Abrechnung von Wasser und Abwasser

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.

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Bild: AlenKadr/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Die Kläger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 16. Juli 1999 eine Wohnung in C. .
Die Nebenkostenabrechnung vom 1. September 2006 für das Jahr 2005 weist eine Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten in Höhe von 184,65 Euro aus. Die nach dem durch Zähler ermittelten Frischwasserverbrauch abgerechneten Kosten für Wasser und Abwasser belaufen sich nach der Abrechnung auf 118,40 Euro; eine Aufschlüsselung nach Frischwasser und Abwasser enthält die Abrechnung nicht.
Die Kläger setzten dem Beklagten eine Zahlungsfrist bis zum 4. Oktober 2006. Der Beklagte zahlte daraufhin - vor Rechtshängigkeit - einen Betrag von 100 Euro. Mit der Klage haben die Kläger - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zunächst Zahlung des Restbetrages von 84,65 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2005 sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 200,63 Euro, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nach Rechtshängigkeit hat der Beklagte auf die Nebenkosten einen weiteren Betrag von 50 Euro gezahlt und haben die Kläger insoweit (einseitig) die Erledigung der Hauptsache erklärt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
II. Die Beurteilung des Berufungsgerichtes hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Umlage der Kosten für die Außenanlagen und der "sonstigen Kosten" bzw. der unter diesen Positionen abgerechneten Kosten für die Reinigung des Glasdachs und der Zisterne richtet. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - wegen der Kosten für Wasser und Abwasser - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht aus den Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision damit begründet, es sei höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob die Kosten für Wasser und Schmutzwasser in einer zusammengefassten Kostenposition abgerechnet werden können. Dies betrifft lediglich die Abrechnungsposition der (individuellen) Wasserkosten sowie die davon abhängende Nebenforderung (Verzugskosten), nicht aber die übrigen Positionen der Betriebskostenabrechnung. Diese Beschränkung auf einzelne Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den der Revisionskläger selbst seine Revision wirksam hätte beschränken können (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07).

2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern steht der Restbetrag von 24,46 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2005 nebst Anwaltskosten in Höhe von 33,92 Euro zu; auch hat das Berufungsgericht die Erledigungsfeststellungsklage bezüglich des Betrags von 50 Euro, den der Beklagte nach Rechtshängigkeit gezahlt hat, zutreffend als begründet angesehen.
a) Die Kläger haben die - als solche zwischen den Parteien nicht streitigen - Kosten für Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so dass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenabrechnung der Kläger berücksichtigt hat. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Abwasser bei der Abrechnung zulässig ist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06). Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
aa) Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten., teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten.
bb) Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) – betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Diese Auffassung teilt der Senat.
(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frisch-wasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.
(2) Die Prüffähigkeit und damit die formelle Wirksamkeit einer solchen Abrechnung wird auch nicht durch den Einwand der Revision in Frage gestellt, die Abwasserkosten könnten "nachhinken", wenn der Zählerstand erst mit einiger Verzögerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb übermittelt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasserverbrauch (Zählerstand) maßgeblich ist, spielt es für den vom Mieter zu tragenden Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelesenen Zählerstand sofort oder erst mit einiger Verzögerung an den Entsorgungsbetrieb übermittelt.
(3) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung der Wasserkosten schließlich nicht deshalb (formell) unwirksam, weil die Betriebskostenabrechnung außerdem noch die Position "Wasser und Abwasser allgemein" enthält. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass für den Mieter hinreichend deutlich wird, dass es sich dabei um die für die Grundstücksbewirtschaftung als solche angefallenen und nach dem Flächenmaßstab umgelegten Kosten (im Gegensatz zu den durch individuellen Verbrauch in den Wohnungen angefallenen Kosten) handelt.
b) Das Berufungsgericht hat den Klägern zu Recht auch einen Anspruch aus § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, 2 BGB auf Erstattung der Kosten für die vor-gerichtliche Tätigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten nach dem hier einschlägigen niedrigsten Gegenstandswert (Gebührenstufe bis 300 Euro) zugebilligt. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger nach dem von der Revision als übergangen gerügten Vortrag des Beklagten Belegkopien für die "sonstigen Kosten" erst übersandt haben, nachdem dieser geltend gemacht hatte, dass ihm eine Einsichtnahme bei der Hausverwaltung wegen der ungünstigen öffentlichen Verkehrsverbindungen nicht zumutbar sei; hieraus ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision kein vertragswidriges Verhalten der Kläger, das dem geltend gemachten Kostenerstattungsanspruch entgegenstehen könnte.

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Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 340/08
Urteil vom: 15.07.2009

Redaktion (allg.)

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