Steuergestaltungen bei der Vermietungs- und Verpachtungsimmobilie

Googelt man die Vokabel erhält man zahlreiche Treffer. Die Probleme sind dann jedoch, dass nicht jede Steuergestaltung hält was sie verspricht, sehr umfangreiche Vorarbeiten notwendig sind oder nur ein kleiner Personenkreis davon profitieren kann.

Erhaltungsaufwand nutzen
Die Einkommensteuerdurchführungsverordnung regelt die Verteilung größeren Erhaltungsaufwandes. Unter Erhaltungsaufwand sind dabei die alltäglichen Reparaturen und Instandhaltungen zu verstehen, so lange es sich nicht um Herstellungskosten handelt. Die Durchführungsverordnung spricht zwar davon, dass nur größere Aufwendungen verteilt werden können, jedoch handhabt dies die Finanzverwaltung großzügig, so dass in der Praxis bereits kleinere hunderte Beträge bereits problemlos verteilt werden können.

Die Verteilung kann allerdings nur durchgeführt werden, wenn zwei kumulativ vorliegende Voraussetzungen gegeben sind. Zum Einen muss sich die Immobilie im Privatvermögen befinden und darf nicht dem einkommensteuerlichen Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers, einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft zugeordnet sein. Zum Anderen muss die Immobilie überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, was bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Nutzfläche zu Wohnzwecken dienen muss.

Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, steht der gleichmäßigen Verteilung des Erhaltungsaufwandes auf zwei bis fünf Jahre nichts mehr im Wege. Zu beachten ist lediglich, dass die einzelne Erhaltungsmaßnahme in gleichen Jahresbeträgen verteilt werden müssen. Ob es sich bei dem Verteilungszeitraum jedoch um zwei, drei, vier oder fünf Jahre handelt, steht im freien Ermessen des Immobilieneigentümers.

Wer in Abwandlung des Beispiels (Kasten) den Erhaltungsaufwand des Jahres 2007 auf die Jahre 2007 und 2008 gleichmäßig verteilt, erhält jedoch ein vollkommen anderes Ergebnis: Da 2007 lediglich 15.000 € an Erhaltungsaufwendungen zum Abzug gebracht werden, beträgt das zu versteuernde Einkommen 25.000 €, was zu einer Gesamtsteuerbelastung von 2.134 € führt. In 2008 hingegen kommt es jedoch zu einer deutlichen Steuerersparnis, denn hier können nun die restlichen 15.000 € Erhaltungsaufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, so dass in der Folge das zu versteuernde Einkommen auf 35.000 € sinkt und nur noch eine Gesamtsteuerbelastung von 4.996 € eintritt.
Stellt man die Ergebnisse nun gegenüber, wird der Gestaltungsvorteil deutlich: Während ohne Verteilung 2007 zwar keine Steuern anfallen, ist man 2008 mit 9.780 € belastet. Bei gleichmäßiger Verteilung des Erhaltungsaufwandes auf die beiden Jahre muss man 2007 zwar 2.134 € Steuern entrichten, dafür 2008 nur 4.996 €. Insgesamt sind bei Verteilung des Erhaltungsaufwandes 7.130 € (2.134 + 4.996) zu entrichten, was einem Gestaltungsvorteil von 2.650 € (7.130 – 9.780) entspricht.

Verkaufssachverhalte
Ebenso lohnend kann die Verteilung von Erhaltungsaufwendungen sein, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Oftmals stehen dann in den Jahren vor dem Verkauf noch Instandsetzungsarbeiten an, damit die Immobilie einen besseren Preis erzielt oder überhaupt an den Mann zu bringen ist. Sofern daher in den Jahren vor dem Verkauf Erhaltungsaufwand verteilt wurde, kann der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Veräußerung komplett als Werbungskosten zum Ansatz gebracht werden. Falls im Verkaufsjahr höhere Einkünfte vorhanden sind, kann die dadurch höhere Einkommensteuerprogression gekappt werden - es kommt im Ergebnis zu einem ähnlichen Effekt bereits beschrieben. Der besondere Clou ist natürlich gegeben, wenn die Immobilie sich noch nicht außerhalb der Veräußerungsfrist befindet. Die aufgrund des privaten Veräußerungsgeschäftes hochschnellende Einkommensteuerbelastung kann dann nämlich durch den „geballten“ Abzug der restlichen Erhaltungsaufwendungen ein wenig ein gebremst werden.

