Reform Mietpreisbremse

Mehr Auskunftspflichten für Vermieter

Oktober 2018
Die Mietpreisbremse ist ein wenig verschärft worden. Die Auskunftspflicht für Vermieter über die bisherige Miethöhe wurde ausgeweitet. BILD: ADOBESTOCK/WOLFILSER

Unter der Überschrift „Mehr Rechte für Mieter“ hat das Bundeskabinett Anfang September die Verschärfung der Mietpreisbremse beschlossen. Insbesondere die Auskunftspflichten des Vermieters über die Höhe der bisherigen Miete sind gegenüber dem Gesetzentwurf nochmals ausgeweitet worden.

Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes aus dem Bundesjustizministerium, das auch für Verbraucherschutz zuständig ist, sah unter anderem vor:
1. Vermieter sollen verpflichtet werden, Wohnungsinteressenten vor Vertragsabschluss die Höhe der Vormiete zu nennen, sofern diese über der eigentlich zulässigen Grenze liegt.
2. Die Modernisierungsumlage soll deutlich abgesenkt und zusätzlich durch eine Kappungsgrenze gedeckelt werden.
3. Das mutwillige „Herausmodernisieren“ von Mietern soll zukünftig als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können.

Auskunftspflicht

Das Bundeskabinett hat die Auskunftspflicht der Vermieter ausgeweitet. Sie sollen zukünftig vor Abschluss eines Mietvertrages  unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ausnahmen gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden
Sanierung. Ebenso, wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete Künftig soll eine einfache Rüge genügen, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – etwa der Satz „Ich rüge die Höhe der Miete“. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist. Die zu viel gezahlte Miete kann wie bisher nur zurückverlangt
beziehungsweise die zu hohe Miete verweigert werden, wenn die Rüge geltend gemacht wurde.

Modernisierungsumlage

In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sogenannte absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Herausmodernisieren wird geahndet

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro bestraft. In bestimmten Fällen vermutet das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren. Das soll es Mietern
erleichtern, einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend zu machen.

Das Gesetz zählt Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

  • Mit der angekündigten baulichen Veränderungwird nicht innerhalb von zwölf Monatenbegonnen oder diese wird begonnenund ruht dann mehr als zwölf Monate
  • Mit der angekündigten zu erwartendenMieterhöhung würde sich die Monatsmietemindestens verdoppeln
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen,objektiv nicht notwendigen Belastungendes Mieters zu führen.

Bei den Interessenverbänden der Immobilienwirtschaft überwiegt die Skepsis gegenüber der Gesetzesänderung. Man befürchtet noch mehr Bürokratie für Vermieter und noch mehr Streit zwischen Mietern und Eigentümern. Außerdem wirkten sich die neuen Regulierungen negativ auf die Investitionen in den Wohnungsbau und die Sanierung alter Bestände aus.

Zwölf-Punkte-Papier der SPD

Das Gesetz geht jetzt in die parlamentarische Beratung und es ist zu erwarten, dass insbesondere vom Koalitionspartner SPD noch deutliche Veränderungen gefordert werden. Auf der Suche nach einem stärkeren sozialen Profil haben die Parteivorsitzende Andrea Nahles und der hessische SPD-Chef Thorsten Schäfer-Gümbel unter dem Titel „Mietenwende jetzt“ ein Zwölf-Punkte-Papier verabschiedet.

Darin fordern die Sozialdemokraten unter anderem einen Mietenstopp in angespannten Wohnungsmärkten. Hier sollen die Mieten in den nächsten fünf Jahren nur noch um die Inflationsrate steigen dürfen. Weiterer Vorschlag:
Die Preisbindung im geförderten Wohnungsbau soll länger wirken. Investoren, die sich langfristig binden, sollen stärker profitieren.

Die Stellungnahme des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zum Mietrechtsanpassungsgesetz finden Sie beim GdW (externer Link/ PDF)

Dieser Artikel erschien zuerst in der Printausgabe der IVV immobilien vermieten & verwalteb, Ausgabe Oktober 2018

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