Prozess-Standards für Hausverwalter

Hört man sich unter Hausverwaltern zum Thema strategischer Einkauf um, gehen die Meinungen auseinander. Für die einen ist das „so ein nichtssagendes Modewort", für die anderen ein „interessanter Ansatz, der im Kommen ist". Dabei fällt auf, je mehr Wohnungen ein Verwalter betreut, desto offener ist er für das Thema.

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Der Dachdeckerbetrleu „Die Wolkstatt" hat Rahmenverträge mit zwei großen Hausverwaltungen. So sei gewährleistet, dass auch Kleinstreparaturen von Fachleuten ausgeführt werden, Foto: L. Fromm
Der Dachdeckerbetrleu „Die Wolkstatt" hat Rahmenverträge mit zwei großen Hausverwaltungen. So sei gewährleistet, dass auch Kleinstreparaturen von Fachleuten ausgeführt werden, Foto: L. Fromm

Wir stecken noch In den Anfängen, sehen darin aber viel Potenzial", sagt Thomas Hüttl. Der Augsburger Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungsverwaltung betreut mit neun Mitarbeitern knapp 2.500 Wohneinheiten in 92 Objekten im Raum Augsburg und in Dresden. Jährlich lässt der 48-Jährige bereits alle Verträge von einem unabhängigen Versicherungsmakler prüfen, ob Tarife, Konditionen und Relevanz noch stimmen. Aktuell lässt ihn Hüttl auch sichten, ob etwa Schäden oder Nutzungsausfälle durch Fliegerboniben aus dem Zweiten Weltkrieg in den einzelnen Verträgen abgedeckt sind. Für den Augsburger Verwalter ist klar: „Verträge mit guten Konditionen übernehmen wir auch für andere Objekte." So bündele sich Volumen, das eventuell zu günstigeren Tarifen führe, fast zwangsläufig. Für Verwalter wie ihn, die im Auftrag vieler verschiedener Eigentümergemeinschaften arbeiten, ist das Thema des strategischen Einkaufs schwieriger umzusetzen als etwa für einen kommunalen Verwalter oder eine Genossenschaft, wo oft 3.000 und mehr Wohneinheiten in der Hand einer einzigen juristischen Person liegen.

Spielräume für WEG-Verwalter

Doch auch die Verwalter mehrerer privater Elgentümergemeinschaften können das Thema des strategischen Einkaufs voranbringen. Denn in vielen Teilungserklärungen Ist geregelt, dass beim Erstbezug eines Objekts der Verwalter viele Entscheidungen bezüglich einzelner Anbieter von Energie, Versicherungen oder Dienstleistungen treffen kann. Und auch später hat er in den Eigentümerversammtungen oder im Verwaltungsbeirat ein Vorschlagsrecht und kann Empfehlungen aussprechen.

„Das ist eine Sache der Kommunikation und der Argumentation", sagt der Stuttgarter Wirtschaftsprüfer Karl-Heinz Burkhardt (siehe auch Kastentext „Frage der Effizienz"). So seien etwa Rahmenverträge mit Heizungsbauern allein schon deshalb sinnvoll, weil der Dienstleister notfalls auch an Heiligabend binnen Stunden kommt „und weiß, wo er hinlangen muss." Der Salacher Dachdecker „Die Werkstatt" etwa hat neben etlichen Gewerbebetrleben auch mit zwei großen Hausverwaltungen Rahmenverträge, die im Kreis Göppingen mehr als 1.500 Wohneinheiten umfassen, Die 35 Mitarbeiter des Handwerkers Ludger Küpper stellen sicher, dass auch bei Kleinstreparaturen sofort ein Fachmann kommt, wenn etwa in der Regenperiode ein Dachfenster undicht ist. Und ein Stuttgarter Verwalter, der In Württemberg mehrere Objekte mit jeweils rund 50 Tiefgaragenstellplätzen betreibt, lässt die Tiefgaragenreinigungs GmbH aus München nun binnen vier Tagen gleich vier Objekte unterschiedlicher Eigentümer grundreinigen.

Bei WEG-Einigkeit satte Rabatte

Viele Befragte denken mittlerwelle laut über das Thema nach, weil neben den Schwierigkeiten inhomogener Eigenlümerstrukturen auch die Vorteile auf der Hand Hegen. Da würde ein norddeutscher Verwalter am liebsten alle Objekte, die er betreut, von einem Solarteur mit Photovoltalkanlagen bestücken lassen , um attraktive Rabatte zu erzielen und nur einen Ansprechpartner zu haben. Und ein sächsischer Verwalter rechnet vor, dass Milllonenbeträge für Strom, Heizöl und Gas durch seine Bücher laufen. Könnten sich dann noch die Mieter auf gemeinsame Bezugsquellen einigen, seien zweistellige Rabatte drin.

Nach der letzten Europarechtsreform hat das Widerrufsrecht im Mietrecht mehr Bedeutung erhalten. Auch eine Änderungsvereinbarung zum Mietvertrag, z.B. die Aufnahme eine neuen Mieters, oder der Austausch eine alten, ist nichts anderes, als ein Vertrag zwischen...

Der Augsburger Verwalter Hüttl Ist sich deshalb sicher, dass die Zukunft den Strategen gehört, die ihren Kunden Mehrwert, bieten und Synergien erzielen. Angesichts von 5,3 Mio. € , die er jährlich im Auftrag seiner Eigentümer bewegt, um die Gebäude zu bewirtschaften, zuzüglich bis zu zwei Millionen im Jahr für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten a n einzelnen Objekten, sieht er einigen Spielraum, den er gewinnt, wenn er Nachfrage bündelt und Prozesse standardisiert. '

Einig sind sich die Verwalter, dass dies auch Überzeugungsarbeit bei den eigentlichen Nutznießern erfordert. Denn wenn ganzjährig über Jahre Immer derselbe Handwerker in der Buchhaltung auftaucht, wittert mancher kritische Eigentümer Vetternwirtschaft zwischen Auftraggeber und -nehmer.

Leonhard Fromm

Redaktion (allg.)

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