Schenkungssachverhalte
Die dritte Variante sind die Schenkungssachverhalte, also Fälle in denen Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilt wurde und noch im Verteilungszeitraum die Immobilie im Wege der Schenkung übertragen wird. Da in solchen Schenkungsfällen der Beschenkte zum Einzelrechtsnachfolger wird, kann dieser die noch nicht abgezogenen und verteilten Erhaltungsaufwendungen entsprechend der Wahl des Rechtsvorgängers (also des früheren Eigentümers) weiter abziehen. Der Verteilungszeitraum wird quasi durch den Beschenkten zu Ende geführt.
Steuerlich ergeben sich dabei direkt zwei Vorteile: Aus einkommensteuerlicher Sicht kann in aller Regel auch hier wieder ein Progressionsvorteil erzielt werden, da die vermögensabgebende Generation sich meist nicht mehr im aktiven Erwerbsleben befindet und somit eine geringe Einkommensteuerprogression hat. Die vermögensaufnehmende Generation befindet sich jedoch noch mitten im Erwerbsleben, weshalb die Progression umso höher ist. Dies führt dazu, dass aus einkommensteuerlicher Sicht der Abzug der Erhaltungsaufwendungen bei der nachfolgenden Generation zu einer höheren Steuerersparnis führt, als dies bei der vermögensabgebenden Generation der Fall gewesen ist. Im Familienverbund konnten daher Steuern gespart werden.
Ein weiterer Vorteil ergibt sich zudem aus schenkungssteuerlicher Sicht, da der Wert der Erhaltungsaufwendungen unter dem Strich „auch geschenkt“ wird, obwohl in den meisten Fällen die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage davon nicht berührt wird. Sofern daher die abgebende Generation 50.000 € Erhaltungsaufwendungen investiert und dann die Immobilie verschenkt, werden unter dem Strich 50.000 € mehr geschenkt, obwohl die Schenkungsteuer in der Vielzahl der Fälle nicht höher ausfallen wird.

Praxisbeispiel
Vielleicht auch gerade weil die Gestaltungsvorschrift (mit einer kurzen Unterbrechung) schon sehr alt ist, wird ihr oftmals zu wenig Beachtung geschenkt. Viele Immobilieneigentümer kennen diese Möglichkeit zwar, scheinen allerdings von ihrer Effizienz wenig überzeugt. Dennoch kann sich in bestimmten Sachverhalten ein erheblicher Steuerspareffekt ergeben:
Ein kinderloses Ehepaar erzielt in 2007 Einkünfte (ganz gleich aus welcher Einkunftsart) in Höhe von 35.000 €. Daneben bestehen noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15.000 €, wobei jedoch in 2007 getätigte Erhaltungsmaßnahmen in Höhe von 30.000 € nicht berücksichtigt sind. Sofern die Erhaltungsaufwendungen in 2007 in einer Summe steuerlich berücksichtigt werden ergibt sich nach Abzug der üblichen Sonderausgaben (Krankenversicherung, Lebensversicherung etc.) keine Einkommensteuerbelastung mehr.
Bei Anfertigung der Einkommensteuererklärung für 2007 kann jedoch schon abgesehen werden, dass die (übrigen) Einkünfte in 2008 auf 40.000 € steigen. Zudem konnte aufgrund des getätigten Erhaltungsaufwandes ein Leerstand in der Immobilie beseitigt werden und auch die Mieten konnten angehoben werden, sodass in 2008 insgesamt mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von 20.000 € gerechnet werden kann. Unter Abzug der Sonderausgaben von 10.000 € ergibt sich schließlich ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 € für 2008, welches zu einer Gesamtsteuerbelastung von stolzen 9.780 € führt.

Die dargelegten Informationen sind nach bestem Wissen und Gewissen, jedoch ohne jede Gewähr, da aufgrund der Dynamik des Rechtes eine Haftung nur im Rahmen einer Individualberatung übernommen werden kann.

Weiterführende Links:
www.Steuerempfehlung.de