Neue Pflichtangaben in Anzeigen

Die seit Mai geltende Energiesparverordnung 2014 macht den Energieausweis für Bestands- und Neubauten zur Pflicht. Und die neue EnEV macht genaue Vorschriften für die Inhalte von Immobilienanzeigen.

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Grafik: Dena Deutsche Energieagentur
Grafik: Dena Deutsche Energieagentur

Trotz einer Übergangsfrist drohen Verkäufern, Vermietern und Maklern ab sofort Abmahnungen, wenn bestimmte Angaben fehlen.

Der zukünftige Energieausweis wird verändert. Die energetischen Kennwerte werden künftig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt. Hinzu kommen die von Haushaltsgeräten bekannten neun Effizienzklassen, Skala von A+ (niedriger Energiebedarf/-verbrauch) bis H (hoher Energiebedarf/-verbrauch).

Die ­Änderung gilt nur für neu ausgestellte Ausweise. Die bisherigen Energieausweise behalten ihre Gültigkeit.

Ob sich dadurch eine bessere Darstellung der Immobilie ergibt, ist noch umstritten. Wichtig ist aber, dass Verkäufer und Vermieter den Energieausweis künftig bei der Besichtigung vorlegen müssen, bisher nur auf Anfrage. Nach Abschluss des Vertrags muss der Ausweis dann unverzüglich an den Käufer bzw. Mieter übergeben werden – zumindest in Kopie. Ganz neu ist, dass die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis schon in einer kommerziellen Immobilienanzeige genannt werden müssen.

Notwendige Angaben
Da Adresse und Gebäudetyp spätestens bei der Besichtigung bekannt werden, sollten mindestens folgende Angaben in den Anzeigen enthalten sein:

Textbeispiel:
Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,–, BK 120,–, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben EnEV: BjG 1930, BjW 2000, ET Gas, EA B, EB 75, ab sofort (0123/123456).

Ausführliches Textbeispiel:
Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,–, BK 120,–, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben gemäß EnEV 2014: Baujahr Gebäude 1930, Baujahr Wärmeerzeuger 2000, Energie­träger Gas, Energiebedarfsausweis, Energiebedarf 75  kWh, frei ab sofort (0123/123456).

Entsprechende Angabemöglichkeiten sollten in Onlineanzeigen vorhanden sein, so dass keine zusätzlichen Kosten entstehen. Nicht alle Anbieter weisen jetzt auf die neue Regelung hin und warten wohl die Übergangszeit ab. Für Printmedien dürften die ausführlichen Angaben ohne Abkürzungen aus Kostengründen unzumutbar sein.

Übergangsregel für Ordnungswidrigkeiten
Wenn seit 1. Mai 2014 eine Anzeige ohne die Pflichtangaben geschaltet wird, handelt man noch nicht ordnungswidrig. Dies deshalb, weil der Gesetzgeber zwar in §  27 Abs.  2 Nr.  6 EnEV die Ordnungswidrigkeit bestimmt hat, aber in Abschnitt  7 Artikel  3 in der Regelung zum Inkrafttreten eine Toleranzzeit bis zum 1.  Mai 2015 nur für diesen Tatbestand eingefügt hat. Erst danach handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die bis zu 15.000 € kosten kann.

Ab sofort Gefahr der Abmahnung
Trotz der Übergangsfrist könnte durch Anwälte eine kostenunterlegte Abmahnung ausgesprochen werden. Insbesondere Makler laufen Gefahr, u.  a. nach §  5a Abs.  2 UWG (Vorenthalten von wesentlichen Informationen) abgemahnt zu werden. Abmahnungen können von Abmahnvereinen, bekannten Abmahnkanzleien, aber auch von Mitbewerbern erfolgen. Möglich könnte dies sein, da das Gesetz die Wesentlichkeit der Angaben voraussetzt, nur die Ordnungswidrigkeit erst nach einem Jahr eintreten lässt.
In Anzeigen oder Verträgen sollte darauf geachtet werden, dass die Angaben keine zugesicherten Eigenschaften darstellen. Das bedeutet, dass in den Anzeigen oder Verträgen der Hinweis enthalten sein muss, dass es sich dabei um Angaben aus dem Energieausweis handelt. In Verträgen sollte weiter darauf hingewiesen werden, dass mit diesen Angaben keine zugesicherte Eigenschaft verbunden ist. Nur dadurch lässt sich eine mögliche zivilrechtliche Haftung vermeiden.

Wenn der Energieausweis fehlt …
Kann in der Anzeige darauf verwiesen werden, dass noch kein Energieausweis vorliegt? Der IVD vertritt in seiner Pressemeldung vom 24.  April 2014 die Rechtsansicht, für Makler reiche es bei fehlendem Energieausweis aus, wenn dies in der Anzeige angegeben wird. Weiterhin müsse der Makler den Kunden und Verkäufer darauf hinweisen, dass der Energieausweis spätestens bei Besichtigung oder nach Kaufvertragsschluss vorzulegen ist. Dies kann aus Gründen der Rechtsvorsicht nicht als richtig angesehen werden.

