prozessual kann unmittelbar auf Zahlung geklagt werden, wenn der Mieter nicht die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung bezahlt. Der Vermieter muss darauf achten, dass eine Erhöhung nur auf eine angemessene Höhe erfolgen kann. Angemessen sind Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die zu erwartenden Kosten ungefähr gedeckt werden.

(21) LG München I, WuM, 1989, 637. Im Gegensatz zum preisfreien Wohnraum verlangt § 10 Abs.1 WoBindG eine Reihe von Formalien. Aus der Vorschrift ergibt sich, dass in der Erklärung die Erhöhung zu berechnen und zu erläutern ist. Hierbei müssen konkrete Zahlen angegeben werden. Der Zeitpunkt der Erhöhung wird durch § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG bestimmt. Eine Erhöhung wirkt sich auf den 1. des folgenden Monats aus. Wird die Erklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben, wirkt die Erhöhung zum 1. des übernächsten Monats. Für die Angemessenheit gilt das gleiche wie beim preisfreien Wohnraum.

(22) Im Extremfall wäre über einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB eine evtl. Anpassung möglich. Dies sind aber Fälle, in denen der Vermieter nur im Ausnahmefall eine Erhöhung erreichen wird.

(23) Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale unzulässig, da das Preisbindungsrecht eine solche Pauschale nicht vorsieht.

(24) Die Betriebskosten müssen sich insgesamt erhöht haben, was bedeutet, dass bei einer Erhöhung einzelner Kostenarten evtl. Senkungen bei anderen Kostenpositionen in Abzug zu bringen sind.

(25) Die Erhöhung der Betriebskostenpauschale erfolgt durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie bedarf der Textform. Die Erhöhung muss anteilig, d.h. nach bestimmten Umlegungsmaßstäben auf die Mieter umgelegt werden. Des weiteren muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden. Für die Darstellung der Kostenerhöhung wird eine Gegenüberstellung der vollständigen damaligen und der neuen Betriebskosten verlangt. Teilweise werden die Voraussetzungen reduziert, wonach eine Gegenüberstellung lediglich der veränderten Positionen und der Hinweis darauf, dass ansonsten keine Veränderungen eingetreten sind, ausreichend sein soll. Zumindest stichwortartig ist anzugeben, worauf die Kostensteigerung beruht. Folge der Erhöhungserklärung ist, dass der Mieter die Erhöhung von Beginn des der Erklärung folgenden übernächsten Monats an schuldet. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung.

(26) Dafür z.B. LG Landshut MDR 1979, 584, AG Michelstadt WuM 1978, 110; dagegen z.B. LG Köln WuM 1974, 10

(27) Beispielsweise sind die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage nur nach dem Brennstoffverbrauch umlegbar, vgl. § 23 Abs. 2 NMV. Laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandanschlüsse dürfen nur zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten angeschlossen wurden, vgl. § 24a Abs. 2 NMV. Kosten der Einrichtung für Wäschepflege dürfen nur auf die Benutzer der Einrichtung umgelegt werden, vgl. § 25 Abs. 2 NMV. Kosten der Wasserversorgung sind zwingend nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen, wenn alle Wohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgerüstet sind, wie sich aus § 21 NMV ergibt. Die Kosten der Entwässerung sind mit dem für die Kosten der Wasserversorgung anzuwendenden Maßstab umzulegen, vgl. § 21 Abs. 2 Satz 2 NMV. Kosten der Müllbeseitigung sind gem. § 22a NMV nach einem Maßstab, der der unterschiedlichen Müllverursachung durch die Wohnparteien Rechnung trägt oder nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Bei der Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten findet die HeizkostenV Anwendung, vgl. § 22 Abs. 1 NMV. Im Übrigen gilt auch hier, dass bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Umlage der Betriebskosten nach Verhältnis der Wohnflächen bei fehlender sonstiger vorrangiger Bestimmung greift, vgl. § 20 Abs. 2 NMV.

(28) beispielsweise § 556 a Abs. 2 BGB; § 6 Abs. 5 und § 7 Abs. 1 HeizkostenV

(29) Vergleiche die aufgrund des § 19 WoFG ergehende Wohnflächenverordnung. Die WoFG ist ebenfalls seit 01.01.2004 in Kraft. Es bleibt abzuwarten, ob sich diese als Berechnungsmethode durchsetzt. Bislang wurden meist die §§ 42 bis 44 II. BV bzw. DIN 283 herangezogen. Die Rechtsprechung bezog bislang nicht eindeutig Stellung; BayObLG WuM 1983, 254

(30) Die „Kopfzahl“ als Maßstab ist streitträchtig. Die Anzahl der Personen ist schlecht zu prüfen. Wann ist ein Besuch noch Besuch? Sind Babys als 1 Person oder ½ Person zu rechnen? Das Streitpotential ist immens.

(31) BGH NZM 2001, 234

(32) In der Begründung zum Gesetzestext heißt es: „Falls der Verbrauch erfasst wird“ (vergleiche BT-Drs 14/4553, 51)

(33) anders evtl. bei baurechtlichen Bestimmungen in einzelnen Bundesländern

(34) BT-Drs 14/4553, 51

Redaktion (allg.)

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