Betriebskostenabrechnung: Was umlagefähig ist

Wenn die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert, stellen sich viele Mieter jedes Jahr aufs Neue die Frage, welche Kosten der Vermieter eigentlich umlegen darf. Die Betriebskostenverordnung legt das genau fest.

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FOTO: FOTOLIA/HANS12
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Diese Verordnung legt in §2 17 Punkte fest, die als umlagefähige Betriebskosten anerkannt sind. Dazu zählen unter anderem:

  • Gebühren für Trinkwasser
  • Gebühren für Schmutzwasserentsorgung
  • Heizkosten
  • Schornstein- und Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Allgemeinbeleuchtung (Treppenhaus, Keller)

Die umlagefähigen Nebenkosten müssen im Mietvertrag entweder detailliert aufgeführt oder im Vertrag auf §2 der Betriebskostenvereinbarung verwiesen werden. Voraussetzung für die Nebenkostenberechnung ist eine nach § 556 I BGB entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag – ist diese nicht vorhanden, gelten Nebenkosten als mit der Miete abgegolten.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass viele der regelmäßigen und wiederkehrenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu zählt auch die anfallende kommunale Grundsteuer.

Was nicht umlagefähig ist
Verwaltungs- oder Instandhaltungszahlungen sind im Gegensatz zu den Betriebskosten keine regelmäßig anfallenden Kosten. Eine gültige Definition findet sich in § 26 II der Berechnungsverordnung (BV). Lässt der Vermieter beispielsweise alte Dachziegel durch neue ersetzen oder aufgrund eines Sturmschadens beschädigte Ziegel erneuern, sind dies keine Betriebskosten, da das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Klein- und Schönheitsreparaturen auf Mieter umlegen darf. Solche sogenannten Bagatellschäden innerhalb der Wohnung können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung einen Betrag von etwa 50 bis 75 Euro nicht überschreitet. Fallen mehrere Bagatellschäden an, sollten die jährlichen Kosten nicht mehr als rund 8 Prozent der Miete ausmachen. Modernisierungsmaßnahmen, wie z.B. der Einbau einer neuen Heizungsanlage, obliegen hingegen immer dem Vermieter. Nach einer derartigen Modernisierung ist er allerdings berechtigt, die Miete zu erhöhen.

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung sollte der Mieter diese mit seinen im Mietvertrag aufgeführten Nebenkosten überprüfen und die umlagefähigen Kosten nach § 2 BetrKV betrachten. Findet der Mieter hier keine entsprechenden Regelungen zu einem Kostenpunkt, ist dieser nicht umlagefähig und der Mieter kann gegen seine Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen.

Quelle: Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland

Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung kann der Vermieter die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umlegen. Wer als Vermiter einmal Rauchmelder gemietet hat, kann für die Zukunft auch bei Selbstbeschaffung keine Modernisierungsmieterhöhung verlangen.
BGH, Urteil vom 24. Mai 2023, VIII ZR 213/21-GE 2023,693

Quelle: DAS HAUSEIGENTUM – Nr. 9/2023

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Alles zu Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung

aus unserer Mietrecht-Datenbank:
Verjährungsfrist für Betriebskostennachforderungen
Umlage der Kosten der Thermenwartung
Rüchzahlungsanspruch bei Betriebskosten
Abrechnung von Wasser und Abwasser
Bei Leerstand: Betriebskosten Sache des Eigentümers

und weitere Urteile in der Datenbank (filtern nach "Betriebskosten")

Redaktion (allg.)

Pixabay/ Mohamed_hassan

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