Dem Verkäufer, der nicht selbst inseriert, droht ein Bußgeld, wenn er nicht bei Besichtigung den Energieausweis zur Hand hat. Soweit durch den IVD vermutet wird, dass die Vorlage nach dem Kaufvertragsabschluss ausreichend ist, ist dies durch den Verordnungswortlaut nicht ausreichend gestützt. Ob sich der Makler schadensersatzpflichtig macht, wenn er den Verkäufer auf die Ausweispflicht nicht hinweist, dürfte ebenfalls nicht haltbar sein. Der Verkäufer muss Kenntnis von der Ausweispflicht haben, so dass eine Abwälzung der Bußgeldzahlung als Schadensersatz auf den Makler kaum durchsetzbar sein dürfte.

Zu prüfen bleibt daher, ob der Makler haftet, wenn er sich darauf verlässt, in der Anzeige anzugeben, dass ein Energieausweis noch nicht vorliegt. Da der Tatbestand der Ordnungswidrigkeit noch nicht greift, ist die wettbewerbsrechtliche Haftung des Maklers zu werten. § 16 a Abs. 1 ENEV formuliert, dass bei einer Immobilienanzeige vor einem Verkauf Pflichtangaben zu machen sind. Für den Energieausweis heißt es in diesem Absatz für die Anwendung des §  16 Abs.  2 Satz  1: „und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor“.

Um einen Mieter aus seiner Wohnung rauszubekommen, bedarf es eines Räumungstitels (Urteil, in dem der Mieter zur Räumung der Wohnung verpflichtet wird). Die Räumung darf der Vermieter jedoch nicht selbst durchführen, sondern benötigt dazu die Mitwirkung eines...

Diese Formulierung kann dahingehend verstanden werden, dass ein Energieausweis nicht vorliegen muss, wenn vor dem Verkauf eine Anzeige geschaltet wird. Da dieser Teilsatz von §  16a Abs.  1 jedoch Bezug nimmt auf §  16 Abs.  2 Satz  1, in dem gefordert ist, dass spätestens bei der Besichtigung der Ausweis vorgelegt werden muss, scheint hier kaum ein Entschuldigungsgrund für den Makler vorstellbar, mit der Anzeige nicht zu warten, bis er den Ausweis in den Händen hat. §  16 Abs.  2 Satz  1 gibt dem potenziellen ­Interessenten den Anspruch, auch ohne Besichtigung unverzüglich die Vorlage des Energieausweis oder einer Kopie davon zu fordern. Die ENEV verpflichtet den Verkäufer weiterhin im Folgesatz, spätestens unverzüglich nach Aufforderung durch den potenziellen Käufer, den Energieausweis vorzulegen.

Der Verordnungsgeber wollte dem Verkäufer offensichtlich einen mehrfach gegliederten Zwang auferlegen, den Ausweis gestaffelt nach verschiedenen Vorgaben in den Händen zu haben. Die erste Vorgabe ist der Verkauf. Die zweite Vorgabe die Anzeige. Die dritte Vorgabe spätestens der Besichtigungstermin, die vierte Vorgabe für den Fall ohne Besichtigungstermin die unverzüg­liche Vorlage auch ohne Aufforderung des potenziellen Käufers, die fünfte Vorgabe die unverzügliche Vorlagepflicht nach Aufforderung des potenziellen Käufers.

Aus dieser Staffel ergibt sich, dass der potenzielle Käufer sofort nach Erscheinen der Anzeige den Energieausweis zumindest in Kopie anfordern kann. Der Verkäufer und damit auch der Makler als Auftragnehmer und Erfüllungsgehilfe des Verkäufers, läuft Gefahr, dem nicht sofort nachkommen zu können.

Welche Haftung folgt daraus?
Die ENEV entbindet den privaten Verkäufer/Vermieter von der Ordnungswidrigkeit bis 1.  Mai 2015 nur für den Fall der fehlenden Anzeigenangaben, Übergangsvorschrift (Artikel 3 Inkrafttreten: 1). Diese Verordnung tritt vorbehaltlich des Absatzes 2 am 1.  Mai 2014 in Kraft. 2) §  27 Abs.  2 Nummer  6 dieser Verordnung tritt am 1.  Mai 2015 in Kraft.
Das bedeutet, dass alle anderen Verstöße, vor allem gegen die Vorlagepflicht im Vermietungs- und Verkaufsfall, sofort als Ordnungswidrigkeit zu einer Haftung führen.

Fazit
Der Makler, der sich durch die Angabe in der Anzeige, der Energieausweis liege noch nicht vor, exkulpieren, also von einer Haftung freisprechen will, läuft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Gefahr, von einem Mitbewerber im Sinne des Gesetzes gegen Unerlaubten Wettbewerb UWG, insb. §§  3,  4 Nr.  11, §  5a Abs.  2 UWG, abgemahnt zu werden. Soweit der Makler einwendet, dass noch kein Energieausweis vorhanden ist, ist ein Verstoß gegen die Vorgabe der ENEV als Marktverhaltensregel im Sinne des §  4 Ziff.  11 UWG möglich. Danach stellt es eine unlautere geschäftliche Handlung dar, „wenn (der Makler) einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.“ Dieser Verstoß gegen die Marktverhaltensregelung ist auch geeignet, die Interessen von Mitbewerbern und insbesondere von Verbrauchern im Sinne von §  3 Abs.  1 UWG spürbar zu beeinträchtigen.
Durch den lapidaren Hinweis des Maklers in seiner Anzeige, der Ausweis fehle, erhält er einen unzulässigen Wettbewerbsvorteil.
Michael Wolf
RA Vermieterverein Koblenz

Redaktion (allg.)

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