Das erhöht die Volatilität und kann zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Eine Analyse des Unternehmens Purpose Green zeigt, dass für viele Immobilien Kostensteigerungen von über 600 Prozent möglich sind. Für Verwalter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wird dies zu einem zentralen Thema in der Kosten- und Investitionsplanung.
Überblick über die neue Regelung
Der nationale Emissionshandel sieht bis Ende 2026 Festpreise pro Tonne CO₂ vor. 2025 liegt der Preis bei 55 Euro pro Tonne, 2026 werden es zwischen 55 und 65 Euro sein. Mit dem ETS-2 entfällt diese Preisbindung. Ab 2027 bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis für Emissionszertifikate. Prognosen gehen davon aus, dass der Preis bis 2030 zwischen 100 und 250 Euro pro Tonne liegen könnte und ab 2040 auf 400 Euro steigen könnte.
Das EU-Emissionshandelssystem (ETS-2) umfasst den Gebäudesektor und den Straßenverkehr. Ziel ist ein europaweit einheitliches System für die CO₂-Bepreisung, um Emissionen kosteneffizient zu senken. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies, dass der Preis nicht mehr politisch gesteuert wird, sondern direkt von der Nachfrage nach Zertifikaten abhängt. Das bringt Unsicherheiten in der Planung und kann kurzfristige Preissprünge zur Folge haben.
Preisbildungsmechanik im ETS-2
Das ETS-2 basiert auf dem Cap-and-Trade-Prinzip. Die Europäische Union legt eine jährliche Obergrenze für den Ausstoß von CO₂ in den betroffenen Sektoren fest. Innerhalb dieser Grenze werden Zertifikate ausgegeben, die zum Ausstoß einer Tonne CO₂ berechtigen. Die Anzahl dieser Zertifikate sinkt jährlich, um so die Gesamtemissionen schrittweise zu reduzieren. Unternehmen, darunter Energieversorger und Brennstoffhändler, müssen für jede ausgestoßene Tonne CO₂ ein Zertifikat vorweisen.
Wer weniger emittiert, kann überschüssige Zertifikate verkaufen. Wer mehr emittiert, muss zusätzliche Zertifikate zukaufen. Für den Gebäudesektor bedeutet das: Die Preise reagieren direkt auf Marktbedingungen. Kalte Winter, steigende Nachfrage nach fossilen Brennstoffen oder ein geringeres Angebot an Zertifikaten können die Preise dann kurzfristig in die Höhe treiben. Umgekehrt kann ein milder Winter oder sinkende Nachfrage den Preis senken. Anders als im bisherigen System gibt es keine schrittweise festgelegte Preissteigerung, sondern eine dynamische und schwer vorhersehbare Entwicklung.
Analyse der Kostenentwicklung
Purpose Green hat im April 2025 Daten von 4.029 Immobilien in den 30 größten Städten Deutschlands ausgewertet. Die Faktoren dieser Untersuchung waren Wohnfläche, Energieträger und der im Energieausweis ausgewiesene Energiebedarf. Aus diesen Angaben wurden der jährliche CO₂-Ausstoß und die Kosten in vier Preisszenarien berechnet.
Für die Berechnung der finanziellen Auswirkungen der steigenden CO₂-Preise wurden verschiedene Szenarien erstellt:
- Szenario I (2025): 55 Euro/Tonne CO₂
- Szenario II: 100 Euro/Tonne CO₂
- Szenario III: 250 Euro/Tonne CO₂
- Szenario IV: 400 Euro/Tonne CO₂
Die Auswirkungen hängen stark vom Gebäudetyp und dem energetischen Zustand ab
In Hamburg wurden 650 Immobilien mit durchschnittlich 165 Quadratmetern Wohnfläche untersucht. Sie stoßen im Mittel 7,84 Tonnen CO₂ pro Jahr aus. 2026 liegen die Kosten im nationalen System bei rund 431 Euro. Bei 250 Euro pro Tonne steigen sie auf 1.960 Euro, bei 400 Euro pro Tonne auf über 3.100 Euro.
In Augsburg wurde ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 386 Quadratmetern analysiert. Mit einem Energiebedarf von 1.306,2 Kilowattstunden pro Quadratmeter und einer Gasheizung zählt es zu besonders energieintensiven Gebäuden. Der jährliche CO₂-Ausstoß beträgt rund 121 Tonnen. 2026 entstehen Kosten von etwa 6.655 Euro. Bei 100 Euro pro Tonne wären es 12.101 Euro, bei 250 Euro über 30.000 Euro und bei 400 Euro mehr als 48.000 Euro pro Jahr.
Auswirkungen auf Verwalter und Eigentümer
Für Verwalter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind vor allem Objekte mit schlechter Energiebilanz kritisch. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz schreibt vor, dass bei einem Ausstoß von mehr als 52 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter 95 Prozent der Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Liegt der Ausstoß zwischen 32 und 37 Kilogramm pro Quadratmeter, teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten. Bei höchstens 12 Kilogramm pro Quadratmeter trägt der Mieter die Kosten allein.
Besonders betroffen sind Immobilien mit alten Gas- oder Ölheizungen sowie Gebäude, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet wurden und bisher nicht umfassend saniert sind. Diese Bestände verursachen hohe Emissionen, wodurch der größte Teil der Kosten beim Eigentümer verbleibt. Steigende Betriebskosten können die Wirtschaftlichkeit einzelner Objekte und ganzer Portfolios deutlich beeinträchtigen.
Investitions- und Sanierungsstrategien für Portfolios
Für Eigentümer größerer Bestände ist eine strategische Planung entscheidend. Eine klare Strategie hilft, die energetisch schlechtesten Objekte zu identifizieren und nach Wirtschaftlichkeit zu priorisieren. Neben aktuellen Energiekennwerten sollten die Restlaufzeit der Heiztechnik, die bauliche Substanz und die Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden.
Investitionen in Wärmedämmung, moderne Heiztechnik und erneuerbare Energien senken die Betriebskosten oft deutlich. Bei Mehrfamilienhäusern kann zum Beispiel der Anschluss an ein Nahwärme- oder Fernwärmenetz eine wirtschaftliche Alternative zur eigenen Heizungsanlage sein. Wiederum bietet Photovoltaik in Verbindung mit einem Mieterstrommodell die Möglichkeit, Mieter direkt mit vor Ort erzeugtem Solarstrom zu versorgen. Der Preis liegt in der Regel unter dem örtlichen Grundversorgungstarif und kann die Nebenkosten spürbar senken.
Modernisierungskosten können im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten teilweise auf Mieter umgelegt werden, ohne die Attraktivität der Wohnungen zu mindern. Wichtig ist, dass sich die Investitionen in einem realistischen Zeitraum amortisieren und die Wettbewerbsfähigkeit der Gebäude sichern.
Mögliche Handlungsansätze
Eigentümer und Verwalter sollten den Energiebedarf aller Objekte erfassen und priorisieren. Ein Sanierungsfahrplan (iSFP) durch Energieeffizienzexperten erlaubt die individuelle energetische Maßnahmenplanung für einzelne Gebäude und ist sogar förderfähig. Fördermittel wie der EU-Klima-Sozialfonds, die Bundesförderung für effiziente Gebäude und KfW-Zuschüsse können Investitionen abfedern. Eine frühzeitige Antragstellung ist ratsam, um die volle Förderhöhe zu sichern.
Technische Maßnahmen wie der Einbau von Wärmepumpen, der Anschluss an Wärmenetze, die Modernisierung der Heizungsanlage oder eine optimierte Gebäudehülle können CO₂-Emissionen deutlich verringern und gleichzeitig die Kosten senken. Photovoltaikanlagen können zudem den Eigenstrombedarf decken und fossile Energieträger ersetzen.
Eine klare Regelung zu Nebenkosten und Umlagefähigkeit in neuen Mietverträgen hilft, künftige Kostenrisiken fair zu verteilen und schafft Transparenz für Mieter.
Fazit
Das ETS-2 wird ab 2027 die Betriebskosten vieler Bestände erhöhen. Die Preisbildung am Markt bringt Unsicherheiten und erschwert langfristige Kalkulationen. Die verbleibende Zeit bis zum Start sollte genutzt werden, um den energetischen Zustand der Objekte zu verbessern und finanzielle Risiken zu minimieren.
Eine fundierte Bestandsanalyse, eine klare Priorisierung der Maßnahmen und die Nutzung von Förderprogrammen sind der Schlüssel, um steigende Kosten zu begrenzen und den Wert der Immobilien langfristig zu sichern.
Quelle: Purpose Green
Redaktion (allg.)
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